Tiến độ dự án bị chậm, cổ phiếu KBC làm nản lòng nhà đầu tư

Sự chậm trễ trong tiến độ pháp lý dự án Tràng Duệ 3 và tiến độ bàn giao chậm các dự án khiến các CTCK giảm dự báo lợi nhuận và giá mục tiêu đối với cổ phiếu KBC trong tháng 9, xuống còn quanh 35,800 đồng. Cụ thể,

KBSV (5.9.2024) giảm -15% giá mục tiêu xuống còn 35,900 đồng (giữ khuyến nghị MUA), dựa trên việc giảm -51% dự phóng LNST-CĐTS 2024 xuống còn 868 tỷ (-57% yoy),  trong khi không thay đổi nhiều dự phóng LNST-CĐTS 2025, đạt 1,644 tỷ (+89% yoy)

VCSC (13.8.2024) giảm -9% giá mục tiêu 35,800 (giữ khuyến nghị MUA), dựa trên việc giảm -45% dự phóng LNST-CĐTS 2024 xuống còn 972 tỷ (-52% yoy), và giảm -31% dự phóng LNST-CĐTS 2025=2030 tỷ (+108.8%).

So với giá mục tiêu đồng thuận hồi tháng 6 và tháng 7 là 42,000 đồng, các CTCK đang thận trọng hơn về triển vọng của KBC.

KBC đang là cổ phiếu tụt hậu với RS (Sức Mạnh Giá Tương Đối) chỉ 21 điểm, hoạt động kém trên thị trường. Cổ phiếu đang trong xu hướng giảm khi nằm dưới tất cả các đường trung bình di động quan trọng. Do đó, quan điểm của Elibook Team đây không phải là thời điểm giao dịch với KBC, dựa trên phương pháp đầu tư tăng trưởng, trái ngược với quan điểm mau rẻ với các CTCK.

Giảm lượng bàn giao cho thuê đất KCN xuống dưới còn 51-59 ha trong năm 2024

Vietcap dự báo lượng bàn giao đất KCN giảm còn 59 ha (so với 151 ha năm 2023 và so với 111 ha trong dự báo năm 2024 trước đây) do KBC có lượng đất sẵn sàng cho thuê hạn chế trong
khi các dự án sắp tới của công ty vẫn đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý.

Lợi nhuận nửa cuối năm 2024 sẽ được hỗ trợ bởi việc bàn giao khoảng 43 ha đất KCN, bao gồm backlog khoảng 30 ha chưa ghi nhận.

Tương tự, KBSV điều chỉnh giảm dự phóng diện tích cho thuê đất KCN của KBC trong năm nay từ 111 ha xuống 51 ha do (1) tốc độ bàn giao đất từ đầu năm đến nay của doanh nghiệp ở mức thấp và (2) sự chậm trễ hơn dự kiến trong tiến độ pháp lý của dự án Tràng Duệ 3.

Hiện KBC còn hơn 33 ha đất KCN đã ký MOU nhưng chưa bàn giao, bao gồm 25 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, 6 ha tại KCN Quang Châu và 3 ha tại KCN Tân Phú Trung, dự kiến sẽ bàn giao khoảng 25 – 28 ha từ nay đến cuối năm, phần còn lại bàn giao nốt trong nửa đầu 2025.

Tất nhiên, triển vọng dài hạn của KBC vẫn được đảm  bảo. KBC vẫn còn gần 140 ha đất sẵn sàng cho thuê tại 2 KCN Tân Phú Trung và Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Vietcap dự báo doanh số cho thuê đất KCN năm 2025 sẽ phục hồi lên mức 135 ha từ mức cơ sở thấp dự kiến trong năm 2024 là 59 ha, chủ yếu do (1) việc đưa vào hoạt động KCN TD3 (khoảng 50 ha), các Cụm Công nghiệp (CCN) tại Hưng Yên (khoảng 10 ha), và các KCN tại Long An (Tân Tập & Lộc Giang; khoảng 10 ha), và (2) tiếp tục ghi nhận thêm doanh số cho thuê tại KCN NSHL (khoảng 50 ha cao hơn so với mức dự kiến trong năm 2024 là khoảng 33ha) và KCN Tân Phú Trung (khoảng 15 ha cao hơn so với mức dự kiến trong năm 2024 là khoảng 10 ha).

LG đang tập trung mở rộng cơ sở sản xuất tại Việt Nam và có khả năng sẽ thuê thêm đất với quy mô lớn tại KCN TD3 sắp tới (hiện đang chờ phê duyệt đầu tư từ Phó Thủ tướng), theo quan điểm của chúng tôi, việc này là do nhiều nhà cung cấp và công ty con của LG, bao gồm LG Innotek, đều đang hoạt động tại các KCN đã lấp đầy là Tràng Duệ 1 & Tràng Duệ 2. Ngoài ra, chúng tôi ước tính rằng KBC đang sở hữu khoảng 1,300 ha đất cho thuê (không bao gồm TD3 và các dự án KCN hiện đang được đưa vào hoạt động) tại các KCN cấp 1, tạo điều kiện thuận lợi cho việc ghi nhận thêm lợi nhuận trong tương lai.

KCN Tràng Duệ 3 dự kiến chưa thể ghi nhận doanh thu trong năm nay, sớm nhất có thể hoàn thành pháp lý và bàn giao cho thuê trong 2025

 

Doanh thu chuyển nhượng KĐT giai đoạn 2024 – 2025 dự kiến chỉ đến từ phần diện tích còn lại của KĐT Tràng Duệ và khu NOXH TT Nếnh. Điểm rơi lợi nhuận năm 2025-2026 khi KĐT Tràng Cát/Phúc Ninh bắt đầu được bàn giao

Do các vướng mắc trong việc thanh toán tiền sử dụng đất tại KĐT Phúc Ninh và sự chậm trễ trong thủ tục pháp lý của KĐT Tràng Cát, KBSV dự kiến từ nay cho đến hết 2025, doanh thu chuyển nhượng KĐT của KBC chỉ đến từ 2 dự án KĐT Tràng Duệ (diện tích còn lại 9.5 ha) và khu NOXH TT Nếnh (diện tích còn lại 8.4 ha).

Phúc Ninh và Tràng Cát dự kiến sẽ đóng góp vào lợi nhuận lần lượt từnăm 2025 và 2026. Ngoài việc bàn giao đất KCN, Vietcap dự báo việc bàn giao đất KĐT các năm 2025/26 sẽ lần lượt tăng
đáng kể ở mức 16 ha/21 ha so với mức dự kiến trong năm 2024 là 3 ha để thúc đẩy mức tăng trưởng LNST sau lợi ích CĐTS dự kiến các năm 2025/26 là 109%/59% YoY.

Vietcap kỳ vọng dự án KĐT Phúc Ninh (tổng diện tích là 115 ha; Bắc Ninh) sẽ bàn giao backlog chưa ghi nhận trong năm 2025 và dự án KĐT Tràng Cát (tổng diện tích là 585 ha; Hải Phòng) sẽ mở bán trong năm 2026.