Phân tích Doanh Nghiệp
KDH: Hoàn thành đóng tiền sử dụng đất cho The Solina và chuẩn bị mở bán Foresta nửa cuối năm 2024
Hàng tồn kho tăng tiếp tục tăng mạnh 66% yoy nhờ hoàn thành đóng tiền sử dụng đất cho The Solina và đẩy mạnh xây dựng Clarita
VDSC đánh giá kết quả kinh doanh nửa đầu năm của KDH đang đi đúng theo kế hoạch,. Lũy kế 6T2024, LNST công ty mẹ đạt 341.8 tỷ đồng (-23.6% YoY), nhờ bàn giao các sản phẩm thấp tầng dự án Classia, tương ứng hoàn thành 43% kế hoạch lợi nhuận cả năm.
Đáng chú ý, hàng tồn kho của KDH tiếp tục tăng trưởng quý thứ 5 liên tiếp, Q2/2024 hàng tồn kho của công ty đạt 21,500 tỷ đồng (+65.7% YoY, +5%QoQ). Trong kỳ, công ty chủ yếu đầu tư vào dự án Clarita (BT – Bình Trưng Đông) tăng 745 tỷ đồng (+21.8% QoQ) do đẩy mạnh quá trình xây dựng.
Phần hạ tầng và các sản phẩm thấp tầng của dự án này gần như hoàn thành phần thô, qua đó kỳ vọng dự án có thể mở bán trong cuối quý 3, đầu quý 4/2024 (dựa trên sự phục hồi và khả năng hấp thụ của thị trường HCM).
Ngoài ra, tháng 7/2024 công ty vừa hoàn thành đóng tiền sử dụng đất cho giai đoạn 1 (13ha) của dự án Solina (Bình Hưng 11A), hàng tồn kho dự án này ước đạt 5,600 tỷ đồng vào Q3/2024.
Đối với năm 2024, VDSC dự báo LNST-CĐTS đạt 981 tỷ đồng (+37% YoY), dựa trên doanh thu 4,704 tỷ đồng (+125% YoY) với trọng điểm bàn giao dự án The Privia (Bình Tân).
Biên lợi nhuận gộp cho cả năm 2024 ước tính giảm so với 1H24 và đạt mức ~45%, do chủ yếu bàn giao các sản phẩm cao tầng có biên lợi nhuận thấp hơn.
VDSC đưa ra khuyến nghị MUA với giá mục tiêu là 42,000 đồng/cổ phiếu sau khi chúng tôi đưa thêm giá trị của dự án Lộc Minh vào hàng tồn kho.
Lưu ý, VDSC có tham gia vào việc mua phát hành riêng lẻ vừa rồi nên thận trọng với việc thiếu tính khách quan trong dự báo.
HSC e ngại việc phát hành riêng lẻ với giá thấp
Về tiến độ phát hành cổ phiếu riêng lẻ, vào ngày 29/7, KDH đã phát hành thành công hơn 110 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá 27,250 đồng/cổ phiếu, huy động hơn 3,000 tỷ đồng. Số tiền huy động được sử dụng để thanh toán các khoản nợ vay ngân hàng tại công ty con Khang Phúc (sở hữu các dự án tại Bình Chánh) trong năm tài chính 2024 và 2025.
Năm tổ chức tham gia đợt phát hành riêng lẻ này bao gồm CTCP Đầu tư Tiến Lộc (có liên quan đến nhà sáng lập và cổ đông lớn Dragon Capital của KDH), VinaCapital, CTCP Chứng khoán Rồng Việt, và CTCP Chứng khoán Vietcap.
Trong báo cáo ngày 15/8/2024, CTCK HSC đã hạ khuyến nghị đối với KDH xuống Tăng Tỷ Trọng do lo ngại việc phát hành riêng lẻ ở mức giá thấp hơn nhiều so với ước tính RNAV của họ. Giá mục tiêu giảm -7.5% xuống còn 42,000 đồng, khá tương đồng với định giá của VDSC.
Thậm chí, HSC đã giảm nhẹ dự báo lợi nhuận ròng năm 2025 và 2026 lần lượt -12.8% và -6.2%, xuống 1,060 tỷ và 1,358 tỷ do trì hoãn việc triển khai dự án Lê Minh Xuân, mặc dù vẫn giữ nguyên dự báo lợi nhuận năm 2024.
Như vậy, tăng trưởng lợi nhuận ròng bình quân của KDH ở mức 21.8% trong giai đoạn 2023-2026, thấp hơn 3% so với ước tính trước.
Mặc dù có một chút lo ngại về vấn đề phát hành riêng lẻ, HSC vẫn đánh giá cao nền tảng vẫn vững chắc của KDH và nhận thấy việc huy động vốn cần phải hợp lý trong bối cảnh Công ty chuẩn bị triển khai một số dự án lớn bao gồm Phong Phú 2, Tân Tạo trong khi khả năng tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư khác dự kiến sẽ hạn chế hơn do các luật mới vừa được ban hành làm giảm khả năng tiếp cận cả khoản vay ngân hàng và tiền đặt cọc của khách hàng.
Kế hoạch bán hàng khởi sắc hơn vào nửa cuối năm 2024
Cho nửa cuối năm 2024, với trọng điểm là bàn giao dự án The Privia (Bình Tân), chúng tôi kỳ vọng KDH sẽ bàn giao ít nhất 80% tổng số sản phẩm với lợi nhuận ước tính mang về ~700 tỷ đồng.
Về mặt bán hàng, KDH ghi nhận mức khiêm tốn trong 1H24 khi dự án The Privia đã bán hết 100% sản phẩm trong Q1/2024. VDSC kỳ vọng doanh số bán hàng sẽ khởi sắc hơn trong nửa cuối 2024 khi công ty bắt đầu mở bán dự án Foresta (tên thương mại dự kiến của Clarita và Emeria, tổng diện tích đạt 11.8 ha tại Bình Trưng Đông, TP.Thủ Đức), với tổng giá trị tài sản ròng – cho phần sở hữu của KDH – ước đạt 3,589 tỷ đồng.
Dự án Foresta nằm tại vị trí thuận lợi (mặt tiền đường Võ Chí Công, gần nút giao Mỹ Thủy và Cao tốc Long Thành-Dầu Giây), cùng với việc kết hợp thương hiệu của Keppel Land để bán hàng, chúng tôi kì vọng giá trị bán hàng trong năm 2024 có thể đạt 1,776 tỷ đồng.