BCM: Khởi sắc quý 1, động lực từ quỹ đất KCN mở rộng và tiềm năng BĐS dân cư, nhưng thận trọng trước áp lực thuế quan và nợ vay

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM) đã ghi nhận kết quả kinh doanh Quý 1/2025 tích cực, cho thấy dấu hiệu khởi sắc đáng kể. VCBS đánh giá cao tiềm năng dài hạn của BCM nhờ vị thế hàng đầu tại Bình Dương, quỹ đất lớn và sự hỗ trợ từ việc sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM. Tuy nhiên, những áp lực từ chính sách thuế quan và gánh nặng nợ vay cao là những yếu tố cần được theo dõi sát sao trong ngắn hạn.

 Kết quả kinh doanh Quý 1/2025: Tăng trưởng mạnh mẽ

BCM đã có một khởi đầu năm 2025 đầy thuận lợi:

• Doanh thu Quý 1/2025: Đạt 1,842 tỷ đồng (+127% YoY). Trong đó, doanh thu từ bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 1,426 tỷ đồng (+217% YoY).
• Lợi nhuận thuần Quý 1/2025: Đạt 365 tỷ đồng, tăng 206% so với cùng kỳ. Biên lợi nhuận được cải thiện nhẹ lên mức 19.76% (so với 14.7% cùng kỳ), một phần nhờ lợi nhuận từ công ty liên kết tăng mạnh (tăng 211 tỷ đồng).

Đối với Quý 2/2025, VCBS dự phóng doanh thu BCM đạt 1,203 tỷ đồng (+3.4% so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế đạt 370 tỷ đồng (-6.1% so với cùng kỳ).

Động lực cho BCM?

Mở rộng quỹ đất khu công nghiệp – Động lực tăng trưởng tương lai:

VCBS kỳ vọng việc bổ sung quỹ đất kịp thời từ các dự án KCN Bàu Bàng Mở rộng (400ha) và Cây Trường (700ha) sẽ là động lực phục hồi doanh thu mảng KCN của BCM. Các KCN này có thể bắt đầu kinh doanh từ năm 2026 và đóng góp quan trọng cho giai đoạn 2026-2028. Tổng quỹ đất thương phẩm bổ sung thêm gần 1,000ha.

Hưởng lợi từ việc sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM:

VCBS đánh giá việc sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM (cùng với Bà Rịa – Vũng Tàu) sẽ tạo ra một siêu đô thị kinh tế, mang đến đòn bẩy mạnh mẽ thúc đẩy thị trường bất động sản Bình Dương:

• Cải thiện hạ tầng kết nối liên vùng: Các dự án hạ tầng trọng điểm như Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành và Tuyến Metro Suối Tiên – Thủ Dầu Một sẽ được đẩy nhanh tiến độ, cải thiện khả năng kết nối và tăng tính khả thi cho các dự án KCN, KĐT xa hơn của Bình Dương.
• Tái cấu trúc cạnh tranh FDI: TP.HCM có thể tập trung phát triển kinh tế đô thị – dịch vụ, và đẩy mạnh hoạt động thu hút FDI, phát triển KCN sang Bình Dương.
• Nâng cao giá trị thương mại: Các khu vực như Dĩ An, Thuận An & Thủ Dầu Một gia nhập vùng đô thị TP.HCM sẽ được đẩy mạnh hạ tầng, rút ngắn thời gian di chuyển đến trung tâm TP.HCM, nâng cao giá trị thương mại các dự án của BCM tại đây.

Quỹ đất lớn cho các dự án dân cư:

BCM sở hữu quỹ đất dân dụng chưa khai thác rất lớn (khoảng 1,186 ha). Đặc biệt, dự án Thành phố Mới Bình Dương (BDNC) với quy mô 1,000 ha được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả lợi nhuận khi tuyến metro Suối Tiên – Thủ Dầu Một hoàn thiện, rút ngắn thời gian di chuyển đến TP.HCM.

Ngoài ra, dự án Becamex Green City (TP. Thủ Dầu Một) đã mở bán từ Quý 1/2025, dự kiến mang về dòng tiền khoảng 3,200 tỷ đồng trong 1-5 năm tới.

Áp lực và thách thức

Áp lực từ thuế quan và triển vọng FDI năm 2025:

VCBS đánh giá KQKD và doanh số cho thuê đất của BCM sẽ chịu áp lực nhất định trong năm 2025:

• Tâm lý trì hoãn: Các doanh nghiệp FDI có xu hướng tạm hoãn kế hoạch mở rộng/đầu tư mới trong giai đoạn bất ổn về chính sách thương mại.
• Ảnh hưởng giá thành: Ngay cả khi đàm phán thành công, mặt bằng giá thành sản phẩm cao lên có thể ảnh hưởng đến đơn hàng và hiệu quả kinh doanh, suy giảm nhu cầu đầu tư ngắn hạn. Tuy nhiên, VCBS không cho rằng sẽ có làn sóng rút FDI ồ ạt khỏi Việt Nam, và các KCN có vị trí thuận lợi vẫn duy trì sức hấp dẫn.

Sử dụng nợ vay tài chính ở mức cao:

Tỷ lệ đòn bẩy tài chính của BCM hiện vẫn duy trì ở mức cao so với các doanh nghiệp cùng ngành (số dư nợ tài chính cuối Quý 1/2025 là 23.386 tỷ đồng). Đặc biệt, có 4,500 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn vào tháng 6/2026, gây áp lực tài chính đáng kể.

Kế hoạch phát hành cổ phiếu:

BCM có kế hoạch phát hành thêm 150 triệu cổ phiếu (mục tiêu thu về ít nhất 7,500 tỷ đồng). Nếu thành công, kế hoạch này sẽ giúp giảm đáng kể áp lực tài chính, đặc biệt với khoản nợ vay đến hạn trong năm nay (khoảng 2.489 tỷ đồng), đồng thời cải thiện cấu trúc tài chính và tăng dư địa vay nợ cho các dự án trọng điểm.

Định giá và khuyến nghị

VCBS (11.6.2025) đưa ra khuyến nghị TRUNG LẬP cho cổ phiếu BCM với mức định giá hợp lý là 66,740 VND/cổ phiếu.

VCBS dự phóng doanh thu BCM năm 2025 đạt 6,075 tỷ đồng (+16.27% YoY) và LNST thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 2,466 tỷ đồng (+13.9% YoY).

Với vị thế là doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Bình Dương và sở hữu quỹ đất lớn, BCM sẽ được hưởng lợi từ việc sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM và mở ra không gian phát triển mới. Mặc dù BCM có thể chịu áp lực trong 1-2 năm tới từ chính sách thuế quan, tình trạng thừa cung đất KCN và nhu cầu tài chính lớn, VCBS vẫn đánh giá cao vị thế của hệ sinh thái BCM về dài hạn.

Trên đồ thị, RS của BCM là 13, nằm trong số các cổ phiếu hoạt động kém trên thị trường. Ngày 23.6.2025, BCM có điểm mua Pocket Pivot trong một cấu trúc tích luỹ khi dòng tiền đổ vào nhóm BĐS KCN.

Elibook Team trung lập với nhóm cổ phiếu BĐS KCN.