TheLEADER- Sau gặp bế tắc tại dự án Gem Riverside, Tập đoàn Đất Xanh tập trung phần lớn nguồn lực vào dự án Khu dân cư Long Thành và kỳ vọng thoát khỏi tình trạng thâm hụt dòng tiền.

Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh) vừa công bố tài liệu ĐHĐCĐ thường niên 2020 với kế hoạch doanh thu thuần 4.900 tỷ, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 1.034 tỷ đồng, giảm 15% so với năm 2019.

Ban lãnh đạo công ty cho biết, trong năm 2020, thị trường có nhiều biến động khó kiểm soát. Đất Xanh sẽ tập trung triển khai các dự án đã nhận chuyển nhượng, hoàn thiện các thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, bán hàng. Công ty cũng sẽ phát triển quỹ đất mới, đẩy mạnh mua và tích lũy những dự án bất động sản có vị trí tốt, đã có mặt bằng hoàn chỉnh, pháp lý rõ ràng; hoàn thiện các thủ tục nhằm chuẩn bị cho chiến lược tập trung và dài hạn.

Hoạt động kinh doanh Đất Xanh gặp nhiều khó khăn kể từ nửa sau năm 2018. Sự trì hoãn nhiều dự án lớn làm triển vọng tăng trưởng bị thay đổi, cũng như, gia tăng áp lực tài chính cho công ty. Những khó khăn này phản ánh rất rõ nét trong giá cổ phiếu Đất Xanh trong 1 năm qua khi giảm 35- 40%.

Trong quý 1/2020, doanh thu của Đất Xanh chỉ đạt 602 tỷ đồng, giảm 60% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 68 tỷ VND, giảm 78% .

Trong đó, doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi là bán căn hộ và đất nền chỉ đạt 23 tỷ VND, giảm tới 97% so với cùng kỳ năm 2019 và chỉ đóng góp gần 4% vào tổng doanh thu.

Tính đến thời điểm cuối quý 1/2020, hàng tồn kho của Đất Xanh đạt 8.552 tỷ VND, tăng 26% so với cuối năm 2019, phần lớn là bất động sản dở dang. Trong đó, Khu dân cư Long Thành là dự án có giá trị tồn kho cao nhất lên tới 3.211 tỷ VND, tăng gần gấp đôi so với đầu kỳ.

Nguồn: Báo cáo tài chính Đất Xanh, Q1.2020

Hàng tồn kho tăng khiến cho dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm 1.484 tỷ VND. Dòng tiền kinh doanh của Đất Xanh đã liên tục âm trong các năm qua, phản ánh sự thiếu hụt nguồn tiền trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Nợ vay của Đất Xanh là 5.610 tỷ VND, tăng 28% so với đầu kỳ, trong đó phần lớn là nợ vay dài hạn bao gồm 1.169 tỷ vay ngân hàng và 4.441 tỷ vay qua phát hành trái phiếu để bổ sung nguồn vốn tài trợ cho dự án.

Dự án Khu dân cư Long Thành có diện tích 92ha nằm tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Long Thành trở thành dự án trọng điểm của Đất Xanh trong năm nay, sau khi dự án Gem Riverside gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý dẫn tới chậm tiến độ. Dự án hiện đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và dự định sẽ được mở bán trong tháng 6 hoặc tháng 7/2020.

Trước đó, hồi tháng 2, công ty con của Đất Xanh là Bất động sản Hà An vừa phát hành 2.448 tỷ đồng trái phiếu với mục đích nhằm thanh toán tiếp tiền đất cho dự án 92ha Long Thành và chi phí để phát triển dự án này.

Để giải quyết vấn đề tài chính, Đất Xanh đang tìm kiếm nhà đầu tư để thoái bớt vốn khỏi Công ty Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh. Theo kế hoạch ban đầu, Đất Xanh sẽ giảm tỷ lệ từ 90,5% về mức 51%. Hiện tại, vốn điều lệ của Công ty Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh là 3.000 tỷ đồng.

Mặc dù vậy, việc dồn toàn lực vào một dự án là Long Thành cũng khiến Đất Xanh phải đối mặt với rủi ro về tiến độ hay những thông tin bất lợi về pháp lý dự án. Đây không phải là vấn đế mới khi trước đó, công ty đã gặp phải những khó khăn tương tự tại dự án Gem Riverside.

 

Đất Xanh chuyển vốn từ Gem Riverside sang dự án tại Long Thành

Trong khi dự án đất vàng Quận 2 phải ‘đắp chiếu’, Đất Xanh quyết định thay đổi mục đích sử dụng tiền để rót hàng trăm tỷ đồng sang dự án tại Long Thành với hy vọng khả quan hơn.

Tập đoàn Đất Xanh vừa báo cáo thay đổi phương án sử dụng vốn thu được từ đợt chào bán chứng khoán ra công chúng.

Cụ thể, tháng 7/2019, Đất Xanh đã chào bán cổ phiếu ra công chúng thu về số tiền 875 tỷ đồng. Theo kế hoạch ban đầu, Đất Xanh dự kiến rót hết vào Dự án Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc, còn có tên thương mại là Gem Riverside.

Tuy nhiên, công ty vừa đưa ra phương án thay đổi, với việc sẽ sử dụng nguồn vốn này để góp 700 tỷ đồng tăng vốn điều lệ cho công ty con là Công ty Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An để phát triển dự án 92,2 ha tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai. Gần 175 tỉ đồng còn lại, Đất Xanh sẽ bổ sung vào vốn lưu động công ty.

Đất Xanh cho biết việc thay đổi căn cứ tình hình triển khai thực hiện dự án đầu tư và tình hình sử dụng vốn thực tế của Công ty nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn.

Phối cảnh dự án Gem Riverside của Đất Xanh

Dự án Gem Riverside là dự án trọng điểm của tập đoàn Đất Xanh, được kỳ vọng đóng góp lợi nhuận chủ yếu cho tập đoàn trong giai đoạn 2017 – 2023. Năm 2017, Đất Xanh đã chi ra số tiền gần 1.100 tỷ đồng để mua lại khu đất này từ một Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc. Công ty ước tính dự án có tổng mức đầu tư 5.400 tỷ đồng đang được thực hiện thủ tục nộp hồ sơ thiết kế lên Bộ Xây dựng.

Với vị trí đặc địa tại Quận 2, sau khi thanh toán chi phí mua đất, Đất Xanh đưa ra kế hoạch triển khai mở bán 1.000 căn hộ trong tổng số 3.100 căn hộ với giá bán trung bình trong khoảng 1.200-1.300 USD/m2.

Từ đó đến nay, Đất Xanh đã dồn nguồn lực vào dự án trọng điểm này. Để huy động vốn, công ty cũng đã mang khu đất này thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB). Phạm vi thế chấp gồm tất cả các quyền, quyền sở hữu tài sản, lợi ích và quyền lợi, dù là hiện có hay trong tương lai, thuộc quyền sở hữu, theo hợp đồng hay theo hình thức khác, phát sinh từ và liên quan đến các khoản phải thu từ Dự án xây dựng khu dân cư, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại phường An Phú, Quận 2, TP.HCM

Tính đến ngày 31/12/2019, Gem Riverside đang chiếm tỷ trọng rất lớn trong danh mục hàng tồn kho của Đất Xanh, với giá trị bất động sản dở dang đạt 1.559 tỉ đồng.

Tuy nhiên, thực tế dự án được triển khai với tiên độ rất chậm chạp do vướng mắc các thủ tục pháp lý. Sau gần 3 năm, dự án vẫn chưa xong phần móng. Đến tháng 9/2019, UBND TPHCM giao cho UBND Quận 2 rà soát rà soát pháp lý toàn bộ các dự án đầu tư trên địa bàn chậm triển khai, trong đó có Gem Riveside.

Trong khi dự án đất vàng Quận 2 phải ‘đắp chiếu’, Đất Xanh quyết định thay đổi mục đích sử dụng tiền để rót sang dự án khác với hy vọng khả quan hơn. Đó là dự án rộng 92,2 ha tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai do công ty con của Đất Xanh là Bất động sản Hà An triển khai.

Khu đất được Hà An đấu giá công khai với mức giá hơn 3.060 tỷ đồng, là khu đất công được đấu giá cao nhất từ trước đến nay, vì vậy thủ tục pháp lý cho dự án được thực hiện nhanh gọn.

Dự án tại Long Thành được xem là quân bài chủ chốt của Đất Xanh, thay thế cho cái tên Gem Riverside. Đất Xanh đã liên tục rót tiền vào dự án này thông qua việc tăng vốn cho Hà An.

Chỉ trong vòng chưa đầy nửa năm, từ tháng 8 đến cuối năm 2019, giá trị bất động sản dở dang tại dự án tại Long Thành đã đạt 1.572 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng cao nhất trong danh mục hàng tồn kho của Đất Xanh.

Để có tiền thâu tóm khu đất và triển khai dự án, Hà An đã liên tục cho phát hành các lô trái phiếu lãi suất cao. Từ tháng 10/2019 đến nay, Hà An đã phát hành 7 lô trái phiếu có kỳ hạn từ 18 – 36 tháng để thu về gần 2.500 tỷ đồng.

Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo. Lãi suất áp dụng cho 03 tháng đầu tiên là 11,5%/năm và lãi suất áp dụng cho các kỳ tính lãi tiếp theo được xác định bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng của VPBank cộng biên độ 4,15%.

Tài sản đảm bảo của lô trái phiếu này là quyền tài sản phát sinh, quyền sử dụng đất được cấp, quyền tài sản hình thành trong tương lai, khoản phai thu của dự án 92,2 ha đã trúng đấu giá tại Long Thành.

Bên cạnh đó, trái phiếu còn được bảo đảm bởi toàn bộ cổ phần của Đất Xanh tại Hà An và sự bảo lãnh của Đất Xanh cũng được đưa vào danh sách tài sản đảm bảo, cùng với tài sản hình thành trong tương lai, khoản phải thu của dự án gần sân bay Long Thành này.