NLG: Mở Khóa dự án Paragon Đại Phước (Đồng Nai) và Waterpoint Giai đoạn 2 (Long An)

Công ty Chứng khoán BIDV (BSC) đã điều chỉnh tăng $12.8\%$ giá mục tiêu cho cổ phiếu CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) lên mức $\mathrm{50,100}\text{VND/cổ phiếu}$ và duy trì khuyến nghị MUA. Sự điều chỉnh này đến sau khi BSC tiến hành đánh giá lại dự án Waterpoint giai đoạn 2 và thay đổi định giá dự án Paragon Đại Phước, mở khóa đáng kể giá trị từ quỹ đất tại Đồng Nai. BSC tin rằng triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững trong giai đoạn $2025-2027$ sẽ là động lực chính dẫn dắt hiệu suất cổ phiếu NLG.

• Mở khóa giá trị từ quỹ đất lớn tại Đồng Nai và Long An: BSC điều chỉnh tăng giá mục tiêu NLG lên 50,100 đồng/cp (+24.6%) sau khi đánh giá lại dự án Paragon Đại Phước và Waterpoint giai đoạn 2. Các dự án này được kỳ vọng thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận giai đoạn 2025–2027.

• LNST quý 3 tăng mạnh nhờ bàn giao và thoái vốn: MBS ước tính LNST quý 3 đạt 210 tỷ đồng (+504% YoY), SSI dự báo 345 tỷ đồng. Động lực chính đến từ bàn giao Southgate, Nam Long Cần Thơ và thoái 15% cổ phần Izumi City cho Tokyu (ước tính ~250–300 tỷ đồng).

• Kế hoạch huy động vốn và tăng trưởng dài hạn: NLG dự kiến phát hành thêm cổ phiếu trong quý 4/2025 để thu về 2,503 tỷ đồng, phục vụ triển khai Izumi và Paragon. Các CTCK đều khuyến nghị MUA, với kỳ vọng lợi nhuận tăng trưởng kép +39%/năm và doanh số bán hàng vượt 13,000 tỷ đồng vào năm 2026.

Tăng trưởng Lợi nhuận Bền vững Giai đoạn $2025-2027$

BSC dự báo một quỹ đạo tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng cho NLG, với Lợi nhuận ròng tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt $+39\%$ trong giai đoạn $2025-2027$. Động lực chính cho tăng trưởng này là việc triển khai và bàn giao các đại dự án cao cấp mới, đặc biệt là Izumi và Paragon Đại Phước.

BSC điều chỉnh giảm $12\%$ dự phóng doanh thu thuần năm 2025 xuống còn $\mathrm{6,222}\text{ tỷ VND}$ do giãn tiến độ bàn giao một phần tại dự án Southgate sang năm $2026$. Tuy nhiên, Lợi nhuận sau thuế của cổ đông thiểu số (LNST-CĐTS) năm 2025 lại được điều chỉnh tăng $14\%$ lên mức $725\text{ tỷ VND}$ (tăng $42\%$ so với cùng kỳ năm trước). Mức tăng này được bù đắp từ khoản $250\text{tỷ VND lợi nhuận thoái vốn}15\%$ dự án Izumi đã thực hiện trong quý $3/2025$.

Nhìn về năm $2026-2027$, tăng trưởng lợi nhuận được dẫn dắt mạnh mẽ bởi thu nhập từ Công ty Liên Doanh Liên Kết (LDL). BSC kỳ vọng NLG sẽ bắt đầu bàn giao tại Izumi và Paragon Đại Phước. Theo đó, LNTT được dự phóng lần lượt đạt $871\text{ tỷ VND}$ (tăng $20\%$ so với cùng kỳ) và $\mathrm{1,411}\text{ tỷ VND}$ (tăng $62\%$ so với cùng kỳ) trong năm $2026$ và $2027$. Các dự phóng này đều đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Doanh số mở bán mới được dự báo sẽ tăng trưởng kép $+54\%$ CAGR trong giai đoạn $2025-2027$.

Dự phóng Pre Sale năm 2025 duy trì ở mức $\mathrm{7,422}\text{ tỷ VND}$ (tăng $43\%$ so với cùng kỳ), tiếp tục từ các phân khu hiện hữu của Southgate (The Pearl, Solaria) và Cần Thơ.

Bước sang năm $2026-2027$, Các đại dự án Izumi, Paragon Đại Phước và phân khu cao tầng CC5 Mizuki Park sẽ là đầu tàu, dự kiến giúp doanh số mở bán mới năm $2026$ tăng trưởng $82\%$ so với cùng kỳ, đạt $\mathrm{13,491}\text{ tỷ VND}$.

Huy động Vốn và Triển khai Dự án Trọng điểm tại Long An và Đồng Nai

Các phân khu tiếp theo tại Southgate cùng với quỹ đất $190\text{ ha}$ tại Waterpoint giai đoạn 2 (NLG sở hữu $100\%$) được kỳ vọng sẽ chứng kiến biên lợi nhuận cải thiện và tốc độ hấp thụ tốt nhờ Quỹ đất có vị trí kết nối thuận tiện với Vành đai $3$, thúc đẩy nhu cầu nhà ở khu vực vệ tinh.

Tâm lý Thị trường Cải thiện khi có sự hiện diện của các dự án lớn khác (như Ecopark, Vinhomes) tại thị trường Long An tạo ra tâm lý thị trường tích cực và thúc đẩy thanh khoản.

Để chuẩn bị cho việc triển khai đồng loạt hai dự án lớn Izumi và Paragon Đại Phước trong nửa cuối năm $2025$ và năm $2026$, NLG dự kiến hoàn tất thủ tục phát hành chào bán thêm ra công chúng cho cổ đông hiện hữu trong quý $4/2025$. Nguồn vốn thu được ($\mathrm{2,503}\text{ tỷ VND}$) là nguồn lực quan trọng để NLG đẩy nhanh tiến độ xây dựng trước khi mở bán và thu về dòng tiền.

Lợi nhuận quý 3 tăng trưởng mạnh

MBS ước tính Nam Long (NLG) ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý 3 đạt 210 tỷ đồng, tăng 504% YoY, nhờ bàn giao dự án Southgate, Nam Long Cần Thơ và chuyển nhượng 15.1% cổ phần Izumi City cho Tokyu Corporation (ước tính 250 tỷ).

Lạc quan hơn, SSI dự phóng LNST quý 3 của NLG đạt 345 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ -40 tỷ), tăng 254% QoQ. Ước tính lợi nhuận thu được từ chuyển nhượng 15% cổ phần dự án Izumi là 300 tỷ.

Dự báo lợi nhuận quý 3 ngành bất động sản: NLG tăng mạnh 504% so với cùng kỳ

Định giá và khuyến nghị

BSC (1.10.2025) duy trì khuyến nghị MUA và điều chỉnh tăng $12.8\%$ giá mục tiêu lên $\mathrm{50,100}\text{VND/cổ phiếu}$ (tương đương tiềm năng tăng giá $+24.6\%$).

Việc đánh giá lại Waterpoint giai đoạn 2 làm tăng giá trị sổ sách và nâng hệ số P/B mục tiêu từ $1.4\text{lần}$lên $1.8\; lần$ (tương đương mức trung bình ngành hiện tại), phản ánh kỳ vọng về tiềm năng tăng trưởng.

NLG hiện đang giao dịch tại mức P/B forward $2025$ là $1.53\text{lần}$, thấp hơn mức trung bình ngành hiện tại là $1.8\text{lần}$.

Hiệu suất đầu tư của NLG từ đầu năm ($+14.5\%$ YTD) thấp hơn so với VNIndex và trung bình ngành, điều mà BSC đánh giá là do áp lực bán ngắn hạn từ các cổ đông lớn. Tuy nhiên, diễn biến này lại mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư dài hạn tích lũy cổ phiếu ở mức định giá hấp dẫn trước thềm tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ trong các năm $2026-2027$.

KBSV (12.9.2025) đã đưa ra khuyến nghị MUA với mức giá mục tiêu là 49,000 VND/cổ phiếu.

KBSV dự báo doanh số bán hàng của NLG sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, đạt 7,680 tỷ VND (+48% so với cùng kỳ) trong năm 2025 và 9,218 tỷ VND (+20% so với cùng kỳ) trong năm 2026. Dự báo này dựa trên kỳ vọng về các dự án trọng điểm như Southgate, Izumi City, Cần Thơ, Mizuki Park và đặc biệt là Akari City (giai đoạn 3). Trong đó, doanh số bán hàng Izumi City 2025 ước đạt 2,189 tỷ VND và doanh số bán hàng Cần Thơ ước đạt 1,820 tỷ VND.

Vietcap hiện dự báo doanh số bán hàng của NLG sẽ tăng 40% YoY trong năm 2025, đạt 7,300 tỷ đồng và sẽ tăng 32% YoY trong năm 2026, đạt 9,600 tỷ đồng. Dự báo doanh số bán hàng năm 2025 của Vietcap thấp hơn mục tiêu của công ty, chủ yếu do kỳ vọng Southgate (cao tầng), Mizuki Park (cao tầng), và Paragon sẽ đóng góp doanh số bán hàng từ năm 2026.

NLG: thúc đẩy bởi kế hoạch mở bán Izumi City, Paragon Đại Phước nửa cuối năm 2025

So Sánh Tổng Hợp Quan Điểm của 4 CTCK về NLG (Cập nhật Q3/2025)

Tiêu chí	BSC (01/10/2025)	KBSV (12/09/2025)	MBS (26/09/2025)	Vietcap (26/08/2025)
Khuyến nghị	MUA	MUA	TRUNG LẬP	MUA
Giá Mục Tiêu	$\mathrm{50,100}\text{ VND/cp}$	$\mathrm{49,000}\text{ VND/cp}$	$\mathrm{45,600}\text{ VND/cp}$	$\mathrm{58,600}\text{ VND/cp}$
Upside	$+24.6\%$	$+21\%$	–	Cao nhất
Dự phóng LNST $2025$	$725\text{ tỷ VND}$ ($+42\%$ YoY)	$707\text{ tỷ VND}$ ($+38\%$ YoY)	$753\text{ tỷ VND}$ ($+47\%$ YoY)	$696\text{ tỷ VND}$ ($+34\%$ YoY)
Ước tính Lãi từ Thoái vốn Izumi	$250\text{ tỷ VND}$ (thoái $15\%$)	Ghi nhận trong $2025$	$250\text{ tỷ VND}$	$319\text{ tỷ VND}$ (Chiếm $46\%$ LNST $2025$)
Dự phóng Doanh số $2025$	$\mathrm{7,422}\text{ tỷ VND}$	$\mathrm{7,680}\text{ tỷ VND}$	$\mathrm{7,010}\text{ tỷ VND}$	$\mathrm{7,300}\text{ tỷ VND}$
Động lực Tăng trưởng Chính	Tăng trưởng Lợi nhuận $+39\%$ CAGR $2025-2027$ nhờ Izumi & Paragon. Mở khóa Waterpoint GĐ2.	Bàn giao các dự án lớn (Southgate, Izumi) và Lãi suất thấp.	Bàn giao Mizuki Park, Akari City, Southgate và Lợi nhuận tài chính.	Lợi nhuận thoái vốn cao và bàn giao BĐS theo kế hoạch.
Quan điểm về Quỹ đất/Tài chính	Tập trung đánh giá lại Paragon (RNAV) và Waterpoint GĐ2.	Đặt niềm tin vào sự phục hồi thị trường và nỗ lực pháp lý.	Quỹ đất sạch ~681 ha. Tài chính lành mạnh (Nợ ròng/VCSH $0.26\text{ laˆˋn}$).	Thận trọng về khả năng đạt mục tiêu bán hàng $\mathrm{14,600}\text{ tỷ VND}$ của NLG.

Elibook Team khuyến nghị mua NLG tại vùng hỗ trợ giá 38,000 đồng.