Cổ phiếu DXG: Khởi sắc từ mảng môi giới và các dự án chiến lược

• Kết quả kinh doanh tích cực: Mặc dù doanh thu quý 2/2025 giảm 7% YoY, lợi nhuận sau thuế (LNST) của DXG tăng mạnh 157% nhờ vào sự phục hồi của mảng môi giới và bàn giao các căn hộ từ dự án Gem Sky World.

• Động lực tăng trưởng mạnh mẽ: DXG có nhiều động lực tăng trưởng trong năm 2025, đặc biệt từ các dự án chiến lược như The Privé. Dự án này đã nhận hơn 3,000 lượt booking cho 3,175 căn hộ, cho thấy nhu cầu thị trường mạnh mẽ và tiềm năng doanh thu lớn khi dự án mở bán vào nửa cuối năm 2025.

• Tiềm năng dài hạn: Quỹ đất lớn tại các khu vực phát triển mạnh như Bình Dương và sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ là động lực quan trọng giúp DXG tiếp tục tăng trưởng mạnh trong dài hạn.

• Những yếu tố cần theo dõi: Mặc dù triển vọng sáng, các rủi ro pháp lý và sự phục hồi không đồng đều của thị trường có thể ảnh hưởng đến tiến độ và kết quả của các dự án lớn.

Kết quả kinh doanh quý 2/2025

Doanh thu giảm sút nhưng lợi nhuận tăng mạnh, cụ thể: 

Doanh thu thuần đạt 1,046 tỷ đồng (-7% YoY). Lý do chính của sự sụt giảm này là do việc bàn giao các căn hộ của Gem Sky World đã được thực hiện từ đầu năm, trong khi quý 2 là thời điểm giao dịch của các sản phẩm cao tầng thấp hơn.

LNST tăng mạnh 157% YoY (vượt dự phóng của HSC là 32 TỶ) , đạt 84 tỷ đồng. Sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ:

• Mảng môi giới bất động sản: Sự phục hồi rõ rệt từ mảng môi giới đã góp phần đáng kể vào lợi nhuận trong quý 2/2025, với doanh thu môi giới tăng 93% YoY.
• Gem Sky World (GSW): Các sản phẩm từ dự án này đã được bàn giao và ghi nhận doanh thu, mặc dù phần lớn doanh thu này đã được ghi nhận từ các quý trước.

Biên lợi nhuận gộp cải thiện lên 50.1% (so với 47.8% trong quý 2/2024), nhờ vào việc bán các sản phẩm có biên lợi nhuận cao hơn từ dự án Gem Sky World. Sự cải thiện này phản ánh khả năng kiểm soát chi phí hiệu quả của DXG.

Mặc dù mảng phát triển bất động sản giảm doanh thu mạnh (-50% YoY), nhưng biên lợi nhuận gộp của mảng này lại cải thiện nhờ vào việc bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại Gem Sky World, có biên lợi nhuận cao hơn so với căn hộ cao tầng của các dự án trước đây.

Động lực tăng trưởng và tiềm năng dài hạn:

Các động lực tăng trưởng chính của DXG bao gồm việc phát triển và bán hàng từ các dự án Gem Sky World và The Privé, cùng với sự phục hồi mạnh mẽ từ thị trường bất động sản. Mảng môi giới cũng tiếp tục cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ, đóng góp vào sự tăng trưởng chung. 

Các dự án trọng điểm: 

• The Privé (Ho Chi Minh City) sẽ là dự án quan trọng giúp DXG tăng trưởng trong năm 2025. Dự án đã bắt đầu nhận hơn 3,000 lượt booking cho 3,175 sản phẩm trong quý 2/2025, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ từ thị trường và khả năng hấp thụ ấn tượng của dự án. Điều này là một tín hiệu tích cực cho dự báo về khả năng bán hàng khi dự án chính thức mở bán vào nửa cuối năm 2025.

Sau khi hoàn thành xây dựng phần móng và nhận giấy phép xây dựng, The Privé sẽ đóng góp mạnh mẽ vào doanh thu và lợi nhuận của DXG trong các năm tới.

• Gem Sky World: Trong quý 1/2025, dự án đã đóng góp mạnh mẽ vào kết quả kinh doanh của DXG, đặc biệt trong việc bàn giao các căn hộ thấp tầng. Tính đến cuối quý 1/2025, hơn 50% sản phẩm của dự án đã được bán, và khoảng 40% đã được bàn giao. Đây là những sản phẩm chưa được ghi nhận doanh thu trong các quý trước, do đó doanh thu từ việc bàn giao các căn hộ này sẽ được ghi nhận trong quý 2/2025 và tiếp theo.

Gem Sky World hiện đang ở giai đoạn phát triển tiếp theo, với gần 2,000 căn hộ trong các giai đoạn sau dự kiến sẽ được mở bán trong nửa cuối năm 2025. Các sản phẩm này sẽ tạo ra doanh thu ổn định cho DXG trong các quý tiếp theo.

DXS: Mảng môi giới chiếm lĩnh thị trường, tiếp tục là động lực tăng trưởng

• DXS, công ty con của DXG, đang chiếm lĩnh thị phần môi giới sơ cấp với khoảng 33% thị phần toàn quốc. Mảng môi giới này đóng vai trò quan trọng trong chiến lược tăng trưởng của DXG, đặc biệt là khi thị trường bất động sản phục hồi và các dự án được mở bán.
• Môi giới bất động sản là một trong những yếu tố thúc đẩy mạnh mẽ doanh thu của DXG, với việc DXS không chỉ chiếm lĩnh thị trường môi giới cho các dự án của DXG mà còn đóng góp vào việc cung cấp dịch vụ môi giới cho các chủ đầu tư khác.
• Khi các dự án lớn của DXG, đặc biệt là The Privé và Gem Sky World, bắt đầu mở bán thêm sản phẩm, DXS sẽ là đơn vị chủ chốt giúp đẩy mạnh doanh thu môi giới từ việc bán hàng trực tiếp và môi giới các căn hộ, nhà phố từ các dự án này.

DXS: “Cò” bất động sản hưởng lợi khi các ông chủ bất động sản đẩy mạnh ra hàng

Nghị Quyết 171 – Cơ hội mở rộng quỹ đất:

• Nghị Quyết 171/2024/QH15 của Chính phủ, có hiệu lực từ 1/4/2025, sẽ là một cơ hội lớn cho DXG trong việc mở rộng quỹ đất tại các khu vực chiến lược. Cụ thể, Sở Xây dựng TP.HCM đã tiến hành rà soát 442 khu đất để triển khai thí điểm nhà ở thương mại, một trong những khu vực có nhu cầu lớn và khả năng phát triển cao.
• DXG và các công ty bất động sản khác sẽ được hưởng lợi từ Nghị Quyết 171, giúp mở rộng quỹ đất tại TP.HCM và các khu vực xung quanh. Đây sẽ là một trong những yếu tố then chốt giúp công ty gia tăng quỹ đất, phát triển các dự án bất động sản và tăng trưởng bền vững trong những năm tới.
• Những khu đất tiềm năng tại các quận trung tâm TP.HCM như Quận 3 và Quận 7, nơi nhu cầu về nhà ở và các sản phẩm bất động sản cao cấp đang gia tăng, sẽ tạo ra cơ hội phát triển mới cho DXG. Đây là những khu vực có giá trị đất đai cao và sẽ góp phần gia tăng lợi nhuận từ các dự án trong tương lai.

Chưa vội lo ngại với đề xuất áp thuế 20% đối với lãi chuyển nhượng bất động sản. PDR, DXG, KDH hưởng lợi từ Nghị Quyết 171

Thị trường bất động sản phục hồi, cơ hội lớn cho các doanh nghiệp bất động sản:

Theo Shinhan, DXG là một trong những doanh nghiệp BĐS hiếm hoi có chuỗi giá trị khép kín. Do đó, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp chịu ảnh hưởng lớn bởi chu kì của ngành BĐS.

• DXG sở hữu một quỹ đất rộng lớn tại Bình Dương và các khu vực chiến lược khác. Quỹ đất này bao gồm các dự án trung cấp và cao cấp, có tiềm năng phát triển mạnh mẽ khi thị trường bất động sản phục hồi trong những năm tới, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội.
• Bình Dương, nơi DXG có nhiều dự án lớn, hiện đang là một khu vực phát triển mạnh mẽ nhờ vào sự tăng trưởng dân số và cơ sở hạ tầng, đặc biệt là khu vực lân cận TP.HCM, nơi có nhu cầu về nhà ở và văn phòng cao. Sự phục hồi của thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ thúc đẩy doanh thu từ các dự án của DXG, bao gồm cả các dự án đã và sẽ hoàn thành.
• Tăng trưởng của thị trường bất động sản sẽ không chỉ giúp DXG bán được nhiều sản phẩm hơn mà còn gia tăng giá trị tài sản của công ty, nhờ vào sự tăng trưởng của giá trị bất động sản tại các khu vực chiến lược.

Các yếu tố tác động đến kết quả kinh doanh của DXG:

• Rủi ro pháp lý: Việc gặp phải chậm trễ trong thủ tục pháp lý hoặc gặp phải các vướng mắc trong việc xin cấp phép có thể ảnh hưởng đến tiến độ các dự án lớn của DXG như The Privé và Gem Sky World
• Điều kiện thị trường: Dù thị trường bất động sản đang phục hồi, tốc độ phục hồi sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm lãi suất, các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, và tâm lý của người tiêu dùng

Elibook Team đánh giá

• Lợi nhuận của DXG đang cải thiện tích cực từ quý 2 là một dấu hiệu tốt, nhưng chưa phải đột biến. Mấu chốt là việc bán dự án “The Prive” vào quý 4 (dự kiến tháng 10-11). Trong tháng 5 đã kick off cho đại lý rồi.
• Nhà đầu tư tập trung quan sát Pre Sale của dự án này. BSC dự đoán (presales) của DXG sẽ phục hồi mạnh mẽ, đạt 10,010 tỷ VND năm 2025 và 20,757 tỷ VND (+7,4% YoY) năm 2026, nhờ điều chỉnh tăng giá bán trung bình The Prive từ 95 triệu VND/m2 lên 100 triệu VND/m2. Điểm rơi lợi nhuận từ bàn giao The Prive được kỳ vọng bắt đầu từ năm 2026, dẫn dắt mức tăng trưởng lợi nhuận ròng đạt LNST-CĐTS 2026 = 1,901 tỷ VND (+555% YoY).
• Theo HSC (22.7.2025), DXG sẽ hưởng lợi từ nghị quyết 171, đưa ra giá mục tiêu 21,800 đồng, dựa trên kỳ vọng LNST 2025=285 tỷ (+12.7% yoy)

Xét về kỹ thuật, DXG đang có RS=93, thuộc nhóm các cổ phiếu hoạt động tốt trên thị trường. DXG đang tìm hỗ trợ quanh EMA21, bị chịu áp lực bởi cung trên đầu năm 2022, nên cần thời gian để breakout thành công. Lưu ý, giá mục tiêu các công ty chứng khoán đặt ra dao động 21,000-22,000, tức là dư địa tăng trưởng của DXG với các dự báo không còn nhiều. Có thể canh giải ngân DXG khi giá điều chỉnh về MA50, và có động thái siết nền. 

Liên hệ tác giả Bảo Khánh CANSLIM để biết thêm chi tiết: