Phân tích Doanh Nghiệp
Bộ luật sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 sẽ mang tới lợi ích gì cho NLG và KDH?
Thách thức tiếp cận nguồn vốn trong ngắn hạn
Theo đề xuất của chính phủ, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 năm nay (sớm hơn so với mốc thời gian dự kiến của Quốc hội là tháng 1/2025) với mục đích kích thích thị trường BĐS và giải quyết một số nút thắt pháp lý đã cản trở việc tăng nguồn cung BĐS.
CTCK HSC thận trọng về tác động ngắn hạn của các bộ luật này vì nhận thấy một số thách thức đối với các công ty phát triển BĐS trong việc thích ứng với khung pháp lý mới. Có sự kiểm soát ngày càng tăng của chính phủ đối với các khía cạnh khác nhau của các hoạt động phát triển BĐS trên thị trường nhằm mục đích bảo vệ người mua nhà.
HSC cũng nhận thấy những khó khăn ngày càng tăng về khả năng tiếp cận nguồn vốn đối với các công ty phát triển BĐS, vì Luật Kinh doanh BĐS giảm số tiền đặt cọc xuống 5% (từ 30%).
Ngoài ra, các dự án không có đầy đủ pháp lý dự kiến sẽ ngày càng khó vay vốn từ các ngân hàng trong khi thị trường TPDN vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.
Thêm vào đó, chi phí đất đai ngày càng tăng có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của các công ty phát triển BĐS trong tương lai.
Tuy nhiên, trong dài hạn, những bộ luật này là cần thiết vì khung pháp lý được hoàn thiện hơn sẽ giúp thúc đẩy tính minh bạch và sự phát triển lành mạnh trên thị trường BĐS. HSC hy vọng quá trình đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) sẽ được đẩy nhanh, thúc đẩy xây dựng CSHT và do đó làm tăng giá trị BĐS.
Quy định về vốn có làm khó các doanh nghiệp bất động sản trên sàn?
HSC tin rằng các quy định chặt chẽ hơn sẽ có tác động đáng kể đến các hoạt động đầu cơ mua bán không lành mạnh trên thị trường. Đó là nhờ các quy định này sẽ giúp ngăn các công ty phát triển BĐS sử dụng hợp đồng đặt cọc để thu các khoản thanh toán trước từ người mua nhà trong giai đoạn đầu mà không thực hiện nghĩa vụ của mình về đất đai và xây dựng.
HSC dự báo các luật này sẽ không gây ra tác động nào với Khang Điền vì Công ty không sử dụng hợp đồng đặt cọc khi mở bán sản phẩm. Công ty thường nhận được tất cả các phê duyệt cần thiết trước khi mở bán và có thể ký Hợp đồng Mua bán (cho phép thanh toán trước tối đa 30% giá trị BĐS) với khách hàng.
Tác động không đáng kể đối với Nam Long và VHM do vị thế tài chính mạnh mẽ của hai doanh nghiệp này, giúp họ ít phụ thuộc vào tiền đặt cọc từ khách hàng.
HSC cũng nhận thấy những tác động vừa phải đối với PDR vì công ty vẫn thực hiện bán sỉ đối với các dự án của mình.
Tuy nhiên, do hoạt động mở bán trước mạnh mẽ và việc sử dụng “hợp đồng đặt cọc” và các loại hợp đồng khác như “hợp đồng tư vấn” và “hợp đồng hợp tác kinh doanh” để tiến hành mở bán trước trong giai đoạn rất sớm của quá trình phát triển dự án BĐS, HSC dự báo doanh số bán nhà của DXG và NVL trong tương lai có thể chịu các tác động tiêu cực đáng kể
CTCK KBSV khuyến nghị MUA với NLG với giá mục tiêu 46,100 đồng.
Trong báo cáo cập nhật ngày 19 tháng 8, CTCK KBSV duy trì đánh giá tích cực đối với cổ phiếu Nam Long nhờ (1) Nền tảng cơ bản vững chắc với cơ cấu tài chính an toàn và (2) Các dự án căn hộ trung cấp/vừa túi tiền vẫn thu hút được người mua có nhu cầu ở thực.
Từ đó, KBSV khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG với mức giá mục tiêu là 46,100 VND/cp, cao hơn 17% so với giá đóng cửa ngày 16/08/2024. Như vậy, KBSV tiếp tục giữ nguyên dự phóng lợi nhuận và giá mục tiêu của NLG, mặc dù tăng nhẹ 5% dự báo doanh số Pre Sale cho năm 2024.
Đồng thời, dự báo LNST của NLG năm 2024 đạt 549 tỷ VND (+13%YoY) từ bàn giao dự án Southgate, Izumi City, Mizuki Park và bắt đầu bàn giao dự án Akari City và Cần Thơ.
Doanh số bán hàng trong Quý 2/2024 đạt 1,510 tỷ VND (+29%QoQ, +40%YoY), đến từ các dự án Southgate, Akari City và Mizuki Park. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh số bán hàng tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ năm 2023 đạt 2,678 tỷ VND (+209%YoY), hoàn thành 28% so với kế hoạch mà NLG đặt ra.
KBSV dự báo doanh số bán hàng năm 2024 đạt 5,545 tỷ VND (+44%YoY) đến từ các dự án Akari City, Mizuki Park, Southgate và Cần Thơ. Dự báo của KBSV thấp hơn 45% so với kế hoạch của doanh nghiệp đã đặt ra là 9,554 tỷ VND do nhận thấy khả năng hấp thụ các sản phẩm đất nền/nhà phố/biệt thự tại các tỉnh như Long An, Cần Thơ cần có thêm thời gian để hồi phục.
Dự báo này tăng 5% so với báo cáo trước do chúng tôi quan sát thấy kết quả bán hàng tại dự án Akari City trong 1H2024 tích cực hơn so với dự báo. KBSV cho rằng NLG sẽ tiếp tục duy trì được tỷ lệ hấp thụ tốt tại các dự án trong 2H2024 do (1) Phân khúc căn hộ Ehome/EhomeS tại các dự án Southgate, Cần Thơ và căn hộ nội đô tại dự án Akari City và Mizuki Park với mức giá hợp lý đáp ứng nhu cầu ở thật của khách hàng và (2) Kỳ vọng lãi suất cho vay mua nhà vẫn duy trì ở mức thấp.
