Phân tích Doanh Nghiệp

DXG: Dấu hiệu phục hồi tích cực và kỳ vọng đột phá từ The Prive

Posted on by Huy truong minh

Cổ phiếu DXG đang ghi nhận hiệu suất vượt trội so với VN-Index và các doanh nghiệp cùng ngành. Sự tự tin này đến từ tiến độ triển khai thuận lợi của dự án The Prive (DXH Riverside) và kỳ vọng vào sự phục hồi của mảng môi giới bất động sản. Elibook Team nhận thấy nhiều công ty chứng khoán liên tục nâng triển vọng kinh doanh và mục tiêu giá sau khi dự án The Prive có giá bán cao hơn kỳ vọng, là biểu hiện của đà tăng trưởng lợi nhuận.

Các dự báo về DXG ngày càng sáng hơn.

BSC đã nâng 30% dự phóng kết quả kinh doanh năm 2025 của DXG, với doanh thu đạt 4,089 tỷ VND (-14% YoY) và LNST-CĐTS đạt 290 tỷ VND (+15% YoY). Điều chỉnh này dựa trên việc bổ sung dự án Cara River Park (bắt đầu bàn giao từ Quý 4/2025 với tỷ lệ lợi ích của DXG là 34%) và duy trì dự phóng bàn giao 600 sản phẩm tại Gem Sky World.

Theo đó, BSC duy trì khuyến nghị MUA và cũng tăng giá mục tiêu lên 21,900 VND/CP (tiềm năng tăng giá 21.3%) sau khi DXG hoàn tất phát hành hiện hữu tỷ lệ 24:5 trong Quý 1/2025.

DXG đặt mục tiêu kinh doanh năm 2025 rất tham vọng với Doanh thu thuần đạt 7,000 tỷ VND (+62% YoY) và LNST-CĐTS đạt 368 tỷ VND (+44% YoY). BSC cho rằng sự khác biệt này chủ yếu đến từ các dự án do công ty con gián tiếp của DXG triển khai như Regal Group (Đất Xanh Miền Trung) và Cara Group (Đất Xanh Miền Tây).

Về kế hoạch tăng vốn, DXG dự kiến chào bán riêng lẻ 93.5 triệu cổ phiếu (tương đương 9.3% số lượng cổ phiếu lưu hành sau khi chia cổ phiếu thưởng) với giá chào bán tối thiểu 18,600 VND/cổ phiếu nhằm góp vốn và tăng tỷ lệ sở hữu tại công ty con. Thị giá ngày hôm nay là 18,100 đồng vẫn chưa tới giá chào bán tối thiểu. Đây vẫn là một rủi ro các nhà đầu tư cần lưu ý. Các game đẩy tăng vốn thường không bền vững.

Điểm nhấn đầu tư và các dự án trọng điểm

  • The Prive (DXH Riverside): Dự án này là động lực chính cho DXG. Tính đến ngày 27/05/2025, The Prive (3,175 sản phẩm) đã ghi nhận khoảng 2,075 booking giữ chỗ, dù giá bán kỳ vọng khoảng 99 triệu VND/m2 (cao hơn dự phóng của BSC). BSC kỳ vọng dự án sẽ hoàn tất xây dựng phần hầm và đủ điều kiện mở bán vào cuối Quý 3/2025.

  • Cara River Park (Cần Thơ): Dự án quy mô 3,090 m2, gồm 2 tòa nhà cao 20 tầng với 358 căn hộ và 20 căn TMDV phân khúc trung cao cấp. Dự án đã hoàn tất bán hàng, cất nóc vào tháng 3/2025 và dự kiến bàn giao từ Quý 4/2025. Dù các dự án của công ty con gián tiếp thường có quy mô nhỏ và tỷ lệ lợi ích của DXG hạn chế, nhưng vẫn đóng góp tích cực.

  • Gem Sky World (Đồng Nai): Dự án được kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng. Giá đất nền thứ cấp tại khu vực dự án đang dao động quanh mức 20-25 triệu VND/m2, vẫn thấp hơn 18%-30% so với giá mở bán đợt 2 vào năm 2022. Tuy nhiên, giá hiện tại đã cải thiện 10% so với cuối Quý 4/2024 nhờ tiến độ sân bay Long Thành và các dự án hạ tầng được đẩy mạnh. BSC duy trì kỳ vọng DXG sẽ mở bán trở lại dự án trong năm 2025 với mức giá 25 triệu VND/m2.

Tái định giá và triển vọng dài hạn

BSC dự báo doanh thu mở bán mới (presales) của DXG sẽ phục hồi mạnh mẽ, đạt 10,010 tỷ VND năm 2025 và 20,757 tỷ VND (+7,4% YoY) năm 2026, nhờ điều chỉnh tăng giá bán trung bình The Prive từ 95 triệu VND/m2 lên 100 triệu VND/m2. Điểm rơi lợi nhuận từ bàn giao The Prive được kỳ vọng bắt đầu từ năm 2026, dẫn dắt mức tăng trưởng lợi nhuận ròng đạt LNST-CĐTS 2026 = 1,901 tỷ VND (+555% YoY).

DXG hiện đang giao dịch tại P/B 2025F = 1.2x (tương đương các doanh nghiệp cùng ngành) và P/B 2026F = 1.04x sau khi lợi nhuận từ The Prive được phản ánh. BSC cho rằng mức định giá này duy trì hấp dẫn khi thị trường bất động sản bước vào pha mở rộng của chu kỳ. Dự án The Prive, chiếm 51% tổng định giá của DXG, sẽ là yếu tố dẫn dắt giúp cổ phiếu được tái định giá ở mức cao hơn nếu giá bán và tốc độ hấp thụ vượt kỳ vọng.

  • BSC (27.5.2025) duy trì khuyến nghị MUA và điều chỉnh giá mục tiêu lên 21,900 VND/CP (tiềm năng tăng giá 21.3%) sau khi DXG hoàn tất phát hành hiện hữu tỷ lệ 24:5 trong Quý 1/2025.
  • VCBS (20.5.2025): Dự phóng doanh thu thuần năm 2025 của DXG đạt 3,401 tỷ đồng (-28% YoY), lợi nhuận ròng đạt 248 tỷ đồng (-2% YoY). Đối với năm 2026, doanh thu thuần và lợi nhuận thuần đạt lần lượt 7,190 tỷ đồng và 1,191 tỷ đồng. VCBS đưa ra khuyến nghị MUA cho cổ phiếu DXG với mức giá mục tiêu 20,083 VND/cổ phiếu. VCBS ước tính dự án The Prive có thể đem lại dòng tiền bán hàng khoảng 27,000 tỷ đồng trong giai đoạn 2025-2027, hỗ trợ đáng kể cho dòng tiền kinh doanh của DXG. Dự kiến, doanh thu từ The Prive sẽ bắt đầu được ghi nhận từ năm 2026.
  • HSC: Tăng 2.4% giá mục tiêu của DXG lên 17,000 đồng/cổ phiếu, với tiềm năng tăng giá 3.7%. Mặc dù giá cổ phiếu đã tăng 13% trong 3 tháng qua và DXG đang giao dịch với mức chiết khấu 45.3% so với RNAV (sát bình quân 3 năm), HSC vẫn duy trì khuyến nghị Nắm giữ và có quan điểm thận trọng về một số yếu tố, đặc biệt là dự báo lợi nhuận ròng năm 2025 của HSC vẫn thấp hơn đáng kể so với kế hoạch kinh doanh của DXG.

DXG: “Thủ lĩnh” The Prive hứa hẹn chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng vẫn cần thận trọng với rủi ro pháp lý và quản trị

Elibook Team cho rằng, DXG đang bước vào một giai đoạn mới với dự án The Prive là động lực chính, hứa hẹn mang lại tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đáng kể. Các dự án tại Bình Dương và chiến lược mới của DXS cũng bổ sung tiềm năng dài hạn.

Tuy nhiên, việc ghi nhận doanh thu sẽ có độ trễ, và nhà đầu tư cần theo dõi sát sao tiến độ pháp lý của dự án, sự phục hồi ổn định của thị trường bất động sản vùng ven, và các yếu tố quản trị để đánh giá đầy đủ rủi ro và cơ hội đầu tư vào cổ phiếu DXG.

Trên đồ thị, DXG có RS là 83, nằm trong số các cổ phiếu hoạt động tốt trên thị trường. Sóng ngành bất động sản dân cư đang hoạt động hỗ trợ cho giá cổ phiếu.

Ngày 26.5.2025, DXG có điểm breakout mẫu hình Chiếc Cốc Tay Cầm, vượt qua điểm mua 17,000 đồng. Hiện tại, các điểm breakout chưa hoạt động tốt nên khả năng cao cổ phiếu vẫn có thể quay về kiểm tra lại điểm mua.

Trả lời