Phân tích Doanh Nghiệp
Sau SSI, thì VNDirect trở thành người lạc quan nhất về KDH với giá mục tiêu 45,800 đồng
Niềm tin của các nhà phân tích đối với KDH trong tháng 9 tăng lên so với tháng 8. Theo đó, VNDirect (23.9.2024) tăng 4.6% giá mục tiêu lên 45,800 đồng (Khả Quan), dựa trên kỳ vọng LNST tăng trưởng 29.1%/19.5% yoy trong 2024 và 2025. Trong đó, VNDirect tăng nhẹ +0.8% dự phóng LNST năm 2024 lên 926 tỷ (+29% yoy) và giảm nhẹ 4.7% dự phóng LNST năm 2025 xuống còn 1,101 tỷ (+19.5 yoy).
Như vậy, VNDirect hầu như không thay đổi dự báo về LN ròng năm 2024 của KDH nhưng điều chỉnh giảm nhẹ dự phóng LN ròng 2025 do dự án KCN Lê Minh Xuân sẽ dời thời gian triển khai. Thời gian triển khai của dự án được dời lại một vài quý cho đến khi công tác giải phóng mặt bằng và đóng tiền sử dụng đất đạt trên 90%. Dự án có tổng diện tích khoảng 109 ha, vị trí tại huyện Bình Chánh, TP.HCM.
Mức giá mục tiêu của VNDirect cao hơn so với ACBS (4.9.2024), với giá mục tiêu 41,800 đồng (Khả Quan), dựa trên kỳ vọng LNST năm 2024 đạt 921 tỷ đồng (+28.7% yoy), và LNST năm 2025 đạt 920 tỷ đồng (-0.1% yoy). Như vậy, VNDirect lạc quan hơn về tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận năm 2025 của KDH hơn so với ACBS.
Trong tháng 8, ngoại trừ điểm sáng bất ngờ là SSI (30/8/2024) “khen” KDH với mức giá mục tiêu cao nhất là 45,700 đồng thì các CTCK khác vẫn thận trọng.
KBSV (22.8.2024) giữ nguyên giá mục tiêu 41,800 đồng ( Trung Lập), dựa trên việc giữ nguyên dự phóng LNST-CĐTS năm 2024 đạt 797 tỷ (+11% yoy). KBSV dự phóng doanh số Pre Sale 2024=2,469 tỷ (-46% yoy). Pre Sale 2025=4,217 tỷ (+71% yoy)
Hay như VDSC (16.8.2024) đưa ra gá muc tiêu 42,000 đồng (MUA), dựa trên dự phóng LNST-CĐTS năm 2024 đạt 981 tỷ đồng (+37% YoY).
Trước đó, HSC (15.8.2024) hạ giá mục tiêu -7% xuống 42,000 đồng (Tăng Tỷ Trọng) do giảm nhẹ dự báo lợi nhuận ròng năm 2025 và 2026 lần lượt -12.8% và -6.2%, xuống 1,060 tỷ và 1,350 tỷ. HSC tỏ ra lo ngại đôi chút khi giá phát hành trong đợt chà bán riêng lẻ hơi thấp so với dự kiến.
Như vậy, với giá mục tiêu tăng cao hơn tháng 9 của VNDirect và SSI, cho thấy niềm tin của các nhà phân tích đã trở nên lạc quan hơn về triển vọng bán hàng và lợi nhuận của KDH trong thời gian tới, khi mà các cơn sốt đất ở khu vực miền Bắc đang diễn ra và các luật mới đang chờ đi vào đời sống.
Trên đồ thị kỹ thuật, KDH đang có sức mạnh giá tương đối (RS) là 78 và hoạt động khá tốt trên thị trường. Cổ phiếu KDH nằm trong danh sách Leader Board của Elibook Team và danh mục mẫu sau khi có điểm mua pocket pivot từ ngày 16 tháng 8. Chi tiết tín hiệu giao dịch có trong room Elibook Trader (zalo 0977.697.420).
Trong mô hình CANSLIM, cổ phiếu KDH đang đỗ nhiều tiêu chí như chữ A do kỳ vọng lợi nhuận tăng mạnh vào năm 2025 và chữ N với các dự án bất động sản chuẩn bị mở bán. Lưu ý, các cổ đông nội bộ liên tục gom vào cổ phiếu KDH sau đợt phát hành riêng lẻ vừa qua. CTCP Đầu Tư Tiên Lộc (có liên quan đến chủ tịch HĐQT) vào tháng 7 đã nâng tỷ lệ sở hữu từ 10.83% lên hơn 13.3%. Trong tháng 8, nhóm quỹ Dragon Capital báo cáo đã mua tổng cộng 20 triệu cổ phiếu KDH, qua đó nâng tỷ lệ sở hữu lên 9.16%.
VNDirect lần đầu đưa ra dự phóng cho 2026, với doanh thu dự phóng tăng 15% yoy lên 5,904 tỷ đồng và LN ròng dự kiến tăng 9% yoy lên 1,205 tỷ đồng, nhưng bày tỏ quan điểm thân trọng với dự phóng này.
Theo VNDirect, động lực bán hàng của KDH trong 2025 và 2026 sẽ đến từ dự án Foresta (gồm Clarita và Emeria) và KCN Lê Minh Xuân. Doanh thu bán hàng năm 2025 dự kiến tăng 119% yoy, đạt 4,000 tỷ đồng. Dự phóng LN ròng năm 2025 vượt mức 1,000 tỷ đồng, tăng 19.2% yoy lên 1.104 tỷ đồng, nhờ vào đóng góp từ các dự án nhà ở cao cấp thấp tầng có biên lợi nhuận cao là The Clarita và The Emeria.
Dự án The Privia sẽ đóng góp phần lớn vào doanh thu trong năm 2024, trong khi dự án The Classia (đã đóng góp khoảng 160-180 tỷ đồng từ việc bàn giao 15 căn trong nửa đầu năm 2024 và dự kiến sẽ tạo ra thêm 70-80 tỷ đồng từ việc bán 5 căn còn lại vào nửa cuối năm 2024) không còn đóng góp nhiều vào doanh thu trong năm 2024.
KDC Tân Tạo là động lực dài hạn. KDH hiện đang xin giấy phép xây dựng cho các phân khu thành phần đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và có thể khởi công xây dựng vào năm 2025. Kỳ vọng dự án này sẽ đóng góp vào doanh thu của KDH từ năm 2026.
Do KDH không có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển dự án bất động sản công nghiệp nên doanh nghiệp sẽ tìm kiếm một đối tác lớn, có uy tín với kinh nghiệm phát triển dự án này.
Dự án khu dân cư Tân Tạo quy mô lớn là động lực tăng trưởng dài hạn: Đã xong chấp thuận chủ trương đầu tư và có quy hoạch 1/500 ở một số phân khu của dự án. Dự kiến năm nay hoàn thành 90% giải phóng mặt bằng.
Dự án khu dân cư Tân Tạo là một dự án đóng góp lớn lên đến 18,314 tỷ đồng vào phương pháp định giá RNAV (tương đương 41% tổng RNAV). Dự án Tân Tạo với quy mô là một khu đô dân cư với quy mô lớn lên tới 330ha tọa lạc tại khu vực có mật độ dân cư sinh sống đông đúc phường Tân Tạo A, quận Bình Tân.
Dự án này mang lại tiềm năng tăng trưởng lớn đối với KDH tại thị trường TP.HCM vốn đã khan hiếm nguồn cung trong các năm gần đây.
Về lịch sử hình thành dự án, sau nhiều lần mua lượng lớn cổ phiếu của chủ đầu tư ban đầu của dự án Tân Tạo là BCCI (CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh) đến cuối năm 2017, KDH đã nắm giữ gần 50 triệu cổ phiếu BCCI tương đương hơn 57% cổ phần của công ty để hợp tác phát triển dự án và KDH nắm quyền chi phối BCCI.
Bước qua đầu 2018, KDH đã quyết định tiến hành sáp nhập BCCI vào KDH bằng cách phát hành gần 52 triệu cổ phiếu KDH để hoán đổi với 37 triệu cổ phiếu BCCI (tương đương tỷ lệ hoán đổi 1.4:1).
Pháp lý dự án Tân Tạo đã hoàn thành tới bước chấp thuận chủ trương đầu tư và đã có quy hoạch chi tiết 1/500 ở nhiều phân khu của dự án. Đến cuối Q2/24 dự án đã hoàn thành 85-90% công tác giải phóng mặt bằng và đang tiếp tục công tác này để hưởng lợi được khung giá đất cũ của chính phủ với mức giá thấp hơn nhiều so với khung giá đất đền bù mới sẽ được áp dụng từ ngày1/1/2026 với giá đền bù sẽ tiệm cận với giá thị trường.
Nhờ nổ lực đẩy nhanh giai phóng mặt bằng của dự án Tân Tạo và hàng loạt dự án khác. Nhờ đó mà KDH có thể duy trì biên lợi nhuận tốt trong nhiều năm tới.
KDH dự kiến khi hoàn thành đạt hơn 90% công tác giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án, KDH sẽ bắt đầu triển khai dự án. Hiện tại công tác hoàn thành các thủ tục pháp lý còn
lại và xin giấy phép xây dựng cũng đang được thực hiện song song với công tác giải phóng mặt bằng.
Theo kế hoạch phát triển, dự án Tân Tạo được chia làm nhiều giai đoạn phát triển và cung cấp đa dạng các phân khúc sản phẩm bao gồm căn hộ, nhà phố, biệt thự. Với quy mô lớn của đại dự án, KDH dự kiến sẽ cung cấp lên tới hơn 7,000 căn hộ và hơn 2,000 căn nhà phố biệt thự và được chia thành nhiều giai đoạn để phù hợp với bối cảnh của thị trường và chiến lược kinh doanh của KDH.
Hiện tại các dự án chung cư tại khu vực này như dự án Akari (của NLG) đang có giá 49 triệu đồng/m2, dự án Aio (của Hoa Lâm) giá 41 triệu đồng/m2, dự án The Privia (của KDH) giá 52 triệu đồng/m2.
Đối với phân khúc nhà phố và biệt thự tại khu vực này giá bán hiện tại đang ở mức 130-150 triệu đồng/m2.
Hầu hết các dự án của KDH có thể được triển khai sớm trong vòng hai đến ba năm tới tùy thuộc vào chiến lược phát triển của KDH và điều kiện thị trường.
Dưới đây là thông tin cập nhật của các dự án:
Dự án The Clarita (quy mô 5.8ha) và dự án The Emeria (quy mô 6.0ha) (hai dự án liền kề tại phường Bình Trưng Đông, thành phố Thủ Đức, TP.HCM): Chuẩn bị mở bán cuối năm 2024 cho đến nửa đầu năm 2025.
KDH: Hoàn thành đóng tiền sử dụng đất cho The Solina và chuẩn bị mở bán Foresta nửa cuối năm 2024
Dự án được chia thành hai giai đoạn: giai đoạn phân khu thấp tầng (200 căn hộ) và giai đoạn phân khu cao tầng (600 căn hộ). Giai đoạn phân khu thấp tầng đã được khởi công xây dựng từ tháng 10/2023 và đang trong quá trình hoàn thiện cơ sở hạ tầng thiết yếu (đường sá, tầng hầm, điện, nước) và các ký kết với các ngân hàng về bảo lãnh cho vay để nhận giấy phép mở bán.
Giai đoạn phân khu cao tầng sẽ được triển khai sau giai đoạn phân khu thấp tầng và đang chờ giấy phép xây dựng cùng điều chỉnh quy hoạch tổng thể 1/500. KDH sẽ phối hợp cùng Keppel đẩy mạnh phát triển hai dự án, trong đó KDH sở hữu 51% cổ phần của cả hai dự án.
Dự án Khu dân cư Tân Tạo (Quận Bình Tân, TP.HCM): động lực dài hạn
Dự án Khu dân cư Tân Tạo (Quận Bình Tân, TP.HCM), dự án có quy mô 320 hecta và được KDH sở hữu 100%. Tính đến cuối Q2/24, 85-90% diện tích đất thuộc dự án đã được giải
phóng mặt bằng. Dự án đã nhận được chấp thuận chủ trương đầu tư của Chính phủ và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
Giấy phép xây dựng đang được xin cấp cho một số khu vực đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng của dự án, và một số phân khu dự kiến sẽ mở bán trong năm 2026. KDH dự kiến sẽ khởi công xây dựng khi tiến độ giải phóng mặt bằng hoàn thành trên 0%.
Dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân (Huyện Bình Chánh, TP.HCM): Tâm điểm năm 2025.
Với quy mô 109,9 hecta, dự án là một phần trong kế hoạch phát triển trong năm 2024 của KDH. Dự án đã nhận được chấp thuận đầu tư và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
Hiện tại, dự án đang xin giấy phép xây dựng để bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng. Dự án nằm trong khu vực đông dân cư và một phần dự án đã được KDH phát triển bất động sản khu công nghiệp. KDH hiện chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển các dự án bất động sản khu công nghiệp.
Do đó, KDH đang lên kế hoạch tìm kiếm một nhà đầu tư trong nước hoặc quốc tế có quy mô lớn và phù hợp để hợp tác triển khai dự án này.
Để quản lý và vận hành dự án, KDH có thể lựa chọn thuê ngoài đơn vị quản lý thứ ba hoặc hợp tác với đối tác liên doanh. Phương án này sẽ giúp KDH giảm thiểu tham gia vào hoạt động trực tiếp, qua đó tập trung vào năng lực cốt lõi là phát triển bất động sản nhà ở. Dự án dự kiến khởi công trong giai đoạn 2025-2026.
Dự án Phong Phú 2 (Green Village) (Huyện Bình Chánh, TP.HCM):
Dự án có quy mô 30 hecta đất thương mại, đã hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng và đang xin giấy phép xây dựng. Giá trị hàng tồn kho của dự án giảm nhẹ trong Q1/24 do KDH bán bớt một phần đất không có giá trị cao và không nằm trong kế hoạch phát triển của KDH.
Giá trị chi phí đầu tư tính đến cuối Q1/24 của dự án đạt 1,660 tỷ đồng. Dự án này là một phần của kế hoạch phát triển dài hạn của KDH, không phải là kế hoạch phát triển trong hai đến ba năm tới.
Dự án Đô thị Bình Trưng (Quận Thủ Đức, TP.HCM):
Dự án có quy mô 18.4 hecta, KDH sở hữu 100% dự án, và đã gần hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng. Chi phí đầu tư cho dự án đã tăng mạnh từ đầu năm 2022 chỉ 514 tỷ đồng
lên đến 3.740 tỷ đồng vào cuối Q1/24. Hiện tại, dự án đang chờ phê duyệt đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.
Tương tự như dự án Phong Phú 2 (Green Village), dự án này vẫn đang trong giai đoạn đầu của quá trình phê duyệt đầu tư và không nằm trong kế hoạch phát triển ngắn hạn của KDH (trong hai đến ba năm tới).