PDR lùi thời điểm mở bán dự án Cadia Quy Nhơn sang năm 2026 ảnh hưởng gì đến triển vọng sắp tới?

HSC vẫn duy trì khuyến nghị MUA vào đối với cổ phiếu PDR, nhưng đã điều chỉnh giảm 18.3% giá mục tiêu xuống còn 20,600 đồng, với tiềm năng tăng giá 22.6%. Sự điều chỉnh này chủ yếu dựa trên việc giảm dự báo lợi nhuận, lùi thời điểm mở bán dự án Cadia Quy Nhơn sang năm 2026.

Kết quả kinh doanh quý 1/2025 thấp hơn kỳ vọng, lợi nhuận 2024 sau kiểm toán sụt giảm

Trong quý 1/2025, PDR công bố lợi nhuận ròng đạt 78 tỷ đồng (tăng 47.9% yoy) trên doanh thu 438 tỷ đồng (tăng gần 3 lần so với cùng kỳ). Tuy nhiên, kết quả này thấp hơn kỳ vọng của HSC do tỷ lệ hấp thụ và doanh thu ghi nhận tại dự án Quy Nhơn Iconic (tên cũ: Bắc Hà Thanh) thấp hơn dự kiến.

Đáng chú ý, Báo cáo tài chính kiểm toán năm 2024 của PDR cho thấy lợi nhuận ròng chỉ đạt 115 tỷ đồng (giảm 77.3% yoy) trên doanh thu 822 tỷ đồng (tăng trưởng 33%). Cả hai chỉ số này đều thấp hơn đáng kể so với BCTC tự lập trước đó của Công ty, nguyên nhân chính là do hoãn ghi nhận doanh thu tại dự án Quy Nhơn Iconic để phù hợp với tiêu chuẩn kế toán.

 

Điều chỉnh dự báo lợi nhuận 2025-2026, kỳ vọng tích cực từ 2027

HSC đã điều chỉnh giảm mạnh dự báo lợi nhuận năm 2025 và 2026 của PDR. Cụ thể, lợi nhuận năm 2025 được giảm 55.3% xuống 285 tỷ đồng (tăng trưởng 83.6%) và năm 2026 giảm 17.7% xuống 563 tỷ đồng (tăng trưởng 97.8%).

Nguyên nhân chính là do giảm giả định doanh thu và tỷ suất lợi nhuận gộp từ dự án Quy Nhơn Iconic, với kỳ vọng chỉ khoảng 35% dự án sẽ được bán và ghi nhận doanh thu trong năm nay (so với 45% dự báo trước đó) và biên lợi nhuận gộp giảm xuống 48% (từ 52%).

Tuy nhiên, HSC cũng đưa ra dự báo lần đầu cho năm 2027 với lợi nhuận ròng đạt 696 tỷ đồng (tăng trưởng 23.6%), nhờ vào việc bắt đầu ghi nhận doanh thu tại dự án Bình Dương Tower. Mặc dù các dự báo mới cho năm 2025-2026 thấp hơn nhiều so với bình quân dự báo thị trường, HSC nhận định lợi nhuận thuần của PDR dự kiến sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR 3 năm là 64.9%.

Tiến độ các dự án và kỳ vọng tương lai

HSC dự báo PDR sẽ mở bán dự án Bình Dương Tower trong nửa cuối năm 2025 và lùi thời điểm mở bán dự án Cadia Quy Nhơn sang năm 2026.

• Dự án Quy Nhơn Iconic (43 ha): Giai đoạn 1 đã bán được 535 lô đất nền và 92 căn shophouse trong quý 4/2024, với khoảng 190 căn hộ ghi nhận doanh thu trong năm 2024. Giai đoạn 2 đã mở bán 795 lô đất nền vào tháng 3/2025 và 100 lô đã được bán. HSC kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ đất nền sẽ tăng nhờ thị trường ấm lên.
• Dự án Bình Dương Tower: Đã hoàn thành công tác xây dựng phần móng và thanh toán tiền sử dụng đất cho Giai đoạn 1. Dự kiến mở bán vào nửa cuối năm 2025 với giá bán trung bình 47 triệu đồng/m2. Dự án này được kỳ vọng sẽ đóng góp lớn vào doanh thu từ năm 2027 và có tiềm năng hấp thụ cao nhờ vị trí đắc địa và kế hoạch sáp nhập tỉnh Bình Dương vào TP.HCM.
• Dự án Cadia Quy Nhơn (0.5 ha): Mặc dù có tiến triển xây dựng, hoạt động mở bán được lùi sang năm 2026.

Định giá và khuyến nghị

Sau khi giá cổ phiếu giảm 2% trong tháng qua, PDR đang giao dịch ở mức chiết khấu 34.6% so với RNAV dự phóng (cao hơn mức chiết khấu bình quân 29.9% kể từ tháng 2/2024). P/E trượt dự phóng 1 năm là 31.2 lần, thấp hơn nhiều so với mức bình quân 3 năm là 58.3 lần.

HSC tin rằng PDR vẫn có mức định giá thấp, với nhiều thông tin tiêu cực đã phản ánh vào giá cổ phiếu. Những tiến triển trong kế hoạch phát triển dự án, đặc biệt là việc mở bán thành công dự án Bình Dương Tower, được xem là động lực tăng trưởng chính cho giá cổ phiếu trong thời gian tới.

Elibook Team không khuyến nghị giao dịch ở PDR khi cổ phiếu hoạt động kém với RS thấp (20). PDR đang cố gắng tích lũy trong kênh giá đi ngang ở vùng đáy.