SZC: Thận trọng ngắn hạn do thuế quan, triển vọng trung dài hạn vẫn vững vàng nhờ KCN Châu Đức và BĐS nhà ở

Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) đang đối mặt với những lo ngại về tác động của các chính sách thuế quan trong ngắn hạn, nhưng BVSC vẫn duy trì đánh giá tích cực về triển vọng trung và dài hạn của doanh nghiệp này. Lợi thế từ quỹ đất KCN lớn với giá chào thuê cạnh tranh và sự hỗ trợ từ mảng bất động sản nhà ở được kỳ vọng sẽ là động lực tăng trưởng chính.

Liệu Việt Nam có còn là điểm đến cho dòng vốn FDI trong bối cảnh Trade Wars?

Theo BVSC, yếu tố chi phí lao động và logistic vẫn là hai yếu tố quan trọng nhất mà các doanh nghiệp FDI xem xét khi dịch chuyển chuỗi cung ứng. Việt Nam có mức lương trung bình khá thấp so với các nước so với khu vực. Việc chính phủ tăng cường đầu tư công, cải thiện hạ tầng sẽ nâng cao sức hút cho Việt  Nam.

Chưa kể Việt Nam còn có lợi thế về vị trí địa lý và có nhiều FTA được ký kết.

Sự ổn định về chính trị cũng là lợi thế quan trọng.

Kết quả kinh doanh Quý 1/2025 khá ấn tượng, dự kiến lợi nhuận ròng quý 2 tăng trưởng +13.7% yoy.

SZC đã công bố báo cáo tài chính Quý 1/2025 với những con số đáng chú ý:

• Doanh thu: Đạt 414 tỷ đồng (+94% so với cùng kỳ), trong đó doanh thu từ KCN đạt 394 tỷ đồng (+100% so với cùng kỳ), chiếm 95% tổng doanh thu thuần.
• Lợi nhuận sau thuế (LNST): Đạt 126 tỷ đồng (+94% so với cùng kỳ).
• Hoàn thành kế hoạch: Với kết quả này, SZC đã hoàn thành 44% kế hoạch doanh thu (931 tỷ đồng) và 42% kế hoạch LNST cả năm (302 tỷ đồng) do Đại hội đồng cổ đông đề ra. Biên lợi nhuận gộp mảng KCN đạt 50%.

Nhìn về quý 2, CTCK VCBS ước tính lợi nhuận sau thuế tăng +13.7% yoy, đạt 116 tỷ, dựa trên doanh thu tăng 3.4% yoy, đạt 306 tỷ.

Ước lượng lợi nhuận sau thuế năm 2025 của SZC tăng +7.37% yoy, đạt 324 tỷ, dựa trên doanh thu tăng trưởng 11.8% yoy, đạt 976 tỷ.

SZC sẽ thực hiện bàn giao hợp đồng còn lại cho Vinaone và Tripod trong quý 2.  Như vậy, còn khoảng 15 ha đã ký hợp đồng chưa bàn giao.

Hợp đồng ký mới chịu ảnh hưởng từ cuộc chiến thuế quan, và ước tính chỉ ký thêm khoảng 9.6 ha.

Lo ngại về thuế quan và triển vọng KCN

Tại Đại hội cổ đông, Ban lãnh đạo SZC bày tỏ mối quan ngại rằng các chính sách thuế quan có thể tác động tiêu cực đến dòng vốn FDI và tiến độ chào thuê của công ty. BVSC cũng đồng tình với nhận định này và dự báo trong ngắn hạn, một số khách hàng có thể tạm hoãn đầu tư để theo dõi diễn biến tiếp theo của tình hình thuế quan.

• Tệp khách hàng: KCN Châu Đức thu hút phần lớn các dự án FDI (ước tính 85-90% tổng vốn đầu tư) từ Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật Bản, với các ngành đa dạng từ công nghệ cao (linh kiện điện tử, năng lượng tái tạo, dược phẩm) đến công nghiệp nhẹ (may mặc, nhựa). Điều này khiến SZC dễ bị ảnh hưởng bởi các chính sách thương mại.
• Điều chỉnh dự phóng: Do những tác động khó lường của thuế quan, BVSC đã điều chỉnh dự phóng:
  • Tiến độ chào thuê của SZC chậm lại, giãn tiến độ cho thuê tới hết 2034 (thay vì 2030). Diện tích chào thuê trung bình 3 năm 2025-2027 giảm từ 40-50ha xuống 30ha.
  • Giá chào thuê điều chỉnh từ tăng 7%/năm xuống không tăng trong 2025-2026, và tăng 3% từ 2027 trở đi.
• Dự báo KQKD 2025: BVSC dự báo doanh thu và LNST trừ cổ đông thiểu số năm 2025 của SZC lần lượt đạt 843 tỷ đồng (-3% YoY) và 270 tỷ đồng (-11% YoY). Trong đó, dự phóng bàn giao 29ha chào thuê KCN với giá 84 USD/m2/kỳ thuê (+0% YoY).

Mặc dù vậy, BVSC và Ban lãnh đạo SZC vẫn lạc quan về triển vọng trung dài hạn của KCN Châu Đức nhờ:

• Vị trí chiến lược: Gần cảng Cái Mép – Thị Vải và hưởng lợi từ hạ tầng đang được cải thiện mạnh mẽ như đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đường 991B, và sân bay Long Thành.
• Giá cho thuê cạnh tranh: Mức giá chào thuê hiện tại của KCN Châu Đức đang thấp hơn khoảng 50% so với mặt bằng chung các KCN tại Bà Rịa – Vũng Tàu.
• Quỹ đất dồi dào: KCN Châu Đức có diện tích quy hoạch lớn 1,145ha, với khoảng 574.4ha diện tích thương phẩm còn lại, trong đó 415.9ha đã đền bù GPMB sẵn sàng kinh doanh.

Tới hết 31.12.2024, SZC đã nhận bàn giao tổng cộng 1,885,9ha/tổng diện tích 2,287ha (82% quy mô dự án); hoàn thành chi tiền giải phóng mặt bằng cho 1,966ha (tổng chi 3,937 tỷ đồng).

 Bất động sản khu đô thị: Động lực tăng trưởng trung hạn

Bên cạnh KCN, mảng bất động sản nhà ở được xem là yếu tố hỗ trợ và động lực tăng trưởng quan trọng của SZC.

• KĐT Châu Đức: Bao gồm KĐT phía Bắc (498ha) và KDC Sonadezi Hữu Phước (40.5ha). Tổng quỹ đất đã đền bù khoảng 419ha với chi phí đền bù thấp (KDC Hữu Phước 37.8ha; KĐT phía Bắc 382ha), mang lại tiềm năng giá trị lớn.
• KDC Sonadezi Hữu Phước GĐ2: Dự kiến sẽ đóng góp doanh thu và lợi nhuận cho SZC từ năm 2025-2029, với tổng giá trị hợp đồng còn lại ước tính 1,444 tỷ đồng và biên lợi nhuận gộp trung bình khoảng 30%.
• KĐT phía Bắc: Với quy hoạch 498ha, đây là quỹ đất lớn được xem là tài sản để dành của SZC trong dài hạn, nhằm cung cấp nhà ở cho cán bộ công nhân viên trong KCN.

Kế hoạch đầu tư và GPMB

SZC dự kiến chi gần 438 tỷ đồng cho xây dựng cơ bản (KĐT 271 tỷ đồng; KCN 167 tỷ đồng) và 1,208 tỷ đồng cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong năm 2025. Mục tiêu tiếp tục nhận bàn giao mặt bằng 91.5ha (KCN 90ha và KĐT 15ha) trong năm nay. Chi phí đền bù GPMB đang có xu hướng tăng (1,271,240 đồng/m2 trong 2024, +22% YoY), điều này có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận gộp nếu giá cho thuê không tăng kịp.

Khuyến nghị và định giá

BVSC (26.5.2025) duy trì khuyến nghị OUTPERFORM (Vượt trội) với giá mục tiêu 41,862 đồng/cổ phiếu, tương ứng upside +18,6% so với giá thị trường ngày 26/05/2025.

Giá mục tiêu mới điều chỉnh giảm 19.6% so với giá mục tiêu cũ, phản ánh sự điều chỉnh dự phóng do ảnh hưởng của thuế quan.

Trên đồ thị, RS của SZC là 11, nằm trong số các cổ phiếu hoạt động kém trên thị trường. Do đó, Elibook Team không giao dịch ở mã cổ phiếu này.

Ngày 23.6.2025, SZC tăng trần với thanh khoản tăng đột biến, một dấu hiệu mạnh (SOS) để thoát ra khỏi kênh giá tích luỹ.