Phân tích Doanh Nghiệp
Kỳ vọng nguồn cung TP.HCM được tháo gỡ, các chủ đầu tư mở bán nào mở bán trong quý 4?
VDSC kỳ vọng những hạn chế về nguồn cung TP.HCM sẽ sớm được tháo gỡ với những thay đổi về luật, cơ chế mới: 1/ thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại để tháo gỡ nguồn cung ra thị trường, 2/ công bố bảng giá đất mới cho TP.HCM, đẩy nhanh quá trình đền bù và tính tiền sử dụng đất đối với những dự án vướng mắc pháp lý. Một số chủ đầu tư niêm yết có dự án dự kiến mở bán trong Q4/2024, có thể kể đến : KDH (Foresta), NLG (Mizuki Park, Nam Long Cần Thơ), PDR (NTMK, Bắc Hà Thanh).
Trong Q3/2204, căn hộ chung cư (CHCC) chiếm gần 70% nguồn cung chào bán mới, với phần lớn đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang (giá bán trên 50 triệu đồng/m2 với CHCC), trong đó thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực về cả nguồn cung và khả năng hấp thụ.
Giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì đà tăng, thị trường Hà Nội gần tiệm cận mức 64 triệu đồng/m2 (+9%QoQ, +26%YoY), trong khi thị trường TP. HCM tăng nhẹ và đạt 66 triệu đồng/m2 (+4%QoQ, +8%YoY). VDSC cho rằng xu hướng tăng giá (ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp) vẫn sẽ duy trì trong quý 4/2024 và nửa đầu 2025, hàm ý nhu cầu mua CHCC để cư trú vẫn ở mức cao.
Thị trường bất động sản Q3/2024 và 9T2024 – nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Bắc
Theo Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trong quý 3/2024 có 22,412 sản phẩm (thấp tầng và cao tầng) được chào bán trên toàn thị trường; trong đó số sản phẩm mở bán mới đạt 14,750 sản phẩm (chiếm hơn 65% tổng số sản phẩm, -25%QoQ, +60%YoY) đến từ một số dự án tại các thị trường cấp I như: Lumi Hà Nội, Sycamore – The Orchard (Bình Dương), Sun Symphony Residence (Đà Nẵng), Vinhomes Global Gate (Hà Nội)…
Trong đó, căn hộ chung cư (CHCC) chiếm gần 70% nguồn cung chào bán mới trong quý 3, với gần 10 nghìn sản phẩm. Nhìn chung, phần lớn nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang (giá bán trên 50 triệu đồng/m2 với căn hộ chung cư).
Đối với phân khúc trung cấp, phần lớn các dự án ở các tỉnh vùng ven và đô thị vệ tinh. Còn đối với phân khúc bình dân, 100% nguồn cung đến từ các dự án nhà ở xã hội (NOXH), tuy nhiên phân khúc này có tốc độ hấp thụ tương đối chậm và dự kiến sẽ chuyển biến tích cực hơn trong giai đoạn từ 2025 trở về sau (Tham khảo NKCV: Đề án Nhà ở xã hội 2021 – 2030: Kỳ vọng chuyển biến tích cực ở giai đoạn sau).
Trong Q3/2024, toàn thị trường ghi nhận 10,400 giao dịch thành công, giảm 25% so với quý 2, nhưng cao hơn 80% so với cùng kỳ năm 2023.
Tỷ lệ hấp thụ đạt 51% (-1%QoQ, +28bpsYoY); trong đó, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới của CHCC đạt 75% còn phân khúc thấp tầng và đất nền đạt 65%.
Nhìn chung, giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án của các CĐT uy tín, được hỗ trợ nhiều chính sách tốt, đặc biệt là chính sách tín dụng với lãi suất hấp dẫn và thời gian ân hạn gốc dài như: CapitalLand, VHM, Sun Group,…
Riêng tại thị trường cấp I, theo nghiên cứu của CBRE, 8,009 sản phẩm CHCC bán được tại thị trường Hà Nội (+120%YoY), trong khi thị trường HCM có mức giao dịch thấp hơn và đạt 1,953 căn hộ (-26%YoY).
Mặc dù thời quan qua thị trường vẫn có sự lệch pha cung cầu khi nguồn cung mới phần lớn đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang, và thiếu hụt sản phẩm ở phân khúc trung cấp và bình dân, tuy nhiên số liệu cho thấy CHCC phân khúc hạng sang (có giá trên 80 triệu/m2) có lượng giao dịch tăng, từ mức chiếm 3% tổng nguồn cung (đầu năm 2023) lên tới 17% trong quý 3/2024.
Nguyên nhân có thể đến từ một số lý do sau:
1/ Tâm lý lo ngại thiếu hụt nguồn cung và sự khó khăn sở hữu nhà mới khiến người mua nhà sẵn sàng chi trả cao hơn,
2/ Chênh lệch giá giữa thị trường Hà Nội và Tp.HCM (khi mức giá CHCC trung bình đạt 56 triệu đồng/m2, thấp hơn so với giá trung bình đạt 60 triệu đồng/m2 ở Tp.HCM).
Tính chung 09 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 38,797 sản phẩm hoàn toàn mới được chào bán, trong đó có 30,589 giao dịch thành công (gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023).
Nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực Miền Bắc (chiếm lần lượt 46% và 48% tổng nguồn cung trong quý 3/24 và trong 9T24), phù hợp với thực tế phục hồi tại thị trường này.
Về mặt giá bán, giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì đà tăng tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh.
Về nguyên nhân chính, với thị trường TP. HCM từ thiếu hụt nguồn cung so với nhu cầu cư trú; trong khi đó, sự tăng giá tại thị trường Hà Nội ngoài từ nhu cầu cư trú còn đến từ mức chênh lệch giá với thị trường Tp.HCM.
Tính đến Q3/2024, giá sơ cấp bình quân dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 64 triệu VNĐ/m2 (+9%QoQ, +26%YoY), trong khi giá sơ cấp bình quân dự án ở Tp HCM đạt 66 triệu đồng/m2 (+4%QoQ, +8%YoY).
Trên thị trường thứ cấp, giá thứ cấp tại TP.HCM trong quý 3/24 tiếp tục đà tăng nhẹ (tăng trung bình 3% theo quý và tăng 5% theo năm và hầu hết các phân khúc căn hộ đều ghi nhận tăng giá bán thứ cấp trong quý này) hàm ý nhu cầu mua CHCC để cư trú vẫn ở mức cao.
Chúng tôi cho rằng xu hướng tăng giá (ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp) vẫn sẽ duy trì trong quý 4/2024 và nửa đầu 2025.
Triển vọng bán hàng cho quý 4/2024 và nửa đầu 2025
Cho quý cuối năm 2024 và nửa đầu năm 2025, chúng tôi kỳ vọng nguồn cung và sức hấp thụ tại các thành phố cấp I sẽ tiếp tục là yếu tố dẫn dắt cho sự hồi phục, cùng với sự hồi phục rõ ràng hơn tại tại thị trường TP.HCM và khu vực lân cận, hỗ trợ bởi những thay đổi về Luật, cơ chế mới kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn về nguồn cung:
1/ thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại để tháo gỡ nguồn cung ra thị trường,
2/ công bố bảng giá đất mới cho TP.HCM, đẩy nhanh quá trình đền bù và tính tiền sử dụng đất đối với những dự án vướng mắc pháp lý.
Về mặt bán hàng trên thị trường sơ cấp, kỳ vọng nguồn cung sẽ được cải thiện trong Q4/2024 tại thành phố cấp I, đến từ:
1/ Các căn hộ được chào bán lại từ các dự án bị tạm dừng như: HaNoi Melody Residences (quận Hoàng Mai), QMS Top Tower (Tố Hữu, Hà Nội), The Summit Building (Trần Duy Hưng, Hà Nội);
2/ Khởi động lại các dự án bị vướng mắc pháp lý (D-Homme (quận 6), Gem Riverside (Đất Xanh Homes Riverside) tại TP Thủ Đức,…,
3/ Từ các dự án có kế hoạch mở bán cụ thể trong cuối năm 2024 như Foresta (KDH), block CC5 tại Mizuki Park (NLG).
Tại thị trường cấp II, một số doanh nghiệp có kế hoạch mở bán lại các dự án (Nguyễn Thị Minh Khai, Bắc Hà Thanh của PDR, hay NLG với dự án Nam Long Cần Thơ) cũng sẽ hỗ trợ tăng nguồn cung sơ cấp tại các thị trường này.