‘Nới lỏng’ phê duyệt dự án tại thị trường TP.HCM. Quý 3 là đáy lợi nhuận của ngành bất động sản

Mặc dù vẫn còn quá sớm để đưa ra kết luận chắc chắn, nhưng HSC nhận thấy đang có tiến triển khi chính quyền TP.HCM ngày càng sẵn sàng phê duyệt các dự án mới. Kể từ năm 2017, các chủ đầu tư BĐS tại đây đã phải đối mặt với môi trường pháp lý chặt chẽ, dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế và hiện thấp hơn nhiều so với thị trường Hà Nội.

KDH dự kiến là người hưởng lợi lớn nhất với tỷ lệ thâm nhập tại TP.HCM ở mức cao. Quý 3 là đáy lợi nhuận của ngành bất động sản khi lợi nhuận thường được ghi nhận chậm 6-18 tháng so với thời điểm bán hàng.

Tuy nhiên, những diễn biến gần đây cho thấy tình hình đang chuyển biến theo chiều hướng tích cực. Mới đây, UBND TP.HCM triển khai kế hoạch đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho một số dự án tại TP.HCM.

Đáng lưu ý, Gem Riverside, dự án bị trì hoãn trong thời gian rất lâu của DXG (quận 2), đã nhận được giấy phép xây dựng vào cuối tháng 9/2024 và dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, khu phức hợp rộng 2,870 ha của Vinhomes, cũng đã nhận được phê duyệt quy hoạch chi tiết.

Nhìn chung, các công ty phát triển BĐS và nhà môi giới ở miền Nam trở nên lạc quan hơn và dự báo quá trình phê duyệt dự án sẽ diễn ra suôn sẻ hơn, từ đó nguồn cung nhà ở tại TP.HCM sẽ được cải thiện trong năm 2025.

Nhờ những khó khăn liên quan đến pháp lý được giải quyết, các công ty phát triển BĐS như KDH và NLG, vốn có mức độ thâm nhập tại thị trường miền Nam cao, có vẻ đang ở vị thế thuận lợi để hưởng lợi từ xu hướng này.

Tuy PDR có mức độ thâm nhập trực tiếp tại TP.HCM thấp hơn, HSC dự báo Công ty cũng sẽ hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường BĐS ở miền Nam, đặc biệt là các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương.

Dự phóng KQKD Q3/2024

HSC dự báo hầu hết các công ty phát triển BĐS trong danh sách khuyến nghị sẽ báo cáo KQKD Q3/2024 kém tích cực và thấp hơn so với cùng kỳ do doanh số bán nhà giảm từ năm 2023 và thị trường BĐS sụt giảm đầu năm 2024, hậu quả của cuộc khủng hoảng tín dụng vào cuối năm 2022.

Xin nhắc lại, lợi nhuận của các công ty phát triển BĐS tại Việt Nam thường được ghi nhận chậm hơn từ 6-18 tháng so với thời điểm mở bán. Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng Q3/2024 sẽ là quý cuối cùng các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận kém.

Lợi nhuận dự kiến sẽ cải thiện dự kiến từ Q4/2024 trở đi. Trái lại, lợi nhuận của các công ty môi giới BĐS, vốn có mối quan hệ mật thiết với khối lượng giao dịch trên thị trường, sẽ tăng trở lại khi thị trường BĐS, đặc biệt là tại Hà Nội, phục hồi mạnh mẽ về cả cung và cầu trong Q3/2024.

Doanh số bán nhà Q4/2024 của các công ty trong danh sách khuyến nghị dự kiến cải thiện

Do doanh số bán nhà của các công ty phát triển BĐS phục hồi mạnh trong năm 2024 tại miền Bắc, HSC dự báo đà tăng trưởng này sẽ xảy ra tại thị trường miền Nam và các tỉnh lân cận, qua đó hỗ trợ doanh số bán nhà của toàn ngành trong năm 2025.

HSC dự báo doanh số bán nhà của 6 công ty phát triển BĐS trong danh sách khuyến nghị sẽ tăng trưởng 59.8% và 17.9% trong năm 2024 và 2025, trong đó VHM có mức đóng góp lớn nhất nhưng KDH và PDR sẽ phục hồi mạnh nhất.

Với doanh số bán nhà bắt đầu phục hồi trong năm nay và dự kiến tăng mạnh hơn trong năm 2025, chúng tôi dự báo lợi nhuận của các nhà phát triển BĐS sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và bước vào giai đoạn phục hồi.

Sau khi dự báo tổng lợi nhuận thuần của 6 công ty trong danh sách khuyến nghị giảm 26% trong năm nay (6 tháng đầu năm 2024 – giảm 41% so với cùng kỳ; 6 tháng cuối năm 2024 – giảm 2.6% so với cùng kỳ, tăng 6.6% so với nửa đầu năm ), HSC dự báo tổng lợi nhuận thuần năm 2025 tăng trưởng 36% – dẫn đầu là mức giảm lỗ 84% của NVL và mức tăng trưởng 41% của KDH và 35% của NLG – tiếp theo là mức tăng trưởng 7,6% trong năm 2026