‘Thanh khoản của nhóm doanh nghiệp bất động sản ở mức đáng báo động’

Báo cáo phân tích của FiinGroup vừa công bố mới đây cho thấy, xét về cả giá trị tương đối và tuyệt đối, BĐS là nhóm ngành thứ hai có doanh thu thuần giảm mạnh nhất so với cùng kì, chỉ xếp sau ngành du lịch và giải trí.

Cụ thể, doanh thu thuần trong quí I/2020 của các doanh nghiệp BĐS giảm trên 13,100 tỉ đồng, tương đương mức giảm 24%.

Trong đó, 47/90 doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần giảm, đơn cử như CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – Mã: NVL) giảm 81%, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) giảm 63%, Tập đoàn Vingroup – CTCP (Mã: VIC) giảm 30%,…

Tuy nhiên, vẫn có một số ít doanh nghiệp BĐS ghi nhận doanh thu thuần tăng mạnh như CTCP Tập đoàn FLC (Mã: FLC) tăng 1,700 tỉ đồng, CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC – Mã: IJC) tăng 1,100 tỉ đồng,…

Trong quí đầu năm, lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp BĐS giảm đến 81% so với cùng kì, đứng sau nhóm dầu khí và du lịch – giải trí. Đây là mức giảm kỉ lục trong 5 năm gần đây, kể từ năm 2015.

Trong đó, một số doanh nghiệp có lợi nhuận giảm mạnh như CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) giảm 78%, Vingroup giảm 50%, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP (Becamex IDC – Mã: BCM) giảm 46%,…

Bên cạnh đó, BĐS cũng là một những ba ngành có EBIT giảm mạnh nhất trong quí đầu năm với mức giảm gần 105%, tương đương giảm trên 5,000 tỉ đồng. Chỉ tiêu này phản ánh tình hình kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp, không bao gồm các khoản thu nhập tài chính (hoạt động chuyển nhượng cổ phần, dự án).

Đáng chú ý, BĐS đang là nhóm ngành đi vay nợ nhiều nhất với trên 267,400 tỉ đồng. Đồng thời, hệ số khả năng trả lãi của nhóm ngành này cũng giảm từ 1.4 ở quí IV/2019 về âm 0.4 ở quí đầu năm nay, tức lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi không đủ để trả lãi vay ngân hàng.

Việc dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và khả năng trả lãi vay giảm có thể là nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp phải vay nhiều hơn để duy trì hoạt động.

Trong top 10 nhóm ngành có dòng tiền kinh doanh âm trong quí đầu năm, BĐS tiếp tục dẫn đầu khi ghi nhận âm khoảng 12,200 tỉ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền của nhóm BĐS thường không ổn định và không có xu hướng rõ ràng nếu quan sát theo quí.

Thực tế từ các số liệu cho thấy, rủi ro thanh khoản của các doanh nghiệp BĐS ở mức đáng báo động. Mức độ rủi ro sẽ tùy thuộc vào đà giảm ở quí II có tiếp tục cũng như triển vọng tăng trưởng của các quí còn lại ra sao.

Triển vọng tăng trưởng ngành phụ thuộc vào BĐS nhà ở

Dự báo về tăng trưởng trong năm 2020, dữ liệu của FiinGroup cho thấy nhóm BĐS vẫn được kì vọng dẫn đầu về tăng trưởng doanh thu toàn thị trường với mức tăng trên 26%. Lợi nhuận sau thuế dự kiến giảm gần 8% so với cùng kì năm 2019.

Trong đó, triển vọng tăng trưởng ngành sẽ phụ thuộc vào BĐS nhà ở, phân khúc đóng góp đến 73% doanh thu của toàn ngành dù tăng trưởng âm gần 23% trong quí đầu năm.

Tính đến thời điểm hiện tại, có 22 doanh nghiệp kinh doanh ở phân khúc này đưa ra kế hoạch kinh doanh năm 2020 với doanh thu dự kiến tăng trên 30% nhưng lợi nhuận trước thuế lại dự kiến giảm gần 4% so với cùng kì.

Riêng CTCP Vinhomes (Mã: VHM) đặt kế hoạch doanh thu và lợi nhuận lần lượt tăng 88% và 25% nhờ ghi nhận doanh số từ ba dự án: Vinhomes Ocean Park (Hà Nội), Vinhomes Smart City (Hà Nội) và Vinhomes Grand Park (quận 9, TP HCM).

Vinhomes đóng góp khoảng 13% tổng doanh thu ngành BĐS nhưng số lượng căn hộ được bán trước trong quí I/2020 giảm 11% so với cùng kì và dự kiến giảm 23% trong năm 2020.

Tuy nhiên, doanh nghiệp có kế hoạch tiếp tục chiến lược bán buôn để duy trì dòng tiền và cải thiện biên lợi nhuận gộp.

Liên quan đến việc doanh số bán nhà giảm trong quí đầu năm nay, một số đơn vị nghiên cứu thị trường như Savills cho rằng phần lớn do các dự án phải dời lịch mở bán do tác động bởi COVID-19.

Ngoài ra, việc thắt chặt qui định cho vay đối với lĩnh vực BĐS và siết cấp phép mới các dự án ở hai thành phố Hà Nội, TP HCM cũng là những nguyên nhân làm giảm doanh số bán nhà.

Thanh khoản chung của thị trường nhà ở giảm cũng khiến doanh thu môi giới của hai doanh nghiệp môi giới như Đất Xanh và CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CenLand, Mã: CRE) giảm mạnh. FiinGroup cho rằng, ảnh hưởng này sẽ tiếp diễn nếu thanh khoản không được cải thiện.

Đối với các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp, nhóm này chỉ chiếm 8% vốn hóa toàn ngành BĐS nhưng đóng góp 19% tổng doanh thu trong quí đầu năm, tương ứng tăng 10% so với quí đầu năm 2019.

Một mặt, xu hướng dịch chuyển một phần cơ sở sản xuất ra khỏi Trung Quốc sang các quốc gia khác, trong đó có Việt Nam và các doanh nghiệp muốn giảm sự phụ thuộc vào một thị trường sau dịch COVID-19 mang đến cơ hội cũng như động lực mới cho nhóm này.

Mặt khác, giá thuê và tỉ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp lớn tăng cao, trong khi nguồn cung đất công nghiệp và cơ sở hạ tầng hạn chế đang là thách thức đối với nhiều doanh nghiệp thuộc nhóm BĐS khu công nghiệp.

Một số doanh nghiệp có quĩ đất sạch và các khu công nghiệp chưa lấp đầy, cộng với hạ tầng tốt sẽ có cơ hội tăng trưởng trong thời gian tới, đơn cử như: Tổng Công ty IDICO (Mã: IDC), Kinh Bắc (Mã: KBC), Long Hậu (Mã: KHG), Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP), Tín Nghĩa (Mã: TID),…

Vinhomes, doanh nghiệp dẫn đầu về BĐS nhà ở cũng vừa tham gia vào lĩnh vực BĐS khu công nghiệp. Tuy nhiên, do vẫn đang ở giai đoạn đầu nên có thể mảng này đóng góp không đáng kể vào doanh thu trong năm nay.

Còn về BĐS bán lẻ, CTCP Vincom Retail (Mã: VRE) hiện là doanh nghiệp niêm yết duy nhất kinh doanh mảng này và đóng góp khoảng 3% tổng doanh thu chung của ngành trong quí I/2020.

Tuy nhiên, doanh thu quí I của đơn vị này giảm 26% so và tỉ lệ lấp đầy cũng giảm 4,3 điểm phần trăm với cùng kì. Dịch COVID-19 buộc Vincom Retail trì hoãn đưa vào hoạt động 7/10 trung tâm thương mại giai đoạn 2020-2021.

Do vậy, dự kiến tổng diện tích sàn bán lẻ tính đến cuối năm nay chỉ tăng khoảng 170.000 m2 so với cuối năm 2019 và bằng 65% so với kế hoạch đầu năm, thời điểm khi dịch COVID-19 chưa bùng phát.