Phân tích Doanh Nghiệp
SIP- Khi viên ngọc tỏa sáng nhờ sở hữu các KCN ở vị trí đắc địa, đã giải phóng xong mặt bằng
Sở hữu 3 KCN đều nằm ở vị trí đắc địa và đã hoàn thành GPMB, công ty chứng khoán KBSV dự đoán mỗi năm SIP cho thuê đất KCN với diện tích 60 – 80ha/năm (2024–2028) tạo ra sự tăng trưởng ổn định trong dài hạn. Bên cạnh đó, mảng điện duy trì biên LNG 6-6.5%, tương ứng với sự mở rộng cho thuê các KCN. Tính đến cuối Q3/2024, 93% diện tích KCN của SIP đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (GPMB), tương đương 832ha sẵn sàng cho thuê.
KCN Lộc An – Bình Sơn nằm liền kề sân bay Long Thành, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2026. KCN Lê Minh Xuân 3 và Đông Nam nằm tại TP.HCM – nơi thu hút vốn FDI lớn nhất cả nước, rõ ràng vị trí các KCN của SIP thực sự là các viên ngọc quý.
KBSV (25.11.2024) lần đầu đưa ra giá mục tiêu 88,100 đồng (khuyến nghị MUA), dựa trên kỳ vọng LNST-CĐTS năm 2024 đạt 1,147 tỷ (+18% yoy) và LNST-CĐTS năm 2025 đạt 1,239 (+17% yoy).
Trước đó, VCSC (7.10.2024) lạc quan tăng giá mục tiêu thêm 6% lên 95,800 đồng với khuyến nghị MUA, dựa trên kỳ vọng LNST-CĐTS năm 2024 đạt 1,005 tỷ (+5.1% yoy) và LNST-CĐTS năm 2025 đạt 1,067 tỷ (+6.1% yoy). Đây là CTCK lạc quan nhất về SIP.
Vietcap dự báo doanh số cho thuê đất KCN trong năm 2024/25 của SIP lần lượt đạt 30/44 ha, so với ~19 ha trong năm 2023 và trung bình khoảng 68 ha trong năm 2020-22, chủ yếu từ các KCN Phước Đông và LABS.
Trong 9 tháng đầu năm 2024 (9T 2024), SIP đã ghi nhận ~21 ha doanh số cho thuê đất KCN, trong đó có 16 ha đất cho SEA Logistics Partners (SLP) thuê tại KCN LABS.
Vietcap dự kiến doanh số cho thuê đất KCN sẽ chững lại trong quý 4/2024, và phục hồi trong năm 2025 nhờ hoạt động sản xuất ngành lốp xe và dệt may cải thiện (vốn là các khách thuê chính của KCN Phước Đông) và môi trường lãi suất thấp thuận lợi hơn cho việc thúc đẩy chi tiêu vốn
Cổ phiếu BĐS KCN tăng giá, với kỳ vọng Trump giành chiến thắng! Lợi nhuận quý 3 của SIP tăng 56%yoy
Elibook Team đưa ra khuyến nghị MUA đối với SIP vào ngày 2.12.2024, với giá 82,200 đồng, khi cổ phiếu bật nảy (bounce) từ EMA 21 ngày với thanh khoản lớn. Cổ phiếu đang xây phần tay cầm với điểm mua truyền thống tiếp theo là 86,600 đồng.
SIP có sức mạnh giá tương đối (RS) là 83 và nằm trong số các cổ phiếu hoạt động tốt trên thị trường.
Sóng bất động sản KCN hoạt động với sự dẫn dắt của SZC và SIP.
Hoạt động cho thuê đất KCN mang lại biên LNG cao nhất trong các mảng hoạt động kinh doanh của SIP. Giá cho thuê đất BĐS KCN tăng mạnh nhất trong giai đoạn 2019 – 2020 ( từ 20% đến 30%), điều này đã đóng góp đáng kể vào việc tăng biên LNG mảng cho thuê đất KCN cho SIP.
Trong giai đoạn 2020 – 9T2024, biên LNG mảng này duy trì ở mức cao và đạt từ 60 – 70%.
Mảng cung cấp điện, nước có biên LNG ổn định ở mức 7-8%/năm. Ngoài ra, SIP còn cung cấp các dịch vụ tiện ích khác như cho thuê nhà xưởng, cung cấp nước đóng chai, xử lý rác, … Các dịch vụ này có biên LNG cao, đạt mức 40-45%/năm trong giai đoạn 2021 – 9T2024. Riêng năm 2020 biên LNG mảng này giảm mạnh do ảnh hưởng của Covid 19.
BĐS KCN- Viên ngọc quý nhờ vị trí đắc địa
Tính đến cuối Q3/2024, 93% diện tích KCN của SIP đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (GPMB), tương đương 832ha sẵn sàng cho thuê.
Chúng tôi cho rằng SIP có lợi thế từ việc chủ động đẩy nhanh tiến độ GPMB từ các năm trước với chi phí thấp, từ đó giúp SIP:
1) duy trì mức giá cho thuê cạnh tranh ở KCN Phước Đông, thu hút khách hàng;
2) tăng biên lợi nhuận gộp ở diện tích cho thuê mới tại KCN Lê Minh Xuân 3, Lộc An – Bình Sơn, Đông Nam do đà tăng giá tích cực của các khu vực này.
Trong số các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động tại miền Nam, SIP sở hữu quỹ đất thương phẩm còn lại lớn nhất, với 1,005ha.
Trong đó, KCN Phước Đông (759ha) nằm ở Tây Ninh; KCN Lộc An – Bình Sơn (116ha) nằm sát Sân bay Long Thành – Đồng Nai; KCN Lê Minh Xuân 3 (105 ha) và KCN Đông Nam (25ha) nằm ở TP.HCM.
Các KCN SIP trực tiếp quản lý, bao gồm:
(1) KCN Đông Nam (Củ Chi – Tp.HCM): tổng diện tích đất KCN thương phẩm 287ha, đã hoàn thành GPMB, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%;
(2) KCN Phước Đông (Tây Ninh) bao gồm hai phân khu: (i) KCN Phước Đông A, tổng diện tích đất thương phẩm 806ha, đã hoàn thành GPMB, tỷ lệ lấp đầy đạt 95%; (ii) KCN Phước Đông B, tổng diện tích đất thương phẩm 911ha, tỷ lệ GPMB đạt 81%, tỷ lệ lấp đầy đạt 21%;
(3) KCN Lê Minh Xuân 3 (Bình Chánh – Tp.HCM): tổng diện tích đất KCN thương phẩm 231ha, đã hoàn thành GPMB, tỷ lệ lấp đầy đạt 33%;
Bên cạnh đó, SIP còn góp vốn với CTCP Đầu tư và Phát triển VRG Long Thành với tỷ lệ 69% để đầu tư phát triển KCN Lộc An – Bình Sơn, cụ thể:
(4) KCN Lộc An – Bình Sơn (Long Thành – Đồng Nai): tổng diện tích đất KCN thương phẩm 497ha, đã hoàn thành GPMB, tỷ lệ lấp đầy 68%.
Sản lượng điện tăng 15% trong năm 2024 và dự kiến tăng 11% trong giai đoạn 2025-2028
Chúng tôi kỳ vọng sản lượng cấp điện sẽ gia tăng với diện tích đất cho thuê thêm tương ứng, trong đó sản lượng điện cung cấp tại KCN Phước Đông sẽ vẫn đóng góp chính cho tổng sản lượng cấp điện của công ty.
SIP là một trong số ít các doanh nghiệp phát triển KCN được cấp phép xây trạm biến áp (TBA) và cấp điện cho các KCN, nhờ vậy mảng cung cấp điện có biên LNG khá tốt (khoảng 6%).
Với việc SIP đầu tư thêm TBA 110KV Phước Đông – Bời Lời 5 vào năm 2024, chúng tôi dự phóng sản lượng điện sẽ tăng 15% YoY trong 2024, sau đó tăng trưởng với tốc độ CAGR đạt 11% trong giai đoạn giai đoạn 2025 – 2028, tương đương với mức tăng trưởng trong giai đoạn 2019 – 2023.
Cho thuê Nhà xưởng sản xuất (NXSX): Động lực tăng trưởng mới
