SZC: Đẩy nhanh bàn giao dự án KCN Châu Đức và Shop house KDC Hữu Phước trong năm 2025

Tính đến cuối Quý 3.2024, SZC đang ghi nhận Người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 701.3 tỷ VNĐ (+96% ytd), chủ yếu đến từ 18 ha từ dự án Tripod và 7.6 ha từ dự án HTSB. Bên cạnh đó, trong Quý 3, UBND tỉnh Vũng Tàu cũng trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho 2 dự án mới tại KCN Châu Đức với diện tích 14 ha. Theo đó, BSC ước tính tổng giá trị hợp đồng đã ký và MOU đạt 35 ha – 50 ha. Điều này sẽ đảm bảo SZC cho thuê tốt 30-40 ha/năm trong năm 2025.

Chỉ trong 9 tháng, công ty đã hoàn thành lần lượt 75% và 99% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận năm, đạt 8,207 tỷ (+17% so với đầu năm) và gần 227 tỷ đồng (+39% YoY).

Lợi nhuận quý 3 tăng 7% yoy và đang ở mức bình thường. Trong ngắn hạn, các yếu tố hỗ trợ giá cổ phiếu bao gồm: (1) diện tích ký MOU và hợp đồng mới đảm bảo tăng trưởng trong Q4/2024 và 2025 với diện tích đạt 38 ha, các khách hàng chính như Tripod, Steel Builder và Hòa Phát Container (2) Hoạt động của đường BOT 768 dự kiến tiếp tục vào tháng 12/2024; (3) Biên lợi nhuận đạt mức cao trên 60% nhờ vào giá thuê duy trì mức cao nhất kể từ khi KCN Châu Đức đi vào hoạt động.

BSC (26.11) tiếp tục nâng 2% giá mục tiêu đối với cổ phiếu SZC lên 45,000 đồng, với khuyến nghị NẮM GIỮ (trước đó là MUA).

Điều này dựa trên kỳ vọng LNST – CĐTS năm 2024 đạt 478 tỷ đồng (+118% YoY) và LNST – CĐTS năm  đạt 662 tỷ VNĐ (+38% yoy), chủ yếu đến từ đẩy nhanh tốc độ bàn giao dự án KCN Châu Đức và Shophouse KDC Hữu Phước.

Trước đó, SSI Research (3.11) đưa ra giá mục tiêu khiêm tốn là 43,200 đồng (với khuyến nghị KHẢ QUAN) với kỳ vọng LNST năm 2025 đạt 416 tỷ đồng (+26.8% YoY), giá thuê đất tại KCN Châu Đức tiếp tục tăng trong Q4.2024 ( +12% YoY)

Giá mục tiêu cho SZC đang dao động trong khoảng 43,000 đồng tới 51,386 đồng, với BVSC (21/10/2024) lạc quan nhất cho cổ phiếu SZC, dựa trên dự báo LNST năm 2024 là 303 tỷ đồng (+39% YoY) và LNST năm 2025 đạt 395 tỷ (+30% yoy)

Trên đồ thị kỹ thuật, SZC đang có sức mạnh giá tương đối (RS) là 76.9, hoạt động khá tốt trên thị trường hiện tại.

SZC đã ghi nhận điểm mua Breakout 3C ngày 6/11, và dành được MA200 với thanh khoản lớn. Đây cũng là điểm mua pocket pivot.

Hiện SZC nằm trong Leader Board của Team Elibook, nhà đầu tư có thể cân nhắc giải ngân thêm ở vùng MA200.

Cấu trúc Wyckoff của cổ phiếu SZC như sau.

Giá cho thuê dự kiến tiếp tục tăng trưởng 12%

Giá cho thuê đất KCN tại Châu Đức trong quý 4.2024 dự báo tăng 12% yoy

BSC duy trì kỳ vọng SZC giá cho thuê sẽ tiếp tục tăng 12% trong năm 2025 nhờ

(1) Hạ tầng giao thông hoàn thiện.

Trong giai đoạn trước năm 2020, tuy SZC có lợi thế về cảng Cái Mép – Thị Vải, nhưng các KCN ở Vũng Tàu lại thu hút ít vốn hơn so với Đồng Nai, và Bình Dương do thiếu hạ tầng kết nối (phụ thuộc chủ yếu vào Quốc lộ 51) – dẫn tới chi phí Logistic cao.

(2) Giá cho thuê ở Bà Rịa – Vũng Tàu rẻ tương đối so với các tỉnh phía Nam.

Giá cho thuê KCN Châu Đức tại Quý 3.2024 ở quanh mức 100 USD/m2 (+25% YoY), (+0% QoQ). Giá cho thuê đi ngang trong 9T.2024.

Các khu công nghiệp khác tại địa bàn tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu cũng ghi nhận diễn biến giá tương tư như KCN Phú Mỹ 2 (124 USD/m2), Phú Mỹ 2 Mở rộng (126 USD/m2). 

Trong khi đó, CTCK VNDirect kỳ vọng giá thuê tại KCN Châu Đức sẽ tăng 7%/10% yoy (so với 6%/11% svck trong dự phóng trước đó) đạt 88/96 USD/m2/kỳ hạn thuê trong năm 2024-25.

Giá thuê trung bình các KCN tại BR-VT trong Q2/24 rơi vào khoảng 131 USD/m2/kỳ hạn thuê (dao động từ 90 – 224 USD/m2/kỳ hạn thuê), thấp hơn khoảng 21%-49% sv giá thuê trung bình tại các tỉnh trọng điểm khác ở phía Nam.

Đặc biệt là với sức nóng từ dòng vốn FDI đổ vào KCN Bà Rịa – Vũng Tàu, cùng với nguồn cung đất KCN đang khan hiếm, khi chỉ có 50.3% quỹ đất có thể cho thuê ở Vũng Tàu tại thời điểm hiện tại, dự án KCN Châu Đức sẽ là tiềm năng tăng giá lớn trong dài hạn của SZC.

Đồng quan điểm, SSI dự phóng giá cho thuê đất KCN Châu Đức sẽ tăng 12% yoy trong quý 4.

Ghi nhận khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn kỷ lục

Tính đến cuối Quý 3.2024, SZC đang ghi nhận Người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 701.3 tý VNĐ (+96% ytd), chủ yếu đến từ 18 ha (359 tỷ đồng) từ dự án Tripod và 178 tỷ đồng từ Steel Builder.

Bên cạnh đó, trong Quý 3, UBND tỉnh Vũng Tàu cũng trao giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho 2 dự án mới tại KCN Châu Đức, là Nhà máy tôn Vina one và nhà máy ngũ kim nội thất gia dụng với tổng diện tích 14 ha, tổng quy mô 2,700 tỷ đồng.

BSC ước tính tổng giá trị hợp đồng đã ký và MOU đạt 35 ha – 50 ha. Điều này sẽ đảm bảo SZC cho thuê tốt 30-40 ha/năm trong năm 2025.

Bàn giao KDC Hữu Phước 1 trong năm 2025

SZC đã triển khai dự án KDC Hữu Phước từ năm 2020. Tuy nhiên, dự án ghi nhận tiến độ tương đối chậm.

Theo ban lãnh đạo, giai đoạn 1 đã được hấp thụ 80% nhưng chỉ ghi nhận 30% lượng bán ra. Tính đến 6T.2024, SZC mới ghi nhận 152 tỷ VNĐ (tương ứng khoảng 27% tổng giá trị mở bán Shophouse GĐ 1).

BSC giữ quan điểm thận trọng đối với bàn giao dự án KDC Hữu Phước trong năm 2024, và cho rằng điểm rơi bàn giao sẽ tập trung vào năm 2025:

Dự báo năm 2024, doanh thu Khu dân cư Hữu Phước đạt 90 tỷ VNĐ nhờ ghi nhận khoảng 16 căn Shophouse GĐ 1, biên lợi nhuận gộp đạt 59%.

Trong năm 2025, BSC dự báo SZC ghi nhận doanh thu từ KDC Hữu Phước đạt 247 tỷ VNĐ nhờ bàn giao 40 căn Shophouse GĐ1, biên lợi nhuận gộp đạt 61%.