IDC: Lợi nhuận quý 2 giảm -19% yoy vì ghi nhận bàn giao ít đất hơn. Triển vọng dài hạn vẫn tích cực

Tổng Công ty IDICO (IDC) công bố KQKD quý 2/2024 với LNST sau lợi ích CĐTS đạt 432 tỷ đồng (-19% YoY), dựa trên doanh thu đạt 2,100 tỷ đồng (-11% YoY). Con số này khớp với dự phóng của CTCK Vietcap, trong khi vượt nhẹ dự báo của CTCK HSC.

CTCK Vietcap cho biết, doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS của IDC giảm so với cùng kỳ năm trước chủ yếu do ghi nhận doanh số cho thuê đất khu công nghiệp (KCN) một lần thấp hơn. Lượng đất KCN bàn giao trong quý chủ yếu đến từ các KCN Quế Võ, Cầu Nghìn & Hựu Thạnh. Trong khi đó, IDC vẫn chưa công bố tiến độ cho thuê đất KCN trong quý 2/2024.

Vietcap không thay đổi dự phóng của họ về IDC khi trong nửa đầu năm 2024, doanh thu của IDC tăng +30% YoY đạt 4,6 nghìn tỷ đồng trong khi LNST sau lợi ích CĐTS tăng +65% YoY đạt 1,100 tỷ đồng, lần lượt tương ứng 54% và 60% dự báo cả năm.

Công ty chứng khoán HSC tạm thời giữ nguyên khuyến nghị Tăng Tỷ Trọng với giá mục tiêu 70,800 đồng nhưng đang xem xét lại khả năng điều chỉnh trong thời gian tới khi mà lợi nhuận nửa đầu năm cũng hoàn thành 61% dự báo cả năm của họ.

HSC nói: “Chúng tôi tin rằng IDC tiếp tục bàn giao thêm đất tại KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng (Bà Rịa – Vũng Tàu) và KCN Hựu Thạnh (Long An) do những dự án này có chi phí đầu tư thấp và đạt tỷ suất lợi nhuận gộp cao ở mức trên 60%. Tiến độ bàn giao đất sát với dự báo của chúng tôi trong khi tỷ suất lợi nhuận cao hơn dự báo”

Mặc dù kết quả kinh doanh quý 2 khá tốt, nhưng cổ phiếu IDC vẫn đi ngang sau khi công bố số liệu. Cổ phiếu IDC đã thủng MA50 ngày và đang tìm hỗ trợ bởi MA150 ngày và MA200 ngày ở ngay bên dưới. Cổ phiếu IDC giảm khoảng hơn -12% từ đỉnh tháng 7.

Mảng BĐS KCN

Trong H1.2024, doanh thu của mảng KCN đạt 2,400 tỷ đồng (+36% YoY; chiếm 51% doanh thu ròng của IDC), chủ yếu đến từ bàn giao đất KCN tại các kcn Hựu Thạnh, Phú Mỹ 2 & Quế Võ.

Mặc dù doanh thu của mảng kinh doanh này nhìn chung phù hợp với kỳ vọng của Vietacp, biên lợi nhuận gộp nửa đầu năm 2024 vượt dự báo cả năm, mà nguyên nhân chủ yếu do giá bán trung bình tăng mạnh hơn dự kiến.

Vietcap ước tính lượng backlog chưa ghi nhận lớn (~118 ha tính đến cuối quý 1/2024).

Đáng chú ý là biên lợi nhuận mảng BĐS KCN cao hơn so với cùng kỳ, lên gần 60%.

Tai cuộc họp gặp gỡ nhà đầu tư của IDC vào ngày 05/08 và rút ra các ghi nhận chính sau đây:  

* Doanh số cho thuê đất KCN: Trong nửa đầu năm 2024, Tổng Công ty IDICO (IDC) đã ghi nhận doanh số cho thuê đất KCN ở mức 43.3 ha thông qua các hợp đồng/biên bản ghi nhớ-MOU (so với dự báo năm 2024 của Vietcap là 145 ha), trong đó doanh số cho thuê đất tại các KCN Hựu Thạnh, Quế Võ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Cầu Nghìn & Phú Mỹ 2 lần lượt ở mức 16.1 ha, 13,.6 ha, 9,1 ha, 2.5 ha, và 2 ha.

Công ty kỳ vọng doanh số cho thuê đất KCN sẽ tăng trong các quý sắp tới vì công ty đang thương thảo một số hợp đồng thuê đất lớn với các khách hàng, và duy trì kế hoạch cho thuê đất KCN năm 2024 của công ty ở mức 145 ha.

* Bàn giao đất KCN: IDC đã bàn giao hơn 65 ha đất trong nửa đầu năm 2024 (so với dự báo năm 2024 của Vietcap là 110 ha), trong đó bao gồm (1) 46 ha từ các hợp đồng cho thuê đất KCN ký trong năm 2023 và (2) 19 ha từ các hợp đồng mới trong nửa đầu năm 2024.

IDC kỳ vọng sẽ ghi nhận doanh số cho thuê đất KCN ở mức khoảng 30-50 ha trong nửa cuối năm 2024, trong đó bao gồm khoảng 30 ha backlog chưa ghi nhận từ Hyosung tại KCN Phú Mỹ 2, tùy thuộc vào tiến độ thanh toán.

Vietcap ước tính rằng backlog chưa ghi nhận vào cuối quý 2/2024 rơi vào khoảng 104 ha (80 ha từ các hợp đồng/biên bản ghi nhớ năm 2023 và 24 ha các từ hợp đồng/biên bản ghi nhớ nửa đầu năm 2024).

HSC lưu ý khoản mục “Doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn”  tăng đáng kể cho thấy tiềm năng ghi nhận lợi nhuận trong tương lai lớn.

Trong Q2/2024, doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn tăng 125% so với quý trước (624 tỷ đồng) lên 1,122 tỷ đồng, chủ yếu nhờ KCN Phú Mỹ II (Vũng Tàu) và KCN Hựu Thạnh (Long An).

HSC cho rằng IDC đã ký hợp đồng và bàn giao đất tại hai dự án này trong quý vừa qua nhưng chậm ghi nhận lợi nhuận do chưa đáp ứng đủ một số điều kiện cần thiết để ghi nhận doanh thu và lợi nhuận một lần theo các chuẩn mực kế toán Việt Nam.

HSC  tin rằng khoản doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn này sẽ sớm được chuyển đổi thành doanh thu và thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận.

* Giá cho thuê: Giá cho thuê trung bình hiện tại của các dự án KCN của IDC tăng nhẹ từ mức khoảng 129 USD/m2 vào cuối năm 2023 lên khoảng 135 USD/m2 vào cuối quý 2/2024.

Trong số các dự án của công ty, giá cho thuê tại KCN Hựu Thạnh, Quế Võ 2, và Cầu Nghìn đã lần lượt tăng lên khoảng 161 USD/m2, 150 USD/m2, và 81 USD/m2 (so với mức giá thuê vào cuối năm 2023 là khoảng 148 USD/m2, 119 USD/m2, và 77 USD/m2).

Ngoài ra, giá cho thuê tại KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng nhìn chung vẫn duy trì ở mức ổn định lần lượt khoảng 124 USD/m2 và khoảng 126 USD/m2.

* KCN Tân Phước 1: Theo IDC, KCN này (tổng diện tích là 470 ha; tỉnh Tiền Giang) dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm 2025.

Do 100% diện tích đất tại dự án là đất nông nghiệp thuộc sở hữu của Chính Phủ, nên IDC đặt mục tiêu sẽ hoàn tất giải phóng mặt bằng cho Giai đoạn 1 (khoảng 360 ha) vào cuối năm 2024/đầu năm 2025 và phần còn lại vào năm 2026.

Kế hoạch này nhìn chung phù hợp với dự báo của Vietcap, cho rằng KCN Tân Phước 1 sẽ bắt đầu đóng góp vào doanh số cho thuê đất KCN của IDC kể từ năm 2026.

Mảng bất động sản dân cư tăng mạnh 6.8 lần so với cùng kỳ, nhờ bàn giao đất cho Aeon

Doanh thu của mảng bất động sản dân cư tăng 6.8 lần YoY đạt 369 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2024, chủ yếu nhờ bàn giao 1.45 ha đất thương mại (thuộc dự án khu dân cư trung tâm mở rộng tại Long An) cho Aeon.

Dự kiến IDC sẽ bàn giao 0,73 ha đất còn lại (73 tỷ đồng) cho Aeon cũng như mở bán và bàn giao khu đô thị (KĐT) Bắc Châu Giang trong nửa cuối năm 2024.

Doanh thu mảng năng lượng tăng 11.8% yoy và 13.4% QoQ đạt 780 tỷ đồng, sát với dự báo.

Biên lợi nhuận gộp tiếp tục duy trì ở mức thấp 4.7% như đã ghi nhận trong Q1/2024 và thấp hơn mức 7.2% trong Q2/2023.

Nguyên nhân chính dẫn đến tỷ suất lợi nhuận giảm là do công suất hoạt động của hai nhà máy thủy điện (Đak Mi 3 và Srok Phu Miêng vốn có biên lợi nhuận 50%) giảm do hiện tượng thời tiết El Nino.

Tuy nhiên, HSC kỳ vọng hai dự án này sẽ vận hành với công suất hoạt động cao hơn trong nửa cuối năm 2024 khi hiện tượng thời tiết El Nino chuyển dịch sang La Nina vào nửa cuối năm 2024. 

Câu chuyện của IDC được tóm tắt trong mindmap