DXG: “Thủ lĩnh” The Prive hứa hẹn chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng vẫn cần thận trọng với rủi ro pháp lý và quản trị

Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đang chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới với động lực chính từ dự án The Prive, hứa hẹn mang lại doanh thu và dòng tiền lớn. Tuy nhiên, dù triển vọng kinh doanh có vẻ tích cực, các nhà đầu tư vẫn cần cân nhắc những yếu tố thận trọng liên quan đến tiến độ pháp lý, tâm lý thị trường vùng ven và quản trị doanh nghiệp.

The Prive: Tâm điểm tăng trưởng mới của DXG

Sau buổi kickoff đầy ấn tượng vào ngày 09/05/2025, dự án The Prive (trước đây là DXH Riverside) tại Thành phố Thủ Đức đã nhận được lượng booking (đặt chỗ) tương đối lớn, thể hiện sức hút mạnh mẽ tại khu vực trung tâm TP.HCM.

Với mức giá dự kiến lên tới 99-100 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu, The Prive được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng doanh số và lợi nhuận chính cho DXG trong các năm tới.

VCBS ước tính dự án này có thể đem lại dòng tiền bán hàng khoảng 27,000 tỷ đồng trong giai đoạn 2025-2027, hỗ trợ đáng kể cho dòng tiền kinh doanh của DXG. Dự kiến, doanh thu từ The Prive sẽ bắt đầu được ghi nhận từ năm 2026.

Lý do dự án The Prive được kỳ vọng có tỷ lệ hấp thụ tốt:

• Vị trí đắc địa: Nằm tại Quận 2, TP. Thủ Đức – khu vực đang được đẩy mạnh đầu tư hạ tầng với quy hoạch tầm nhìn đến năm 2040 trở thành trung tâm phía Đông về kinh tế, khoa học kỹ thuật, công nghệ, văn hóa, giáo dục và đào tạo, thu hút nhu cầu nhà ở lớn.
• Giá cạnh tranh và tiện ích đồng bộ: Mức giá booking sớm khoảng 100 triệu đồng/m2 được đánh giá là tương đối cạnh tranh so với các dự án lân cận. Sự sôi động trở lại của thị trường BĐS khu vực phường An Phú – Thảo Điền với hàng loạt dự án cao cấp chuẩn bị ra mắt (như Senturia An Phú, Eaton Park, và The Global City) cũng góp phần nâng tầm giá trị khu vực và gia tăng sức hấp dẫn nhờ hệ thống tiện ích cao cấp đồng bộ.

Tiến độ xây dựng, tháng 4.2025

Các dự án khác và chiến lược thúc đẩy doanh thu môi giới

• Gem Sky World (Đồng Nai): Trong khi The Prive chưa ghi nhận doanh thu trong năm nay, dự án Gem Sky World được kỳ vọng sẽ hỗ trợ kết quả kinh doanh năm 2025 cho DXG. Công ty dự kiến sẽ ghi nhận doanh thu khoảng 300-400 lô đất nền trong tổng số 800 lô đã bán tại phân khu Sapphire Parkview. Tuy nhiên, VCBS lưu ý rằng tâm lý đầu tư tại phân khúc bất động sản vùng ven như Đồng Nai vẫn chưa thực sự ổn định, đặc biệt sau thông tin chính thức về sáp nhập hành chính đã khiến hiện tượng hủy cọc diện rộng diễn ra. DXG dự kiến sẽ lùi thời gian mở bán các sản phẩm còn lại của Gem Sky World vào cuối năm 2025, khi thị trường BĐS Đồng Nai tích cực hơn và các dự án hạ tầng lân cận như sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dần hoàn thiện.
• Dự án tại Bình Dương: Sau Gem Sky World và Gem Riverside, DXG có loạt dự án gối đầu tại Bình Dương bao gồm Opal Luxury, DXH Parkview và DXH Park City. Thị trường BĐS Bình Dương gần đây ghi nhận thanh khoản sôi động, đặc biệt sau thông tin sáp nhập tỉnh thành, với 48,6% nguồn cung tại khu vực TP.HCM và vùng lân cận đến từ Bình Dương trong 4 tháng đầu năm 2025. VCBS kỳ vọng các dự án này (chủ yếu là phân khúc căn hộ tầm trung) sẽ là nguồn đóng góp quan trọng cho dòng tiền doanh nghiệp giai đoạn 2026-2028, với dòng tiền bán hàng khoảng 38 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2026-2030.
• Mảng môi giới (DXS): Công ty con DXS đang định hướng giảm sự phụ thuộc vào các hợp đồng từ các chủ đầu tư lớn (như Vingroup và Masterise) và tăng cường hợp tác với các chủ đầu tư vừa và nhỏ thông qua các hợp đồng phân phối độc quyền. Chiến lược này nhằm mục tiêu nâng cao mức hoa hồng trung bình và tận dụng khả năng các chủ đầu tư nhỏ sẽ tích cực triển khai nguồn hàng trong xu hướng phục hồi của thị trường. Việc tích hợp toàn diện các loại hình dịch vụ (từ tư vấn pháp lý đến triển khai bán hàng) cũng được xem là yếu tố then chốt giúp DXS nâng cao năng lực cạnh tranh.

Định giá và khuyến nghị

• VCBS (20.5.2025): Dự phóng doanh thu thuần năm 2025 của DXG đạt 3,401 tỷ đồng (-28% YoY), lợi nhuận ròng đạt 248 tỷ đồng (-2% YoY). Đối với năm 2026, doanh thu thuần và lợi nhuận thuần đạt lần lượt 7,190 tỷ đồng và 1,191 tỷ đồng. VCBS đưa ra khuyến nghị MUA cho cổ phiếu DXG với mức giá mục tiêu 20,083 VND/cổ phiếu.
• HSC: Tăng 2.4% giá mục tiêu của DXG lên 17,000 đồng/cổ phiếu, với tiềm năng tăng giá 3.7%. Mặc dù giá cổ phiếu đã tăng 13% trong 3 tháng qua và DXG đang giao dịch với mức chiết khấu 45.3% so với RNAV (sát bình quân 3 năm), HSC vẫn duy trì khuyến nghị Nắm giữ và có quan điểm thận trọng về một số yếu tố, đặc biệt là dự báo lợi nhuận ròng năm 2025 của HSC vẫn thấp hơn đáng kể so với kế hoạch kinh doanh của DXG.

Những điểm cần thận trọng

Mặc dù triển vọng từ The Prive là rất tích cực, nhà đầu tư vẫn cần cân nhắc những yếu tố sau:

• Tiến độ pháp lý và ghi nhận doanh thu: Việc hoàn thiện thủ tục pháp lý để ghi nhận doanh thu từ các dự án (đặc biệt là The Prive từ năm 2026 và các dự án Bình Dương từ 2026-2028) là yếu tố then chốt.
• Tâm lý thị trường vùng ven: Diễn biến tại Gem Sky World cho thấy tâm lý đầu tư ở phân khúc bất động sản vùng ven vẫn chưa thực sự ổn định, có thể ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ sản phẩm.
• Quản trị doanh nghiệp: HSC vẫn có quan điểm thận trọng về một số yếu tố liên quan đến quản trị doanh nghiệp, đây là điều nhà đầu tư cần theo dõi.

Giá mở bán The Prive cao hơn kỳ vọng, có giúp cổ phiếu DXG sáng hơn?

Elibook Tweam cho rằng, DXG đang bước vào một giai đoạn mới với dự án The Prive là động lực chính, hứa hẹn mang lại tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đáng kể. Các dự án tại Bình Dương và chiến lược mới của DXS cũng bổ sung tiềm năng dài hạn.

Tuy nhiên, việc ghi nhận doanh thu sẽ có độ trễ, và nhà đầu tư cần theo dõi sát sao tiến độ pháp lý của dự án, sự phục hồi ổn định của thị trường vùng ven, và các yếu tố quản trị để đánh giá đầy đủ rủi ro và cơ hội đầu tư vào cổ phiếu DXG.

Trên đồ thị, DXG có RS là 83, nằm trong số các cổ phiếu hoạt động tốt trên thị trường. Sóng ngành bất động sản dân cư đang hoạt động hỗ trợ cho giá cổ phiếu.

Ngày 26.5.2025, DXG có điểm breakout mẫu hình Chiếc Cốc Tay Cầm, vượt qua điểm mua 17,000 đồng. Hiện tại, các điểm breakout chưa hoạt động tốt.