DXG: Kỳ vọng phục hồi nhờ Gem Sky World và The Prive, nhưng rủi ro pháp lý vẫn tiềm ẩn

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đang cho thấy những tín hiệu phục hồi tích cực sau một năm 2024 với kết quả kinh doanh vượt kỳ vọng nhờ hoạt động bàn giao tại dự án Gem Sky World (GSW) diễn ra thuận lợi hơn. HSC (Công ty Chứng khoán TP.HCM) đã điều chỉnh tăng dự báo lợi nhuận cho năm 2025-2026 và nâng 4.9% giá mục tiêu lên 16,600 đồng/cổ phiếu, tuy nhiên vẫn duy trì khuyến nghị Nắm giữ do những lo ngại về rủi ro pháp lý và tốc độ mở bán các dự án mới.

Điều chỉnh tăng dự báo lợi nhuận 2025-2026, kỳ vọng vào The Prive

Dựa trên kết quả kinh doanh khả quan năm 2024, HSC đã điều chỉnh tăng lần lượt 18.5% và 1.6% dự báo lợi nhuận ròng cho năm 2025 và 2026.

Lợi nhuận ròng dự kiến đạt 266 tỷ đồng (tăng trưởng 5.3%) trong năm 2025 và 315 tỷ đồng (tăng trưởng 18.5%) trong năm 2026. Động lực tăng trưởng chính vẫn đến từ việc tiếp tục bàn giao các căn hộ còn lại tại dự án Gem Sky World trong năm 2025 và doanh thu từ các căn hộ đã bán trước tại dự án này trong năm 2026.

Đáng chú ý, HSC cũng đưa ra dự báo lần đầu cho năm 2027 với lợi nhuận ròng đạt 448 tỷ đồng, tăng trưởng mạnh 42.4% so với năm 2026. Kỳ vọng này được hỗ trợ bởi việc ghi nhận doanh thu mới từ dự án The Prive (tên cũ: Datxanhhomes Riverside) tại Thành phố Thủ Đức, dự kiến mở bán trong nửa cuối năm 2025.

HSC dự báo doanh số bán nhà từ Gem Sky World và The Prive trong giai đoạn 2025-2027 sẽ đạt 3,800 đồng (2025), 6,100 tỷ đồng (2026) và 7,400 tỷ đồng (2027).

Kết quả kinh doanh 2024 vượt trội, động lực từ Gem Sky World

Theo báo cáo của HSC, lợi nhuận ròng thực tế năm 2024 của DXG cao hơn nhiều so với dự báo trước đó (tới 109%), chủ yếu nhờ hoạt động bàn giao căn hộ tại dự án Gem Sky World diễn ra mạnh mẽ hơn kỳ vọng.

HSC tin rằng việc đẩy nhanh quá trình giải quyết các vướng mắc pháp lý trong quý 4/2024 đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc ghi nhận doanh thu. Doanh thu năm 2024 đạt 4,700n tỷ đồng, tăng trưởng 27.7% so với năm trước và cao hơn 13% so với dự báo của HSC.

Rủi ro pháp lý và thận trọng trong dự báo mở bán

Mặc dù kỳ vọng vào tiềm năng từ dự án The Prive, HSC vẫn giữ quan điểm thận trọng trong việc đưa ra dự báo thời gian mở bán chính thức cho các dự án đang trong quá trình triển khai khác như Opal Parkview, Opal Park City, Opal City View và Opal Luxury.

HSC nhận thấy quá trình phê duyệt pháp lý vẫn còn khá chậm do phải chờ các điều chỉnh của luật mới được triển khai trong năm 2024 và hiện dự báo hoạt động mở bán các dự án này sẽ diễn ra từ năm 2028 trở đi.

Một yếu tố đáng lo ngại khác được HSC đề cập là tình hình quản trị doanh nghiệp của DXG, xuất phát từ các vấn đề pháp lý trước đây với người mua nhà, có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ khi mở bán hai dự án trọng điểm trong năm 2025.

Định giá và khuyến nghị Nắm giữ

Sau khi giá cổ phiếu DXG giảm nhẹ trong tháng qua, HSC ước tính cổ phiếu đang giao dịch ở mức chiết khấu 42.8% so với giá trị tài sản ròng trên mỗi cổ phiếu (RNAV), thấp hơn một chút so với mức bình quân 3 năm. HSC đã nâng 4.9% giá mục tiêu lên 16.600 đồng/cổ phiếu.

Tuy nhiên, HSC vẫn duy trì khuyến nghị Nắm giữ đối với DXG. Mặc dù đánh giá cao tiềm năng từ việc mở bán dự án The Prive, hoạt động bàn giao tại Gem Sky World và đóng góp từ công ty con Dat Xanh Services (DXS), HSC cho rằng những yếu tố tích cực này phần lớn đã phản ánh vào giá cổ phiếu hiện tại.

HSC đang chờ đợi những thông tin chi tiết và rõ ràng hơn về tình hình phê duyệt pháp lý cho các dự án khác đang triển khai, điều này có thể mang lại rủi ro hoặc cơ hội tăng thêm cho dự báo lợi nhuận và định giá.

Vào ngày 9.5.2024, DXG bắt đầu kick off dự án Prive cho các đại lý, và khả năng bán hàng cho đại chúng vào tháng 10-11 năm nay. Lộ trình bán hàng được dự kiến như sau:

 

Trên đồ thị, DXG đang có RS=82, nằm trong số các cổ phiếu hoạt động khá tốt trên thị trường. Sóng ngành BĐS Dân Cư đang dần hình thành. Tuy nhiên, DXG đang trở về vùng đỉnh kháng cự quanh 17,000 và có khả năng cần điều chỉnh khi VN-Index cũng gặp kháng cự quanh 1,300 điểm. Quá trình điều kiến tạo nên một tay cầm mới được hình thành.

Elibook Team không khuyến nghị giao dịch ở DXG vì yếu tố cơ bản thấp và rủi ro trong phát hành riêng lẻ.

Kế hoạch phát hành riêng lẻ và tham vọng mở rộng dự án

Theo nghị quyết được thông qua tại ĐHĐCĐ ngày 9/5 vừa qua, DXG dự kiến phát hành riêng lẻ 93.5 triệu cổ phiếu, tương đương 13% số cổ phiếu hiện hữu đang lưu hành. Giá phát hành tối thiểu dự kiến là 18.600 đồng/cổ phiếu, hướng đến tối đa 20 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Lượng cổ phiếu mới này sẽ bị hạn chế giao dịch ít nhất trong vòng 1 năm.

Ban lãnh đạo DXG cho biết toàn bộ số tiền thu được từ đợt phát hành (ước tính tối thiểu khoảng 1,739 tỷ đồng) sẽ được sử dụng để tăng vốn điều lệ và tăng tỷ lệ sở hữu tại các công ty con. Đây là bước tiếp theo của kế hoạch đã được thông qua tại ĐHĐCĐ năm 2024 nhưng chưa triển khai.

Tại ĐHĐCĐ, ban lãnh đạo DXG đã trình bày kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng cho năm 2025 với mục tiêu doanh thu đạt 7,000 tỷ đồng (+46% YoY) và lợi nhuận sau thuế (LNST) sau lợi ích cổ đông thiểu số (CĐTS) đạt 368 tỷ đồng (+44% YoY). Mục tiêu này cao hơn đáng kể so với dự báo của HSC (doanh thu 4,430 tỷ đồng và LNST 265 tỷ đồng). Sự khác biệt này được lý giải có thể đến từ kỳ vọng bàn giao cao hơn tại các dự án trọng điểm như Gem Sky World và các dự án do DXS tự phát triển (ví dụ: Regal Legend).

DXG cũng đặt mục tiêu đẩy mạnh triển khai và hoàn thiện thủ tục pháp lý để ra mắt khoảng 15,000 sản phẩm trong giai đoạn 2025-2027, một con số ấn tượng so với lượng mở bán khá thấp trong giai đoạn 2023-2024. Dự án chủ lực trong giai đoạn này là The Privé (trước đây là Gem Riverside) tại TP. Thủ Đức, TP.HCM, đã chính thức khởi công vào ngày 9/5 và thu hút sự quan tâm lớn từ khách hàng.

Phân tích câu chuyện phát hành thêm:

• Mục tiêu rõ ràng: Việc DXG công bố mục tiêu sử dụng vốn cụ thể cho việc tăng vốn điều lệ và tăng tỷ lệ sở hữu tại các công ty con cho thấy sự chuẩn bị cho giai đoạn phát triển mới với hàng loạt dự án đang được triển khai.
• Củng cố năng lực tài chính: Việc tăng vốn sẽ giúp DXG củng cố năng lực tài chính, đáp ứng nhu cầu vốn lưu động cho các dự án đang triển khai và chuẩn bị cho các dự án mới trong tương lai.
• Tăng cường ảnh hưởng tại công ty con: Việc tăng tỷ lệ sở hữu tại các công ty con có thể giúp DXG tăng cường quyền kiểm soát và hợp nhất hiệu quả hơn kết quả kinh doanh của các đơn vị này.
• Pha loãng cổ phiếu: Tuy nhiên, việc phát hành thêm 13% lượng cổ phiếu hiện hữu sẽ dẫn đến pha loãng EPS (lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu) nếu lợi nhuận không tăng trưởng tương ứng. Nhà đầu tư cần theo dõi hiệu quả sử dụng vốn và khả năng sinh lời từ các dự án mới để đánh giá tác động thực tế của việc pha loãng này.
• Giá phát hành: Giá phát hành tối thiểu 18,600 đồng/cổ phiếu cao hơn đáng kể so với giá cổ phiếu DXG hiện tại (quanh vùng 16,000 đồng). Điều này cho thấy ban lãnh đạo kỳ vọng vào tiềm năng tăng trưởng của cổ phiếu trong tương lai. Tuy nhiên, việc chào bán thành công với mức giá này sẽ phụ thuộc vào diễn biến thị trường và sự hấp dẫn của câu chuyện tăng trưởng của DXG đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Kết quả kinh doanh Q1/2025: Tăng trưởng lợi nhuận nhờ bàn giao GSW

Trong quý 1/2025, DXG ghi nhận doanh thu 925 tỷ đồng (-13% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 48 tỷ đồng (+55% YoY). Sự tăng trưởng lợi nhuận này chủ yếu đến từ việc bàn giao backlog tại dự án Gem Sky World, vốn có biên lợi nhuận gộp cao hơn so với các đợt bàn giao dự án Opal Skyline trong quý 1/2024. Mảng phát triển bất động sản đóng góp 72% tổng doanh thu với biên lợi nhuận gộp ấn tượng 55.9%.

Kết quả Q1/2025 cho thấy DXG đã hoàn thành 21% kế hoạch doanh thu và 18% kế hoạch LNST cả năm của HSC.