ITC: Dịch vụ khách sạn là điểm tựa, chờ đợi gỡ vướng pháp lý dự án Sabino Bình Dương để bứt phá

CTCP Đầu tư – Kinh doanh nhà (ITC) đang thể hiện khả năng “sống khỏe” nhờ dòng tiền ổn định từ mảng khách sạn và cho thuê văn phòng Le Vela Saigon. Tuy nhiên, lợi nhuận từ mảng bất động sản vẫn đang chờ đợi các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, đặc biệt là tại dự án Sabinco đầy tiềm năng, để tạo nên bước đột phá trong tương lai.

Kết quả kinh doanh Quý 1/2025: Dịch vụ khách sạn là trụ cột

Trong Quý 1/2025, ITC ghi nhận Doanh thu thuần đạt 161 tỷ VNĐ (+18% YoY) và Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ (LNST – CĐTS) đạt 11 tỷ VNĐ (+19% YoY). Đáng chú ý, cơ cấu doanh thu phụ thuộc chính vào mảng dịch vụ khách sạn trong bối cảnh thiếu các dự án bất động sản (BĐS) bàn giao mới.

• Doanh thu khách sạn: Đạt 106 tỷ VNĐ (+11% YoY), chủ yếu từ hoạt động vận hành khách sạn La Vela Saigon, với biên lợi nhuận cao (46%). Theo chia sẻ của lãnh đạo tại ĐHCĐ, khách sạn La Vela Saigon hiện đang full công suất đến cuối năm và là một trong số ít khách sạn lớn có sòng bạc do người Việt vận hành hiệu quả.
• Doanh thu Bất động sản: Đạt 9 tỷ VNĐ (+700% YoY), được BSC cho là đến từ việc bàn giao các căn còn lại của dự án Terra Flora (ITC còn 21 căn/115 căn Block D1 chưa mở bán).
• Doanh thu xây lắp: Đạt 26 tỷ VNĐ (+47% YoY).

Điểm đáng lưu ý là chi phí lãi vay vẫn duy trì ở mức cao (21 tỷ VNĐ, +16% YoY), chiếm 38% lợi nhuận gộp Quý 1, gây áp lực lên lợi nhuận. Điều này đến từ các khoản vay dài hạn cho dự án Sabinco, Terra Royal (phần khách sạn) và vay ngắn hạn cho hoạt động kinh doanh.

Kế hoạch 2025 và triển vọng các dự án BĐS

ITC đặt kế hoạch Doanh thu năm 2025 đạt 641 tỷ VNĐ (+14% YoY) và LNST đạt 36 tỷ VNĐ (+11% YoY). Trong đó, doanh thu bán BĐS chỉ 28 tỷ VNĐ (-36% YoY) chủ yếu từ Terra Flora, trong khi doanh thu xây lắp (200 tỷ VNĐ) và dịch vụ khách sạn (335 tỷ VNĐ) đóng góp lớn hơn.

Các dự án BĐS mới của ITC vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý và được BSC dự kiến sớm nhất có thể bàn giao từ năm 2027. Tuy nhiên, có những điểm sáng đáng kỳ vọng:

• Terra Flora (Nhơn Trạch): ITC còn khoảng 21 căn Block D1 dự kiến bàn giao trong năm 2025, mang lại doanh thu khoảng 30-35 tỷ VNĐ. Các block khác đang tạm ngừng thi công do xét duyệt lại PCCC.
• KDC Tương Bình Hiệp (16.9 ha): Dự án này đã được gỡ nút thắt pháp lý lớn nhất vào tháng 5/2025. Phần đất công 2.3 ha nằm xen kẹt đã được tách thành một dự án độc lập, giảm diện tích tổng thể xuống 16.9 ha. BSC kỳ vọng dự án có thể triển khai sớm nhất vào năm 2026, với tổng giá trị ước tính tối thiểu trên 2,500 tỷ VNĐ. Đây là dự án có tiềm năng tăng trưởng mới lớn, dựa trên giả định giá bán liền kề, biệt thự 20 triệu VNĐ/m2, giá bán căn hộ chung cư: 15 triệu VNĐ/m2. Mức giá trên dựa trên quan điểm thận trọng của BSC – giá sản phẩm được tham khảo tại các khu vực lân cận (KDC Hiệp Thành 1: 20 triệu VNĐ/m2, Hiệp Thành 3 -23 triệu VNĐ/m2).
  

• Star Village Giai đoạn 2 (10.4 ha) và KDC 6A (7.72 ha): Đây là các quỹ đất tiềm năng dài hạn đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch hoặc pháp lý. Dự kiến sớm nhất có thể triển khai vào cuối năm 2026.
• Dự án Sabinco (Thủ Dầu Một – Bình Dương, dự án là sự hợp tác giữa Intresco và Sabinco lần lượt sở hữu là 65% và 35%): Đây là một dự án quy mô lớn (20 ha đất trung tâm Thủ Dầu Một) với giá vốn đất từ rất lâu (chỉ 3.8 triệu đồng đồng/m2 so với giá thị trường vài chục triệu đồng/m2 hiện tại). Dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và đóng tiền sử dụng đất, nhưng bị vướng 2ha đất công xen kẹt. Kỳ vọng các Luật về BĐS (Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Đất đai) có hiệu lực sớm từ 01/08/2025 có thể gỡ vướng cho dự án này. Nếu được gỡ vướng, Sabinco có thể mang lại doanh thu dự kiến lên đến 20,000 tỷ VNĐ theo lời Chủ tịch công bố tại ĐHĐCĐ, với khoản thuế đã đóng gần 500 tỷ VNĐ (so với mức thuế ước tính hiện tại có thể lên đến 6,000 tỷ VNĐ), cho thấy giá trị thực của dự án là rất lớn .

(Trên báo cáo tài chính quý 1, giá trị hàng tồn kho của dự án là 535 tỷ, khả năng đây là tiền thuế sử dụng đất đã đóng, tương ứng với 14ha thì giá vốn đất vào khoảng 3.8 triệu đồng/m2)

Định giá và khuyến nghị

Tại ngày 28/05/2025, ITC đang giao dịch ở mức P/E = 33x (cao hơn 2.7 lần so với P/E trung bình 5 năm) nhưng P/B = 0.57x (tương đương P/B trung bình 5 năm).

BSC lưu ý ITC thường giao dịch ở mức chiết khấu sâu so với giá trị sổ sách do các vướng mắc pháp lý kéo dài. Tuy nhiên, giá trị sổ sách của ITC (22,290 đồng/cổ phiếu theo Q1/2025) chưa phản ánh hết giá trị thực của quỹ đất giá vốn rẻ từ thời xưa.

ITC có lợi thế lớn từ việc có dòng tiền ổn định từ khách sạn La Vela Saigon, giúp công ty sống khỏe trong giai đoạn khó khăn của ngành BĐS. Ngoài ra, ITC chưa từng phát hành giấy huy động vốn từ cổ đông trên sàn.

Elibook Team cho rằng, ITC đang ở một vị thế đặc biệt với mảng khách sạn ổn định tạo dòng tiền, giúp công ty duy trì hoạt động trong bối cảnh thị trường BĐS còn khó khăn.

Tiềm năng tăng trưởng đột phá của ITC phụ thuộc vào tốc độ tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tại các dự án trọng điểm, đặc biệt là Sabinco. Nếu các nút thắt này được giải quyết, giá trị tài sản khổng lồ mà ITC đang nắm giữ với giá vốn thấp sẽ được hiện thực hóa, mang lại lợi nhuận vượt trội và có thể giúp ITC trở thành một “siêu cổ phiếu” trong tương lai. Nhà đầu tư nên theo dõi chặt chẽ tiến độ pháp lý của các dự án này.

Cổ phiếu này có vốn hoá 1,400 tỷ, là cổ phiếu penny nên không lọt vào Leader Board. Tuy nhiên, khả năng cổ phiếu bị định giá rẻ khi khách sạn La Vela Sài Gòn có doanh thu hàng năm là 500 tỷ, lợi nhuận gộp mỗi năm 200 tỷ. Tin đồn dự án Sabino đã giải phóng mặt bằng xong  với giá vốn chỉ vài triệu đồng (có quy hoạch 1:500), trong khi giá thị trường hiện tại là 30-40 triệu đồng/m2. Nếu theo lời của chủ tịch tại ĐHCĐ thì trong vài tháng tới có giấy phép xây dựng cho giai đoạn 1 khoảng 14 ha.

Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể giao dịch ở cổ phiếu này.

Trên đồ thị, RS của cổ phiếu ITC là 94, nằm trong số các cổ phiếu hoạt động tốt trên thị trường. Dòng tiền đổ vào ngành bất động sản dân cư trong suốt 3 tuần qua ủng hộ đà đi lên của cổ phiếu.

Ngày 22.5.2025, cổ phiếu ITC breakout mẫu hình Chiếc Cốc Tay Cầm, vượt qua điểm mua 12.400 đồng. Hiện cổ phiếu đã rời xa nền giá.