Vì sao Khang Điền (KDH) có nhiều dự án triển vọng và quỹ đất dồi dào nhưng giá cổ phiếu vẫn không tăng?

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) đang chuẩn bị bước vào một giai đoạn tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ từ năm 2025 trở đi, với các dự án The Privia và Gladia By The Waters làm động lực chính. Mặc dù có những điều chỉnh về thời điểm mở bán một số dự án, KDH vẫn được đánh giá cao nhờ quỹ đất dồi dào và tiến độ pháp lý được đẩy mạnh, đảm bảo nguồn dự án cho sự phát triển bền vững trong dài hạn.

Kết quả kinh doanh Quý 1/2025 và dự báo lợi nhuận: Khởi đầu khả quan, kỳ vọng tăng trưởng mạnh từ 2026

Trong Quý 1/2025, KDH ghi nhận doanh thu thuần 710 tỷ đồng (+112,6% YoY) và lợi nhuận ròng 122 tỷ đồng (+61.1% YoY). Kết quả này chủ yếu nhờ vào việc hoàn tất bàn giao 99% số căn hộ tại dự án The Privia (Bình Tân).

Khang Điền (KDH) báo lãi quý 1 tăng trưởng 92% so với cùng kỳ nhờ bàn giao dự án The Privia

HSC giữ nguyên dự báo lợi nhuận ròng cho năm 2025 của KDH ở mức 1 nghìn tỷ đồng (+28.6% YoY), chủ yếu nhờ phần doanh thu còn lại từ The Privia và việc bắt đầu ghi nhận từ dự án Gladia By The Waters (Gladia).

Đáng chú ý, HSC điều chỉnh tăng mạnh 18.6% dự báo lợi nhuận ròng năm 2026 lên 1,500 tỷ đồng (+45.9% YoY). Sự điều chỉnh này đến từ việc thay đổi thời điểm mở bán dự án 11A (Solina) và KCN Lê Minh Xuân (LMX).

Cụ thể, dự án 11A (Solina) được kỳ vọng sẽ bắt đầu mở bán các sản phẩm thấp tầng trong năm 2025, sớm hơn so với dự báo trước đó vào năm 2027. Ngược lại, dự án KCN Lê Minh Xuân sẽ lùi thời điểm mở bán sang năm 2027 (từ dự báo trước đó là năm 2026).

Cho năm 2027, lợi nhuận ròng được điều chỉnh giảm nhẹ 5.5% xuống 1,500 tỷ đồng (-3.4% YoY), với doanh thu dự kiến đến từ phần còn lại của Gladia, sản phẩm thấp tầng tại 11A (Solina) và bắt đầu bàn giao đất công nghiệp tại LMX.

Với các điều chỉnh này, lợi nhuận thuần của KDH dự kiến sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR đạt 21,9% trong giai đoạn 2024-2027.

Các dự án trọng điểm và động lực tăng trưởng

1. The Privia & Gladia By The Waters:

   • The Privia: Đã hoàn tất bàn giao 99% số căn hộ cao tầng, đóng góp đáng kể vào doanh thu Quý 1/2025 và sẽ tiếp tục ghi nhận trong năm.
   • Gladia By The Waters: Dự án hợp tác với Keppel Land (Singapore), dự kiến mở bán phân khu thấp tầng (226 căn) vào Quý 3/2025. Hiện 90% khối lượng xây dựng đã hoàn thành. Dự án này nhắm đến phân khúc trung cao cấp và được kỳ vọng là động lực tăng trưởng lợi nhuận chính trong năm 2025. HSC giả định giá bán khoảng 11,500 USD/m²- khoảng 290 triệu đồng/m2 (bao gồm đất và nhà hoàn thiện thô).

2. Dự án 11A (Solina) và KCN Lê Minh Xuân (LMX): Điều chỉnh thời điểm, đảm bảo dòng tiền

   • 11A (Solina) (17.5 ha): KDH đã hoàn tất 100% nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và dự kiến triển khai bán hàng sản phẩm thấp tầng trong năm 2025. Đây là một điểm cộng lớn so với dự báo trước đây, giúp đẩy nhanh việc ghi nhận doanh thu.
   • KCN Lê Minh Xuân: Thời điểm mở bán lùi sang năm 2027. Mặc dù chậm hơn dự kiến ban đầu, việc KDH tập trung giải quyết các dự án khác trước có thể giúp tối ưu hóa nguồn lực và dòng tiền.

3. Quỹ dự trữ dài hạn: Đảm bảo tăng trưởng bền vững

   • KDH đang đẩy mạnh tiến độ pháp lý cho các dự án phát triển trung và dài hạn đầy tiềm năng:
     • Phong Phú 2 (khoảng 30 ha) và Bình Trưng mở rộng (20 ha): KDH đã hoàn tất đền bù giải phóng mặt bằng trong năm 2024 – một bước khó khăn và tốn thời gian nhất. Công ty đang nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư, dự kiến có vào cuối năm 2025 hoặc nửa đầu 2026, đảm bảo nguồn dự án cho sự phát triển trung hạn.
     • Tân Tạo (330 ha): Tiếp tục có tiến triển trong công tác đền bù đất đai, dự kiến hoàn tất đến đầu năm 2026 và đưa vào phát triển trong năm 2027.
   • Nhìn chung, các “quỹ dự trữ” này sẽ đảm bảo KDH có đủ dự án để phát triển từ sau năm 2025 và kéo dài ít nhất đến năm 2032, tạo nền tảng vững chắc cho tăng trưởng bền vững.

Của để dành” nghìn tỷ” và chiến lược tài sản vững chắc chuẩn bị cho chu kỳ mới

Theo báo cáo tài chính hợp nhất Quý 1/2025, KDH đang cho thấy một cấu trúc tài sản vững chắc, với lượng hàng tồn kho khổng lồ là “của để dành” cho các dự án tương lai và lượng tiền mặt dồi dào đảm bảo khả năng thanh khoản. Mặc dù tổng tài sản giảm nhẹ so với đầu năm, điều này không ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng của KDH trong các chu kỳ tới.

Tổng tài sản và cơ cấu tiền mặt: Thanh khoản ổn định

Tính đến cuối tháng 3/2025, tổng tài sản của KDH đạt 30,201 tỷ đồng, giảm hơn 500 tỷ đồng so với hồi đầu năm. Mức giảm này khá nhỏ và có thể đến từ việc ghi nhận doanh thu các dự án đang bàn giao (như The Privia) và điều chuyển dòng tiền trong hoạt động kinh doanh.

Điểm đáng chú ý là KDH duy trì một lượng tiền và các khoản tương đương tiền rất dồi dào, đạt khoảng 2,363 tỷ đồng, chiếm 7.8% tổng tài sản. Cụ thể, trong số này có gần 58 tỷ đồng tiền mặt, xấp xỉ 401 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng, hơn 1,644 tỷ đồng các khoản tương đương tiền và gần 260 tỷ đồng đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn. Lượng tiền mặt và tương đương tiền này cho thấy khả năng thanh khoản tốt của KDH, sẵn sàng cho các hoạt động đầu tư, chi trả và đối phó với những biến động thị trường.

Hàng tồn kho: “Quỹ đất” khổng lồ chờ hái quả

Chiếm phần lớn tài sản của KDH là hàng tồn kho với 22,404 tỷ đồng, chiếm tới 74% tổng tài sản công ty. Con số này không chỉ thể hiện quy mô tài sản của KDH mà còn là minh chứng rõ nét cho chiến lược phát triển bền vững của doanh nghiệp, với việc tập trung tích lũy và phát triển quỹ đất tại các vị trí đắc địa.

Các dự án chính tạo nên giá trị hàng tồn kho khổng lồ này bao gồm:

• Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo: 7,200 tỷ đồng
• Bình Trưng – Bình Trưng Đông: 4,542 tỷ đồng
• Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông: 3,686 tỷ đồng
• Khang Phúc – Khu Dân cư Bình Hưng 11A: 1,855 tỷ đồng

Đây chính là “của để dành” của KDH, là những dự án đang trong quá trình phát triển pháp lý và xây dựng, chờ đợi thời điểm chín muồi để mở bán và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Sự tập trung hàng tồn kho vào các dự án lớn cho thấy định hướng phát triển quy mô và dài hạn của KDH.

Định giá và khuyến nghị

HSC duy trì khuyến nghị Mua vào đối với KDH nhưng giảm 10% giá mục tiêu xuống 37,600đ (tiềm năng tăng giá 28.3%).

Sau khi giá cổ phiếu tăng 5% trong 1 tháng qua, KDH đang giao dịch với mức chiết khấu 37.6% so với ước tính RNAV mới, hơi lớn hơn bình quân 3 năm. P/E trượt dự phóng 1 năm là 26,3 lần, so với bình quân 3 năm ở mức 20,9 lần.

Ngoại trừ Vinhome (VHM), Elibook Team đánh giá cao yếu tố cơ bản của KDH dựa trên quỹ đất dồi dào và các dự án triển vọng. Khang Điền đang trong một lộ trình rõ ràng để tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ, đặc biệt từ năm 2026, nhờ các dự án The Privia, Gladia và việc đẩy nhanh tiến độ dự án 11A (Solina).

Với quỹ đất dồi dào được tích lũy và đang được tích cực hoàn thiện pháp lý, KDH có đủ “dự trữ” để đảm bảo sự phát triển bền vững trong dài hạn. Mặc dù có những điều chỉnh về thời gian mở bán một số dự án, nhưng tổng thể, KDH vẫn là một doanh nghiệp bất động sản đáng chú ý với triển vọng tích cực.

Tuy nhiên, dòng tiền vẫn chưa xuất hiện ở KDH. Trên đồ thị, RS của KDH chỉ ở mức 22, nằm trong số các cổ phiếu hoạt động kém trên thị trường. Mặc dù nhiều cổ phiếu bất động sản khác tăng giá nhưng KDH vẫn đang hoạt động chậm chạp.

Trong ngắn hạn, thì sự thay đổi tích cực quan trọng hơn. Nhiều doanh nghiệp được gỡ bỏ pháp lý hay tin đồn mở bán dự án sau thời gian đình trệ trước đó đang nhận được sự chú ý của giới đầu tư. Trong khi KDH thì thông tin khá rõ ràng và minh bạch nên ít tạo ra những thông tin bất ngờ hỗ trợ cho giá cổ phiếu.

Đồ thị của KDH cho thấy cổ phiếu đang cố gắng tích lũy trong một khung giá hướng lên, nhưng vẫn nằm dưới MA50 ngày. Do đó, KDH cần thêm thời gian để tích lũy cổ phiếu.

Elibook tiếp tục nắm giữ cổ phiếu KDH đã tích lũy từ năm 2024 và chờ đợi thời điểm hợp lý hơn để gia tăng tỷ trọng cổ phiếu.

Mở bán Foresta vào quý 2, doanh số bán hàng của KDH dự kiến tăng 9x% lên đỉnh kỷ lục 4,860 tỷ