TTCK Việt Nam
Chờ đợi sự thay đổi pháp lý tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản
Công ty Chứng khoán MBS nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước giai đoạn phục hồi mạnh mẽ trong trung và dài hạn, được thúc đẩy bởi những thay đổi tích cực về hành lang pháp lý và sự ấm dần trở lại của các kênh huy động vốn. Theo MBS, những chuyển biến này sẽ mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản có quỹ đất và dự án phù hợp.
-
Hành lang pháp lý được cải thiện mạnh mẽ, tháo gỡ nút thắt đầu tư Nghị quyết 171/QH15 và Quyết định 444 của Chính phủ mở rộng quyền sử dụng đất và thúc đẩy nhà ở xã hội, tạo cơ hội cho nhiều doanh nghiệp như VHM, NLG, HDC, VPI, MIG…
- Kênh huy động vốn đang phục hồi tích cực Vốn FDI vào bất động sản tăng mạnh (+51.2%), thị trường trái phiếu hồi phục với nhiều thương vụ phát hành và mua lại, giúp giảm áp lực đáo hạn 2025–2026.
-
Chiến lược đầu tư tập trung vào doanh nghiệp có quỹ đất “đón sóng” pháp lý MBS ưu tiên cổ phiếu như NLG và KDH với triển vọng triển khai dự án tốt, doanh số bán hàng tăng, định giá còn dư địa tăng trưởng.
Thay đổi pháp lý và Kênh huy động vốn: Đòn bẩy cho thị trường
MBS nhấn mạnh rằng những nỗ lực cải cách và hoàn thiện pháp lý của Chính phủ đang có tác động tích cực đáng kể. Đặc biệt, việc mở rộng mục đích sử dụng đất cho các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 của Quốc hội (Nghị quyết 171/2024/QH15) tại Hà Nội và TP.HCM cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại. Đây là một tiền lệ quan trọng giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai hàng trăm dự án, trong đó có các dự án của DGC, VPI, G36, MIG, PC1.
Bên cạnh đó, yêu cầu cụ thể hơn về chỉ tiêu nhà ở xã hội (theo Quyết định 444/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ) cũng tạo áp lực đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030, giải quyết sự mất cân bằng cung cầu và mang lại cơ hội cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm trong phân khúc này như VHM, VGC, BCM, NLG, HDC.
Về kênh huy động vốn, MBS ghi nhận xu hướng đa dạng hóa nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản:
- FDI: Vốn FDI đăng ký mới vào lĩnh vực bất động sản trong 5 tháng đầu năm 2025 tăng mạnh 51.2% YoY, đạt 75% giá trị cả năm 2024, cho thấy tiềm năng tăng trưởng lớn và tín hiệu tích cực về khả năng huy động vốn. Trong quý 1.2025, đã có hơn 10.9 tỷ đôla vốn FDI đổ vào bất động sản.
- Trái phiếu: Kênh trái phiếu đã có những tín hiệu tích cực trở lại khi tâm lý thị trường dần ổn định. Hoạt động phát hành mới và mua lại trái phiếu trước hạn diễn ra tích cực, giúp giảm áp lực đáo hạn trong giai đoạn 2025-2026.
BSC cho rằng ngành BĐS Dân Cư sẽ có sóng lớn nửa cuối năm 2025
Tác động từ Sáp nhập Tỉnh thành
Việc sáp nhập tỉnh thành, như ví dụ Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội năm 2008, có thể tạo ra cơn “sốt” giá trong ngắn hạn. Tuy nhiên, MBS lưu ý rằng xu hướng tăng giá chỉ bền vững khi những tác động kinh tế và hạ tầng thực sự rõ ràng.
Tại Hà Nội, sau 17 năm sáp nhập, GRDP bình quân đầu người tại khu vực Hà Tây cũ đã tăng gần gấp ba, và giá nhà đất cũng tăng đáng kể, mặc dù một số dự án chậm tiến độ vẫn là vấn đề cần lưu ý.
Các nhà phát triển bất động sản sẽ có động lực phát triển thêm dự án tại các khu vực được hưởng lợi từ việc sáp nhập.
Cổ phiếu bất động sản có tạo sóng nửa cuối năm 2025 khi các chủ đầu tư ồ ạt ra hàng!
Tổng quan thị trường TP.HCM
- Nguồn cung: Thị trường căn hộ cao tầng tại TP.HCM tiếp tục hạn chế, trong khi nguồn cung thấp tầng duy trì tương đối ổn định trong 4 quý gần nhất.
- Giá bán: Giá chào bán sơ cấp của căn hộ cao tầng và thấp tầng duy trì ổn định, trong khi giá bán thứ cấp của thấp tầng tiếp tục tăng 7%-8% QoQ.
- Kỳ vọng 2025: TP.HCM dự kiến có chưa đến 9,000 căn hộ mới mở bán, chủ yếu từ phân khúc cao cấp. Nguồn cung thấp tầng dự kiến đạt khoảng 1,000 căn, gấp 4 lần so với năm 2024, đặc biệt từ các dự án đô thị mới ở khu Đông và khu Nam.
Chiến lược lựa chọn cổ phiếu của MBS
MBS cho rằng các doanh nghiệp có quỹ đất tại các khu vực được hưởng lợi từ thay đổi pháp lý và hạ tầng sẽ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt hơn tại các dự án đang và sắp phát triển, đồng thời giá bán cũng sẽ cải thiện.
Mặc dù giá cổ phiếu bất động sản đã có những thay đổi tích cực, MBS nhận định mức giá hiện tại chưa phản ánh hết tiềm năng tăng trưởng của các doanh nghiệp, đặc biệt khi doanh số ký bán tiếp tục tích cực và vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.
MBS ưu tiên lựa chọn các cổ phiếu dựa trên các tiêu chí sau:
- Có dự án được kỳ vọng hưởng lợi từ các thay đổi pháp lý, được đẩy nhanh tiến độ triển khai hoặc hưởng lợi về giá bán.
- Có tiềm năng tăng trưởng vững chắc trong giai đoạn 2025-2026 nhờ bàn giao dự án gối đầu tích cực.
- Giá cổ phiếu còn tiềm năng tăng trưởng tốt so với giá mục tiêu.
Theo đó, MBS lựa chọn NLG (Nam Long Group)- giá mục tiêu 45,600 đồng và KDH (Khang Điền House) – giá mục tiêu 39,100 đồng, cho chiến lược đầu tư nửa cuối năm 2025.
HIện tại, hiệu suất của các cổ phiếu được hưởng lợi từ gỡ bỏ pháp lý (Từ cõi chết trở về) như DXG, NVL lại tăng mạnh hơn các cổ phiếu có nền tảng cơ bản tốt như NLG, KDH.
