Sáp Nhập Tỉnh Thành: Động Lực Mới Cho Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam?

Việc sáp nhập các tỉnh thành đang trở thành một chủ đề nóng, hứa hẹn tạo ra những thay đổi sâu rộng không chỉ về mặt hành chính mà còn tác động mạnh mẽ đến bức tranh kinh tế – xã hội, đặc biệt là thị trường bất động sản (BĐS). VCBS (28.5.2025) cho rằng, các địa phương sau sáp nhập sẽ sở hữu những lợi thế vượt trội, mở ra kỷ nguyên phát triển mới. Một số dự án của các doanh nghiệp trên sàn được hưởng lợi từ sát nhập tỉnh như sau:

Sức Mạnh Từ Quy Mô và Nguồn Lực Dồi Dào

Sau sáp nhập, các tỉnh thành mới sẽ có quy mô diện tích và dân số lớn hơn đáng kể. Điều này không chỉ tạo ra một thị trường nội địa rộng lớn hơn mà còn tập trung nguồn lực kinh tế và ngân sách dồi dào hơn. Với khả năng tài chính mạnh mẽ, các dự án hạ tầng và tiện ích quy mô lớn sẽ thuận lợi hơn trong việc triển khai, bao gồm các hệ thống giao thông trải dài, các khu công nghiệp, đô thị mới và các tiện ích công cộng.

Đặc biệt, việc sở hữu đồng thời nhiều dạng địa hình (biển, đồng bằng, miền núi) sẽ cho phép các tỉnh chủ động quy hoạch, định hướng phát triển các ngành kinh tế mũi nhọn như logistics, du lịch, công nghiệp chế biến, khai khoáng. Điều này tạo ra động lực thu hút vốn đầu tư và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.

Ví dụ điển hình:

• TP.HCM + Bình Dương + Bà Rịa Vũng Tàu: Tổ hợp này sẽ tận dụng lợi thế về kinh tế đô thị (TP.HCM), công nghiệp (Bình Dương) và logistics – du lịch (Bà Rịa – Vũng Tàu), hình thành một siêu vùng kinh tế phía Nam.
• Đà Nẵng + Quảng Nam: Mở rộng không gian phát triển cho đô thị, công nghiệp – dịch vụ của Đà Nẵng, giúp khai thác tốt cơ chế đặc thù và việc thành lập Khu thương mại tự do.
• Hà Nam + Nam Định + Ninh Bình: Trở thành một cực kinh tế quan trọng của khu vực phía Bắc, với cơ cấu kinh tế bền vững hơn dựa trên các trụ cột Công nghiệp – Du lịch – Đô thị.

Nâng Cao Năng Lực Quy Hoạch và Quản Lý Địa Phương

Việc hình thành các vùng kinh tế lớn và mở rộng không gian phát triển cho phép chính quyền địa phương thoải mái quy hoạch các vùng phát triển kinh tế và hệ thống giao thông trải dài trên diện tích lớn, giảm rủi ro không đấu nối tại các địa bàn khác như trước đây.

Bên cạnh đó, việc đặt phần lớn trung tâm hành chính tại địa phương thành công hơn trong phát triển kinh tế giúp tận dụng tốt đội ngũ cán bộ trình độ cao, hệ thống hành chính và các chính sách phát triển, thu hút đầu tư đã được kiểm chứng. Điều này giúp nhân rộng mô hình phát triển trên quy mô lớn hơn, đặc biệt có ý nghĩa cho các dự án công nghiệp lớn thường yêu cầu hệ thống logistics đồng bộ, kết nối thuận tiện đến nguồn nguyên liệu, lao động và các hạ tầng cảng biển, sân bay lớn.

Việc quản lý thống nhất cũng giúp các địa phương nhỏ trước đây tập trung hơn vào phát triển các lĩnh vực trọng điểm và có thế mạnh, thay vì cố gắng “chạy đua” phát triển nhiều lĩnh vực không hiệu quả.

Tăng Cường Tự Chủ Ngân Sách và Hiệu Quả Đầu Tư

Trước đây, nhiều địa phương nhỏ bị hạn chế về quy mô dân số, kinh tế và nguồn lực ngân sách, dẫn đến khó khăn trong việc hiện thực hóa các tầm nhìn phát triển do phụ thuộc vào nguồn bổ sung từ Ngân sách Trung ương. Việc này thường tốn thời gian, phát sinh nhiều quy trình thủ tục và bỏ lỡ nhiều thời cơ phát triển.

Với việc sáp nhập, nguồn lực sẽ được tập trung hơn. Các tỉnh thành lớn hơn sẽ có khả năng tự chủ trong việc quản lý và phân bổ vốn mà không cần qua sự điều phối từ Ngân sách Trung ương, giúp đơn giản hóa quy trình, tiết kiệm thời gian, chi phí và linh hoạt hơn trong việc cân đối nguồn lực phục vụ mục tiêu phát triển trên địa bàn. Việc trao nhiều quyền lực và điều kiện hơn cho các địa phương trong việc quản lý ngân sách và định hướng phát triển được coi là một bước đi tương tự với mô hình quản lý của Trung Quốc, nơi đã đạt được những thành tựu đáng kể sau quá trình chuyển đổi.

Bài học từ lịch sử: Giai đoạn mở rộng địa giới Hà Nội 2008

Việc mở rộng địa giới Hà Nội năm 2008 là một tiền lệ đáng giá. 10 năm sau sáp nhập, Hà Nội đã đạt được nhiều thành tựu: bộ máy quản lý tinh giản, nhiều trục giao thông cửa ngõ hình thành, hạ tầng nông thôn hiện đại hóa.

Tăng trưởng GRDP bình quân đạt 7.41%/năm, quy mô GRDP gấp 1.9 lần và thu nhập bình quân đầu người tăng 2.3 lần. Sự đồng bộ trong chính sách đã thúc đẩy kết nối hạ tầng hiệu quả và toàn diện, điều mà trước đây khó đạt được do định hướng phát triển riêng.

Tuy nhiên, giai đoạn này cũng chứng kiến một loạt dự án được phê duyệt nhưng sau đó bị đình trệ kéo dài, đặc biệt tại huyện Mê Linh do các vướng mắc về rà soát quy hoạch, chênh lệch đơn giá bồi thường, thiếu hạ tầng kết nối và năng lực chủ đầu tư hạn chế.

Bài học cho lần sáp nhập này:

VCBS kỳ vọng quá trình sáp nhập lần này sẽ ghi nhận những chuyển biến tích cực tương tự, nhờ hệ thống chính sách hoàn thiện hơn và kinh nghiệm rút ra từ các đợt sáp nhập trước. Đặc biệt, những ảnh hưởng đến tiến độ dự án (nếu có) sẽ được hạn chế đáng kể nhờ:

• Đơn giá đền bù minh bạch hơn nhờ bảng giá đất sát thực tế.
• Các dự án đang dừng lập, thẩm duyệt sẽ được tiếp tục khi luật mới có hiệu lực vào ngày 1/7.
• Hạ tầng giao thông hoàn thiện hơn, đảm bảo tính kết nối khu vực.
• Bộ máy quản lý giảm sự chồng chéo đáng kể so với giai đoạn trước, rút ngắn quy trình phê duyệt hồ sơ dự án.

Trong giai đoạn sáp nhập, chúng tôi ưu tiên những doanh nghiệp sở hữu dự án đã hoàn thành cơ bản khâu pháp lý, có cơ sở triển khai hoạt động xây dựng mà không cần chờ điều chỉnh quy hoạch mới. Điều này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tận dụng tối đa cơ hội từ việc thay đổi hành chính lớn lao này.

Tác Động Đến Thị Trường Bất Động Sản

Ngay sau khi có thông tin về sáp nhập, thị trường BĐS tại nhiều khu vực đã ghi nhận sự sôi động và xu hướng tăng giá rõ rệt, đặc biệt đối với sản phẩm đất nền – vốn nhạy cảm với nguồn vốn đầu tư/đầu cơ. Tuy vậy, làn sóng này đã nhanh chóng hạ nhiệt tại một số địa phương, cho thấy tính thận trọng của thị trường.

Về dài hạn, việc sáp nhập tỉnh thành mang đến những động lực tích cực cho thị trường BĐS:

• Tinh gọn bộ máy quản lý: Giúp các quy trình hành chính liên quan đến BĐS hiệu quả hơn.
• Ngân sách chủ động hơn: Thuận lợi hơn cho việc đầu tư hạ tầng, tiện ích, tăng giá trị BĐS.
• Vị trí địa lý được khai thác hiệu quả và hạ tầng liên kết được tăng cường: Thúc đẩy phát triển kinh tế và đô thị, kéo theo nhu cầu về nhà ở và mặt bằng kinh doanh.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giá trị của các BĐS chỉ thực sự được cải thiện cùng với sự phát triển của hạ tầng, tiện ích, nhu cầu nhà ở và các hoạt động kinh tế trên địa bàn. Do đó, sẽ cần thêm thời gian để thể hiện và có sự phân hóa nhất định giữa các khu vực.