Phân tích Doanh Nghiệp

KBC: Toà Tháp Trump 1.5 tỷ đôla chưa thể xoa dịu nỗi lo thuế quan. Lợi nhuận quý 2 tăng mạnh 164% yoy

Posted on by Huy truong minh

 Với kết quả kinh doanh Quý 1/2025 tích cực, và dự báo lợi nhuận quý 2 tăng mạnh 164% so với cùng kỳ, nhưng các công ty chứng khoán KBSV và Vietcap vẫn còn những quan ngại về tác động của Trade War 2.0 đối Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). Toà Tháp Trump 1.5 tỷ đôla là cầu nối ngoại giao nhưng chưa được đưa vào định giá.

Dự báo lợi nhuận Quý 2/2025 dự kiến tăng mạnh 164% yoy

Theo dự phóng của VCBS, công ty sẽ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ cho thuê đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh và bắt đầu khởi công và triển khai các dự án lớn: KCN Tràng Duệ 3, Khu phức hợp Hưng Yên.

  • Dự báo Quý 2/2025:
    • Doanh thu (DT): 2,642 tỷ VND (+196%)
    • LNST: 719 tỷ VND (+164%)
  • Dự báo năm 2025:
    • DT: 6,022 tỷ VND (+117%)
    • LNST: 2,406 tỷ VND (+18%)

Kết quả kinh doanh Quý 1/2025 của KBC khá tích cực:

  • Doanh thu: Đạt 3,117 tỷ VND (+19.46 lần YoY).
  • Lợi nhuận sau thuế (LNST): Đạt 849 tỷ VND (+10.07 lần YoY), tương đương 27% kế hoạch LNST cả năm của KBSV. Kết quả này chủ yếu nhờ ghi nhận bàn giao 95ha diện tích KCN, tương đương 2.484 tỷ đồng. Vietcap cũng bổ sung rằng khoảng 90 ha đã được bàn giao trong Quý 1/2025 tại các Cụm Công Nghiệp tại tỉnh Hưng Yên.

Quan điểm của KBSV:

  • Dự báo Quý 2/2025: KBSV không đưa ra con số dự báo cụ thể cho Quý 2 riêng lẻ, nhưng nhận định doanh số bàn giao đất trong Quý 1 đã đóng góp đáng kể vào kết quả cả năm 2025, bù đắp cho triển vọng kém tích cực trong các quý còn lại.
  • Dự báo năm 2025:
    • Doanh số bàn giao đất KCN đạt 135ha (+2.9 lần YoY).
    • Doanh thu cho thuê đất KCN đạt 3,539 tỷ đồng (+196% YoY).
    • LNST công ty mẹ đạt 1,042 tỷ đồng (+144% YoY).
  • Dự báo năm 2026:
    • Doanh số bàn giao đất KCN đạt 80ha (-38% YoY), giảm 3-7% giá chào thuê.
    • LNST công ty mẹ đạt 2,125 tỷ đồng (+104% YoY).

Tác động tiêu cực từ  Trade War 2.0

Cả KBSV và Vietcap đều cùng nhận định Trade War 2.0 là một thách thức lớn, đặc biệt đối với tệp khách hàng cốt lõi của KBC là các doanh nghiệp công nghệ cao, điện, điện tử.

  • KBSV: Cho rằng dòng vốn FDI từ nhóm này có xu hướng chững lại, và các kế hoạch đầu tư mới sẽ được điều chỉnh linh hoạt. Các doanh nghiệp lớn như Samsung, LG, Intel có xu hướng tạm dừng kế hoạch đầu tư mới tại Việt Nam và “chờ đợi động thái rõ ràng hơn từ Mỹ”. Nhóm doanh nghiệp Trung Quốc (Luxshare, Goertek) có thể mở rộng tại Việt Nam hoặc dịch chuyển sang các quốc gia khác. KBSV dự báo doanh số bàn giao đất KCN cho phần còn lại của 2025 và 2026 sẽ sụt giảm đáng kể.
  • Vietcap: Cũng nhận định thách thức từ thông báo thuế đối ứng của Mỹ và các cuộc đàm phán thương mại. Dự báo hoạt động mở rộng nguồn vốn FDI liên quan đến sản xuất xuất khẩu sẽ chững lại trong phần còn lại của năm 2025. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn có thể duy trì sức hấp dẫn nếu đàm phán được mức thuế tương đương các nước trong khu vực.

Điểm nhấn dự án Tràng Cát:

  • KBSV: Trong Quý 1/2025, KBC đã hoàn thiện nộp tiền sử dụng đất với tổng số tiền khoảng 17,794 tỷ đồng. KBSV duy trì kỳ vọng dự án Tràng Cát có thể bắt đầu mở bán vào năm 2026, ước tính doanh số bán hàng đạt 20ha, tương đương 4,152 tỷ đồng.
  • Vietcap: Dự báo KĐT Tràng Cát sẽ bắt đầu mở bán và bàn giao từ năm 2026, với lượng bàn giao đất KĐT tăng mạnh lên 17.5 ha/31.5 ha trong năm 2026/2027.

 Các dự án mới và quỹ đất:

  • KBSV: KBC sở hữu quỹ đất lớn 6,542 ha, tập trung chủ yếu ở phía Bắc. Trong 5T2025, KBC đã nhận được phê duyệt chủ trương đầu tư 2 dự án mới: KCN Kim Thành 2 (234.6ha) và KCN Quế Võ mở rộng 2 (140.3ha). Dự án Trump International Hưng Yên (990ha) đã khởi công nhưng chưa đóng góp vào KQKD 2025/2026.
  • Vietcap: Ước tính KBC còn sở hữu khoảng 1,400 ha đất có thể cho thuê. Dự án Trump International Hưng Yên cũng được nhắc đến nhưng chưa đưa vào mô hình định giá.

 Kế hoạch phát hành riêng lẻ:

  • KBSV: KBC dự kiến phát hành 250 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho NĐT chuyên nghiệp (kỳ vọng thu 6,250 tỷ VND). UBCK đã tiếp nhận hồ sơ, kỳ vọng hoàn thành trong 2025.
  • Vietcap: Đã loại bỏ giả định về kế hoạch phát hành riêng lẻ khỏi mô hình dự báo và định giá do nguy cơ trì hoãn sau các công bố thuế quan gần đây, mặc dù ban lãnh đạo vẫn hướng đến triển khai trong năm 2025.

Định giá và Khuyến nghị:

Tiêu chí KBSV (13.6.2025) Vietcap (22.5.2025)
Khuyến nghị TRUNG LẬP MUA
Giá mục tiêu 27,400 VND/cổ phiếu (cao hơn 11.8% so với giá đóng cửa 13/06/2025). 36,100 đồng/cổ phiếu (giảm nhẹ 1% so với trước đó).
Phương pháp định giá RNAV. RNAV, chiết khấu dòng tiền (CKDT) cho KCN và KĐT. Áp dụng chiết khấu 10% đối với RNAV do minh bạch kế toán hạn chế.
Lý do điều chỉnh giá mục tiêu Điều chỉnh triển vọng bàn giao đất KCN do Trade War 2.0; dự báo giá cho thuê đất KCN giảm 3-7% (2025-2028). Tăng nợ vay ròng cuối Q1/2025; giảm dự báo lượng bàn giao đất KCN/KĐT và ASP; bù đắp bởi cập nhật mô hình đến giữa 2026 và loại bỏ ảnh hưởng pha loãng từ phát hành riêng lẻ.
Định giá hiện tại P/B dưới giá trị sổ sách (KBSV không nêu P/B cụ thể, nhưng nhấn mạnh định giá thấp hơn). P/B dự phóng 2025/2026 là 1.0/0.9 lần (thấp hơn mức trung vị 2 năm của công ty là 1.3 lần).
Rủi ro đối với quan điểm Bất định Trade War 2.0 tác động đáng kể đến KQKD 2025 và 2026. Trì hoãn triển khai dự án/đầu tư FDI; Mỹ áp thuế cao hơn dự kiến; rủi ro pha loãng từ phát hành riêng lẻ.

Elibook Team trung lập với nhóm BĐS KCN dù rằng nhóm này đang có định giá hấp dẫn và rủi ro thuế quan được kỳ vọng giảm bớt.

Trên đồ thị, RS của  KBC là 32, nằm trong số các cổ phiếu hoạt động khá kém trên thị trường.

KBC cần thêm thời gian để tích luỹ nền giá quanh MA50 ngày.

Trả lời