Giá mở bán The Prive cao hơn kỳ vọng, có giúp cổ phiếu DXG sáng hơn?

Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đang chuẩn bị cho sự kiện mở bán chính thức dự án The Prive (trước đây là DXH Riverside) tại Thành phố Thủ Đức vào tháng 6/2025. Với mức giá dự kiến lên tới 99 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu, The Prive được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng doanh số và lợi nhuận chính cho DXG trong các năm tới. Tuy nhiên, vẫn còn những thận trọng nhất định về tiến độ pháp lý và quản trị doanh nghiệp để nhà đầu tư cần cân nhắc khi mua cổ phiếu DXG.

The Prive: Giá bán vượt kỳ vọng, mở ra cơ hội tăng trưởng doanh số

Sự kiện ra mắt dự án The Prive đã được tổ chức vào ngày 9/5/2025, thu hút sự chú ý của thị trường. Theo HSC, giá bán dự kiến của các căn hộ tại The Prive đạt 99 triệu đồng/m², cao hơn mức kỳ vọng trước đó của công ty chứng khoán này là 90 triệu đồng/m². Dự án bao gồm 12 tòa chung cư cao tầng với khoảng 3,175 căn hộ.

Việc điều chỉnh tăng giả định giá bán và nâng tỷ lệ hấp thụ tại thời điểm mở bán từ 10% lên 22% đã dẫn đến dự báo doanh số bán nhà cao hơn đáng kể cho DXG. Cụ thể:

• Năm 2025: 6,900 tỷ đồng
• Năm 2026: 10,200 tỷ đồng (+48.4% YoY)
• Năm 2027: 10,400 tỷ đồng (+1.6% YoY)

The Prive được kỳ vọng sẽ đóng góp tới 28.1% tổng giá trị tài sản ròng ước tính (RNAV) của DXG, cho thấy tầm quan trọng của dự án này đối với triển vọng của công ty.

Tái cơ cấu và kỳ vọng lợi nhuận từ dự án The Prive

Dự án The Prive ban đầu được thiết kế 8 tòa với khoảng 2,100 căn hộ và đã bán khoảng 1,000 căn vào năm 2018 với giá 37-39 triệu đồng/m². Sau đó, DXG đã điều chỉnh quy hoạch tổng thể sang cấu trúc hiện tại và tạm hoãn mở bán để hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Hiện DXG đang đàm phán với các khách hàng đã mua trước các căn hộ này.

HSC gần như giữ nguyên dự báo lợi nhuận thuần cho năm 2025-2026 lần lượt là 264 tỷ đồng (+4,6% YoY) và 317 tỷ đồng (+20.1% YoY), chủ yếu nhờ doanh thu ghi nhận từ dự án Gem Sky World. Tuy nhiên, cho năm 2027, HSC điều chỉnh tăng mạnh 87.4% dự báo lợi nhuận thuần lên 840 tỷ đồng (+165.1% YoY) và tăng 48.6% dự báo doanh thu lên 9,700 tỷ đồng (+80.2% YoY). Sự tăng trưởng đột biến này chủ yếu nhờ vào việc tăng giả định giá bán bình quân và tỷ lệ hấp thụ cao hơn tại thời điểm mở bán dự án The Prive.

Những thận trọng và rủi ro tiềm ẩn

Mặc dù triển vọng từ The Prive là rất tích cực, HSC vẫn duy trì khuyến nghị Nắm giữ đối với DXG và có quan điểm thận trọng về một số yếu tố:

• Vấn đề pháp lý: Quá trình phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản vẫn còn khá chậm, đặc biệt là sau khi các quy định pháp luật mới (triển khai từ năm 2024) đi vào thực tiễn. Điều này khiến HSC giữ quan điểm thận trọng về thời điểm mở bán chính thức của các dự án khác như Opal Parkview, Opal Park City, Opal City View, Opal Luxury (dự kiến mở bán từ năm 2028 trở đi thay vì 2026-2027). Các vướng mắc pháp lý xoay quanh chính The Prive và Gem Sky World cũng là yếu tố cần quan tâm, có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ.
• Quản trị doanh nghiệp: HSC lưu ý rằng các vấn đề về quản trị doanh nghiệp tại DXG còn thiếu nhất quán, đây là một yếu tố rủi ro tiềm ẩn.
• Tốc độ phục hồi thị trường: HSC thận trọng hơn về tốc độ phục hồi của thị trường, đặc biệt tại các tỉnh miền Nam như Đồng Nai (nơi có dự án Gem Sky World), khi nguồn cung và mặt bằng giá có dấu hiệu chững lại trong Q1/2025. Dự báo lợi nhuận thuần 2025 của HSC vẫn thấp hơn đáng kể so với kế hoạch kinh doanh của DXG.

DXG: Kỳ vọng phục hồi nhờ Gem Sky World và The Prive, nhưng rủi ro pháp lý vẫn tiềm ẩn

Định giá và khuyến nghị

HSC tăng 2.4% giá mục tiêu của DXG lên 17,000đ/cổ phiếu, với tiềm năng tăng giá 3.7%. Mặc dù giá cổ phiếu đã tăng 13% trong 3 tháng qua, DXG đang giao dịch với mức chiết khấu 45.3% so với RNAV (so với bình quân 3 năm là 46%) và P/E trượt dự phóng 1 năm là 51 lần (sát với bình quân 3 năm).

Trên đồ thị, DXG đang có RS=82, nằm trong số các cổ phiếu hoạt động khá tốt trên thị trường. Sóng ngành BĐS Dân Cư đang dần hình thành. Tuy nhiên, DXG đang trở về vùng đỉnh kháng cự quanh 17,000 và có khả năng cần điều chỉnh khi VN-Index cũng gặp kháng cự quanh 1,300 điểm. Quá trình điều kiến tạo nên một tay cầm mới được hình thành.

Elibook Team không khuyến nghị giao dịch ở DXG vì yếu tố cơ bản thấp và rủi ro trong phát hành riêng lẻ.