NLG: Izumi City (Đồng Nai) đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, dự kiến mở bán giai đoạn 3 trong quý 3/2025

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) đang có những tiến triển tích cực về pháp lý dự án và kế hoạch bán hàng đầy tham vọng. Đáng chú ý, dự án Izumi City (Đồng Nai) đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, dự kiến mở bán giai đoạn 3 trong quý 3/2025.

Quan Điểm Từ MAS: Đặt Nền Tảng Cho Giai Đoạn Tăng Trưởng 2025-2027

Theo MAS (Miare Asset), NLG đang có nhiều tín hiệu tích cực từ hoạt động bán hàng và tiến độ pháp lý, mở đường cho giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ trong các năm tới.

MAS  (26.6.2025) cập nhật giá mục tiêu cho NLG ở mức 42,800 đồng/cổ phiếu (11.4x EV/EBIT), tương ứng lợi suất kỳ vọng 16%. Cổ phiếu hiện giao dịch quanh P/B 1.4x (so với mức trung bình 5 năm là 1.6x) và đã tăng mạnh 41% trong 2 tháng qua.

Dự phóng của MAS cho 2025:  Doanh thu bất động sản: 5,743 tỷ đồng (-17.6% so với cùng kỳ), chủ yếu do yếu tố thời điểm ghi nhận.  Lợi nhuận ròng: 607 tỷ đồng (+17% so với cùng kỳ). Dự phóng này chưa bao gồm khoản lợi nhuận bất thường từ kế hoạch thoái 15% vốn tại Izumi, dự kiến khoảng 250 tỷ đồng.

• Mục tiêu tăng trưởng 2025: Công ty đặt mục tiêu lợi nhuận ròng đạt 701 tỷ đồng (+35% so với cùng kỳ), dù doanh thu dự kiến thấp hơn (6,800 tỷ đồng). Doanh số bán trước (presales) tham vọng đạt 14,600 tỷ đồng (tăng 2.8 lần), dựa trên kế hoạch mở bán 6 dự án trong nửa cuối năm.

• Tình hình bán hàng: Trong 4 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị bán hàng đạt 2,580 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ và hoàn thành 36% kế hoạch cả năm. Waterpoint tiếp tục là động lực chính, hưởng lợi từ làn sóng đầu tư vào Long An.

• Tiến độ pháp lý: Các thủ tục pháp lý quan trọng đã hoàn tất, đặc biệt là việc dự án Izumi City (Đồng Nai) chính thức được phê duyệt quy hoạch 1/500 vào ngày 11/6/2025, mở đường cho việc triển khai dự án này ngay trong năm.

• Cập nhật tiến độ dự án:
  • Waterpoint: Ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt (76% trên 2,664 căn thấp tầng đã bán), bàn giao dự kiến trong 2025. Đẩy mạnh bán hàng các sản phẩm thấp tầng tại The Aqua và Park Village với giá cao hơn đáng kể. Kế hoạch mở bán thêm The Pearl (biệt thự cao cấp), ST5 (căn hộ cao tầng), Rivera 1C (nhà phố trung cấp).

 

• • Nam Long Cần Thơ: Tiến độ bán hàng ổn định, dự kiến mở bán giai đoạn 3.
  • Izumi City: Sau phê duyệt quy hoạch 1/500, dự kiến triển khai bán hàng Giai đoạn 3 ngay trong Quý 3/2025. Kế hoạch thoái vốn 15% tại dự án này vào cuối năm 2025.

• • Mizuki Park: Dự kiến mở bán 1,600 căn hộ Flora và 41 căn thấp tầng Valora.
  • Akari: Bàn giao các căn hộ Flora giai đoạn 2 trong 2025, giai đoạn 3 (1,500 căn hộ) dự kiến mở bán 2026–2027.
  • Dự án mới: Paragon và VSIP Hải Phòng Giai đoạn 1 dự kiến mở bán vào cuối Quý 3 và cuối năm 2025.
• Tài chính: Duy trì nền tảng an toàn (nợ ròng/vốn chủ sở hữu 14.5% tại Q1/2025), đặt mục tiêu dưới 10% trong các năm tới. Kế hoạch thu hồi vốn nhanh qua thoái vốn một phần tại Đồng Nai và huy động 2.500 tỷ đồng qua phát hành cổ phiếu.

Quan Điểm Từ HSC: Doanh Số Bán Nhà (Pre-Sales) Dự Kiến Tăng Gấp Đôi

HSC (9.6.2025) đã duy trì khuyến nghị Mua vào và điều chỉnh tăng 12% giá mục tiêu lên 48,200 đồng/cổ phiếu (cập nhật ngày 10/6/2025), tương ứng tiềm năng tăng giá 24.9%.

NLG hiện giao dịch ở mức chiết khấu 35% so với RNAV (thấp hơn so với bình quân 3 năm là 37%). P/E trượt dự phóng 1 năm là 22.5 lần (thấp hơn 0.6 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm là 25.3 lần). HSC đánh giá đây là mức định giá hấp dẫn.

Dự báo lợi nhuận: HSC giữ nguyên dự báo lợi nhuận ròng năm 2025 ở mức 698 tỷ đồng (-36.3% so với cùng kỳ), có bao gồm lợi nhuận không thường xuyên từ việc bán 15% cổ phần dự án Izumi. Điều chỉnh tăng 8%-14% dự báo lợi nhuận ròng cho các năm 2026-2027. Lợi nhuận thuần/Lợi nhuận từ HĐKD cốt lõi dự kiến tăng trưởng với tốc độ CAGR giai đoạn 2024-2027 lần lượt là 14%/32.2%.

Doanh số bán nhà (Pre Sale) của NLG tăng gấp đôi năm ngoái, lên hơn 10 nghìn tỷ!

• Doanh số bán nhà (Pre-sales) dự phóng:
  • Năm 2025: Tăng 11% lên 10.700 tỷ đồng (+112% so với cùng kỳ).
  • Năm 2026: Tăng 7,5% lên 14.700 tỷ đồng (+37,2% so với cùng kỳ).
  • Tổng doanh số bán nhà 3 năm (2025-2027) dự kiến đạt 40.300 tỷ đồng, với tốc độ CAGR 43,4%
• Động lực từ phê duyệt quy hoạch và tái khởi động dự án:
  • Diễn biến tích cực tại khu vực C4 (Đồng Nai) với dự án Izumi, đặc biệt sau khi dự án Aqua City (cùng khu vực) được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, khiến HSC kỳ vọng Izumi sẽ sớm nhận được phê duyệt tương tự và đẩy nhanh hoạt động mở bán.
  • NLG có kế hoạch đẩy mạnh tiến độ mở bán tại VSIP Hải Phòng, Paragon và các giai đoạn mới của Southgate, Cần Thơ trong Quý 3/2025, kỳ vọng doanh số bán nhà tăng mạnh trong nửa cuối năm 2025.
• Lợi thế nổi trội: Quỹ đất dồi dào và đã thanh toán gần hết tiền sử dụng đất, tạo lợi thế lớn so với các nhà phát triển bất động sản khác trong bối cảnh luật đất đai mới có thể làm tăng chi phí đất.

So Sánh Quan Điểm Giữa MAS và HSC về NLG:

🏘️ So sánh ước tính lợi nhuận quý 2/2025 của NLG

Tiêu chí	MBS	VCBS	SSI Research
Lợi nhuận sau thuế (LNST)	144 tỷ đồng	187 tỷ đồng	112 tỷ đồng
Tăng trưởng YoY	–1%	+17%	Giảm mạnh  -30% yoy do nền cao Q2/2024
Tăng trưởng QoQ	+33%	Không nêu rõ	Không nêu rõ
Doanh thu thuần Q2	Không nêu cụ thể	350 tỷ đồng (+38% YoY)	Tăng nhẹ
Nguồn thu chính	Bàn giao Akari giai đoạn 2, Nam Long Cần Thơ, Southgate	Bàn giao The Pearl, Park Village (Waterpoint), EHomeS (Central Lake)	Bàn giao Akari, Southgate, Mizuki, Izumi
Đánh giá chung	Lợi nhuận đi ngang, hoàn thành 36% kế hoạch năm sau 6T	Tăng trưởng tích cực, giá bán tốt tại Waterpoint	Lợi nhuận giảm do không còn khoản tài chính đột biến như năm trước

🔍 Động lực lợi nhuận quý 2.2025:

• Nguồn thu chính quý 2/2025 đến từ:
  • Bàn giao các sản phẩm tại phân khu The Pearl và Park Village thuộc dự án Waterpoint
  • Một phần sản phẩm EHomeS tại dự án Central Lake
• Giá bán tại Waterpoint được đánh giá tích cực, hưởng lợi từ mặt bằng giá cao tại các dự án lân cận như Vinhomes Green City
• VCBS đánh giá NLG đang đặt nền cho chu kỳ tăng trưởng 2025–2027, với danh mục dự án quy mô lớn và pháp lý hoàn thiện

Trên đồ thị, RS của NLG=79, nằm trong số các cổ phiếu hoạt động khá tốt trên thị trường. Ngày 30.6.2025, NLG tạo điểm mua Pocket Pivot, cũng là breakout trở lại Nền Giá Phẳng.