Phân tích Doanh Nghiệp
KDH: Dự án Clarita và Emeria sẽ có giá bán cao hơn dự kiến
Dự án The Privia (Bình Tân, Tp. HCM) với quy mô 1,043 căn hộ đã bắt đầu được bàn giao từ tháng 10/2024. Dự án này sẽ đóng góp chính vào tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của KDH trong năm 2024. KBSV ước tính doanh thu và LNST của KDH năm 2024 đạt lần lượt là 3,670 tỷ VND (+76%YoY) và 934 tỷ VND (+30%YoY). Hai dự án hợp tác với Keppel Land là Clarita và Emeria bắt đầu xây dựng phân khu thấp tầng từ Tháng 10/2023, hiện đã gần hoàn thiện. CTCK HSC cho biết, giá bán của hai dự án này cao hơn dự kiến làm tăng định giá công ty.
Công ty đang xin giấy phép bán hàng, dự kiến sẽ có vào cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025.
KBSV kỳ vọng dự án sẽ mở bán vào nửa đầu năm 2025, đóng góp phần lớn vào doanh số bán hàng và lợi nhuận của Khang Điền trong năm 2025-2026.
KBSV ước tính doanh số bán hàng năm 2025 và 2026 đạt lần lượt 4,990 tỷ VND (+9xYoY) và 6,500 tỷ VND (+30%YoY).
Khang Điền có lợi thế khi sở hữu quỹ đất hơn 600ha tại Tp. HCM, đặc biệt là khi quỹ đất nội đô đang trở nên khan hiếm. Các dự án lớn trong kế hoạch trung và dài hạn của KDH gần đây ghi nhận tiến triển đáng kể về mặt pháp lý.
KBSV ngày 22.11.2024 đưa ra khuyến nghị MUA cổ phiếu KDH với giá mục tiêu 38,300VND/cp, cao hơn 17% so với giá đóng cửa ngày 21/11/2024.
LNST năm 2024 đạt 934 tỷ VND (+30%YoY). LNST năm 2025 đạt 1,055 (+12% yoy).
Hiện tại, HSC (11.11.2024) lạc quan về KDH khi tăng 10% giá mục tiêu lên 42,000 đồng (Mua Vào) do định giá lại hai dự án – Bình Trưng Đông (đang phát triển) với giá bán dự kiến cao hơn và dự án Lộc Minh (mới được thêm vào);
HSC gần như giữ nguyên dự báo lợi nhuận cho giai đoạn 2024-2026 với lợi nhuận tăng trưởng ròng lần lượt 4.4%, 40.9% và 29% mỗi năm từ mức nền 716 tỷ đồng của năm 2023. Đây cũng dụ phóng lợi nhuận lạc quan nhất thị trường.
Tác động tích cực từ sự gia tăng lợi nhuận đóng góp từ dự án Bình Trưng Đông đã bù trừ cho sự chậm trễ trong tiến độ phát triển dự án KCN Lê Minh Xuân, CTCK HSC cho biết.
SSI (1.11.2024) khuyến nghị MUA đối với KDH, với giá mục tiêu là 41,500 đồng/cổ phiếu. Lưu ý, giá này đã điều chỉnh cho sự kiện trả cổ tức cổ phiếu 10% vào ngày giao dịch không hưởng quyền 17.10.2024.
BVCS (30.10.2024) cũng khuyến nghị Mua (OutPerform).với giá mục tiêu 45,000 đồng. Đây là dự phóng lạc quan nhất về KDH. Dự phóng LNST-CĐTS của KDH trong 2024 là 916 tỷ đồng và năm 2025 là 1,195 tỷ đồng.
Elibook Team đã khuyến nghị mua trở lại KDH từ sau ngày giao dịch không hưởng quyền 17.10.2024 và tiếp tục nắm giữ cho đến hiện nay.
Dự kiến mở bán 200 căn hộ thấp tầng với giá hơn 8,000 đôla/m2 (khoảng 180 triệu đồng) của Classia
Trong cuộc họp hằng quý với các NĐT của KDH do HSC tổ chức, BLĐ đã cập nhật thông tin về HĐKD và những dự án dự kiến mở bán trong những quý tới.
Cụ thể, dự án Bình Trưng Đông (còn được gọi là Emeria và Clarita) mà KDH hợp tác với Keppel Land tại TP. Thủ Đức (trước đây là Quận 9, phía đông TP. HCM) hiện đang trong quá trình xin giấy phép bán hàng.
Dự án này đã khởi công xây dựng vào cuối năm ngoái và Công ty đang hoàn thiện CSHT để đáp ứng các yêu cầu về giấy phép bán hàng.
Theo đó, KDH dự kiến sẽ mở bán dự án vào Q4/2024 hoặc đầu năm 2025. Mặc dù thời điểm mở bán này hơi muộn hơn so với dự báo ban đầu của HSC nhưng do việc xây dựng gần như đã hoàn thành, HSC không nhận thấy có rủi ro KQKD thực hiện thấp hơn dự báo ở giai đoạn này.
Công ty dự kiến sẽ mở bán trước hơn 200 căn hộ thấp tầng, bao gồm nhà phố, biệt thự song lập và biệt thự đơn lập, trong tổng số 800 căn của dự án. Trước đây, KDH đã cho biết những căn này dự kiến sẽ có giá vượt mức giá tham chiếu của dự án Classia là khoảng 8,000 USD/m2.
Giá của 600 căn hộ cao tầng còn lại, dự kiến sẽ được mở bán vào năm 2026, vẫn đang được xem xét khi KDH hoàn thiện thiết kế.
Dự án KCN Lê Minh Xuân vẫn đang trong quá trình xin phê duyệt quyền sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng.
Tiến độ này phản ánh sự chậm trễ nhẹ so với dự báo ban đầu của HSC và do đó chúng tôi lùi thời gian ghi nhận doanh thu của dự án này từ năm 2025 sang năm 2026.
Vì đây là dự án KCN đầu tiên của KDH, BLĐ đã tuyên bố họ sẵn sàng xem xét các mối quan hệ đối tác tiềm năng.
Ngoài ra, gần đây Công ty cho biết đã hoàn tất thanh toán tiền sử dụng đất cho Giai đoạn 1 (13ha) của dự án Solina và sẽ sớm có kế hoạch phát triển dự án.
Tuy nhiên, do cách tiếp cận thận trọng của KDH là đảm bảo giấy phép bán hàng trước khi chính thức mở bán, HSC tiếp tục dự báo việc khởi công xây dựng dự án này sẽ bắt đầu vào năm 2025, dự kiến mở bán vào năm 2026 và đóng góp lợi nhuận vào năm 2027.
HSC cho rằng các quy trình phê duyệt kéo dài tại TP.HCM mà chúng tôi đã quan sát thấy trong những năm gần đây cũng đã ảnh hưởng đến KDH, dẫn đến việc chậm có được các phê duyệt cần thiết cho các dự án nêu trên. Tuy nhiên, là một trong số ít các doanh nghiệp phát triển BĐS có khả năng xoay sở các thủ tục và đưa dự án ra thị trường, KDH có vị thế tốt để tận dụng các cơ hội mới nổi.
Ngoài ra, như đã đề cập trong báo cáo ngành gần đây, chúng tôi đang nhận thấy các dấu hiệu tích cực về sự thay đổi chính sách dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, điều này có khả năng đẩy nhanh quy trình phê duyệt dự án tại TP.HCM.
Do đó, chúng tôi tin rằng quy trình hoàn tất các thủ tục pháp lý của KDH cũng sẽ được hưởng lợi nhờ khả năng môi trường pháp lý tại TP.HCM nới lỏng và do đó có thể đẩy nhanh việc mở bán các dự án trong tương lai. Các bảng sau đây trình bày thông tin chi tiết về tiến độ các dự án hiện tại và tình trạng các dự án trong tương lai của KDH.
Dự án KDT Tân Tạo, quận Bình Tân đặt mục tiêu sẽ hoàn tất công tác đền bù 90% cho dự án trong năm 2024.
Trong đầu quý 3, dự án cũng có bước tiến mới khi Quận đã công báo tìm kiếm chủ sở hữu cho khoảng 21.4ha.
Nếu hạn chót 30.6, các chủ sở hữu chưa liên hệ với địa phương thì sẽ thực hiện bồi thường và tiền sẽ chuyển vào Kho bạc Nhà nước.
Chúng tôi chưa có đủ thông tin để xác nhận các chi phí liên quan đền bù trong Q3 gia tăng (khoảng 800-900 tỷ đồng) có đến từ KDT Tân Tạo hay dự án khác.
Tuy nhiên, sự gia tăng chi phí đền bù trong quý 3, cùng với thông tin liên quan dự án KDT Tân Tạo, là điểm cần lưu ý.
Tiến độ xây dựng và triển khai dự án khiến hàng tồn kho tăng lên.
