TTCK Việt Nam

Sóng bất động sản miền nam?

Posted on by Huy truong minh

Thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi rõ rệt trong nửa đầu năm 2025 và được kỳ vọng sẽ tăng tốc mạnh mẽ hơn trong nửa cuối năm, đặc biệt tại khu vực miền Nam.

 Quan điểm của Vietcap về Thị trường Bất động sản và các Cổ phiếu nổi bật

Vietcap nhận định hoạt động bất động sản trong Quý 2/2025 đã tăng tốc, phù hợp với kỳ vọng. Tổng giao dịch sơ cấp ở cả mảng căn hộ và bất động sản liền thổ tại Hà Nội và TP.HCM đạt khoảng 9,300 căn (+47% QoQ) trong Quý 2/2025, nâng tổng lượng giao dịch 6 tháng đầu năm 2025 lên khoảng 15,600 căn (+3% YoY).

Mặc dù thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội có dấu hiệu chững lại sau giai đoạn tăng mạnh vào năm 2024 do giá đã tăng cao và sự gia tăng nguồn cung bất động sản liền thổ, phân khúc bất động sản liền thổ tại Hà Nội lại ghi nhận tăng trưởng mạnh (+386% YoY) với 4,400 căn được bán. Ngược lại, thị trường TP.HCM vẫn trầm lắng.

Vietcap củng cố nhận định rằng giao dịch sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng trong nửa cuối năm 2025, đặc biệt tại các tỉnh miền Nam. Triển vọng tích cực này được thúc đẩy bởi:

  • Nhu cầu ở thực vững chắc.
  • Dòng tiền đầu tư quay trở lại.
  • Nguồn cung sơ cấp cải thiện nhờ thủ tục pháp lý thuận lợi hơn.
  • Triển vọng ổn định của lãi suất vay mua nhà.
  • Đẩy nhanh phát triển các dự án hạ tầng trọng điểm.

Nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng đáng kể trong nửa cuối năm 2025 – 2026, với mức độ tập trung lớn hơn tại khu vực miền Nam, bao gồm TP.HCM và các tỉnh lân cận như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu. Xu hướng giãn dân ra các khu vực ngoại ô cũng được Vietcap ghi nhận, do giá cả phải chăng hơn và kết nối hạ tầng được cải thiện.

Cổ phiếu bất động sản có tạo sóng nửa cuối năm 2025 khi các chủ đầu tư ồ ạt ra hàng!

Các cổ phiếu bất động sản theo quan điểm của Vietcap:

  • VHM (Vinhomes): Các đợt mở bán dự án mới như Green City (Long An), Golden City (Hải Phòng), cùng với tiến độ tích cực của dự án Cần Giờ (Green Paradise) sẽ hỗ trợ doanh số bán hàng trong năm 2025.
  • KDH (Khang Điền House): Được đánh giá cao và đưa ra điểm mua hấp dẫn nhất. Giấy phép bán hàng cho phân khu thấp tầng của dự án Gladia by the Waters (TP.HCM) đã được cấp vào cuối tháng 6/2025. Dự án này được kỳ vọng là động lực thúc đẩy doanh số và lợi nhuận của KDH trong nửa cuối năm 2025 nhờ thương hiệu uy tín, nguồn cung hạn chế và pháp lý rõ ràng.
  • NLG (Nam Long Group): Dự án Southgate (Long An) đã thu hút được sự quan tâm mạnh mẽ. Doanh số bán hàng sơ bộ 5 tháng đầu năm 2025 đạt 3 nghìn tỷ đồng (42% dự báo cả năm). Nửa cuối năm 2025 được kỳ vọng sẽ tích cực với việc mở bán giai đoạn mới của Izumi City (Đồng Nai) và đà tăng trưởng tại Southgate.

  • DXG (Đất Xanh Group): Các dự án The Privé (TP.HCM) và Gem Sky World (Đồng Nai) dự kiến tái khởi động bán hàng vào nửa cuối năm 2025, với The Privé đã nhận được sự quan tâm tích cực.
  • HDC (Hodeco): Đã mở đăng ký mua cho dự án nhà ở xã hội Eco Home 1 (Bà Rịa-Vũng Tàu) và đang xem xét kế hoạch bán hàng cho giai đoạn tiếp theo của The Light City.
  • NVL (Novaland): Các dự án trọng điểm Aqua City và NovaWorld Phan Thiết đã có những tiến triển pháp lý tích cực, giúp khôi phục niềm tin của người mua nhà và tạo cơ sở cho việc giải ngân vốn.

So sánh với quan điểm các Công ty Chứng khoán khác

Dưới đây là bảng so sánh quan điểm của Vietcap với SSI, KBSV và BSC về ngành bất động sản, cùng với sự kỳ vọng dành cho cổ phiếu KDH:

Tiêu chí Vietcap SSI KBSV BSC
Quan điểm chung thị trường BĐS Giao dịch sơ cấp tăng tốc tại miền Nam nhờ hoạt động mở bán mới; phục hồi mạnh 2H2025; giãn dân ra ngoại ô. Tăng tốc nửa cuối 2025 & 2026, phục hồi cả cung & cầu. Tích cực nửa cuối 2025, Hà Nội tăng mạnh, TP.HCM trầm lắng Q1/2025 nhưng kỳ vọng phục hồi. Khả quan ngành, thời điểm thích hợp tích lũy dài hạn, kỳ vọng pha mở rộng từ 2026, ngành BĐS Dân Cư có sóng lớn 2H2025.
Yếu tố hỗ trợ chính Nhu cầu ở thực, dòng tiền đầu tư, nguồn cung cải thiện pháp lý, lãi suất vay ổn định, hạ tầng. Cải cách pháp lý (NQ171, NQ201), lãi suất thấp (5.5-7.9%), phát triển hạ tầng. Lãi suất thấp, chính sách bán hàng ưu đãi, cải thiện nguồn cung (NQ42, NQ201, NOXH), đẩy mạnh đầu tư công. Pháp lý dự án tăng tốc, nguồn cung mới phục hồi 2H2025, vĩ mô thuận lợi (lãi suất thấp, đầu tư công), sáp nhập tỉnh.
Nguồn cung (2025F) Tăng đáng kể 2H2025-2026, tập trung miền Nam (TP.HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa–Vũng Tàu). Hà Nội: +11% YoY, TP.HCM: +74% YoY. Kỳ vọng vượt dự báo nhờ tháo gỡ pháp lý. Hà Nội: +70% YoY Q1/2025. TP.HCM: -36% YoY Q1/2025 (trầm lắng). Kỳ vọng Hà Nội đi ngang, TP.HCM phục hồi mạnh 2H2025. Hà Nội: giảm nhẹ (-2%). TP.HCM: phục hồi mạnh (+78.9%) 2H2025.
Giá bán Giá Hà Nội cao, xu hướng giãn dân ra ngoại ô. Có thể tăng chậm lại ngắn hạn do nguồn cung cao hơn. Hà Nội: 76 triệu VND/m2 (+28% YoY), gần bằng TP.HCM (77 triệu VND/m2). Giá sơ cấp Hà Nội duy trì cao. TP.HCM hạn chế.
Lợi nhuận 2025F   VHM +4%. KDH +29%, NLG +14%. VHM +4%, KDH +29%, NLG +14%. Ngành cải thiện từ 2026.
Cổ phiếu ưa thích / khuyến nghị KDH, NLG. . KDH. Theo dõi NLG. Mua KDH. Xem xét VHM, NLG, DXG, HDG. PDR, DXG, VHM, NLG, KDH, VRE, NVL.
Luận điểm đầu tư KDH Giá mua hấp dẫn, triển vọng doanh số/lợi nhuận mạnh mẽ 2H2025 nhờ dự án Gladia by the Waters (đã có GPKD, pháp lý rõ ràng, hoàn thành xây dựng). Quỹ đất lớn tại TP.HCM, kinh nghiệm đầu tư BĐS, chi phí đất hợp lý, dự án Gladia. Triển vọng tốt, quỹ đất sạch lớn, pháp lý đầy đủ, dự án đang triển khai, cơ cấu tài chính an toàn. Ngành BĐS: Dòng tiền hồi phục, tăng trưởng lợi nhuận vượt trội, định giá hấp dẫn, kỳ vọng vào pha mở rộng từ 2026.
Giá mục tiêu KDH 41,700 41,000 VNĐ 38,900 VNĐ 39,900 VNĐ

Vì sao KDH vẫn là cổ phiếu được nhiều CTCK kỳ vọng nhất trong ngành BĐS?

BSC cho rằng ngành BĐS Dân Cư sẽ có sóng lớn nửa cuối năm 2025

Để lại một bình luận