THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỚC ĐỢT “DỌN DẸP” LỚN NHẤT TRONG NHIỀU NĂM

Năm 2025 đánh dấu một thời điểm bước ngoặt của thị trường bất động sản Việt Nam. Sau 2 năm trầm lắng vì vướng mắc pháp lý, tắc nghẽn dòng vốn và niềm tin nhà đầu tư suy giảm, ngành BĐS đang đứng trước sự thay đổi lớn chưa từng có. Hai sự kiện nổi bật cùng lúc diễn ra cuối tháng 10/2025: Nghị quyết đặc biệt của Quốc hội tháo gỡ khó khăn cho Luật Đất đai 2024 và chiến dịch siết chặt hoạt động mở bán, tín dụng bất động sản, tạo nên “lực đẩy kép” vừa thúc đẩy nguồn cung dự án hợp pháp, vừa thanh lọc thị trường khỏi những giao dịch đầu cơ thiếu minh bạch.

HSC (30.10.2025) đánh giá: đây không chỉ là nỗ lực ngắn hạn của Chính phủ, mà còn là bước chuẩn bị nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường giai đoạn 2026-2030. Tuy nhiên, để hiệu ứng chính sách chuyển hóa thành kết quả thực, tốc độ và phạm vi triển khai tại địa phương vẫn là yếu tố quyết định.

BỐI CẢNH CHUNG VÀ ÁP LỰC PHỤC HỒI SAU GIAI ĐOẠN SUY GIẢM

Từ năm 2022 đến giữa năm 2025, thị trường BĐS Việt Nam đối mặt tình trạng “đóng băng” cục bộ: hàng trăm dự án đình trệ do chưa hoàn tất thủ tục đất đai, đấu giá hoặc nghĩa vụ tài chính. Dòng vốn tín dụng và trái phiếu bị siết chặt khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào trạng thái mất cân đối thanh khoản. Trong bối cảnh đó, Luật Đất đai 2024 được thông qua nhưng việc thực thi gặp khó, khi hàng loạt quy định mới cần hướng dẫn chi tiết và hệ thống công cụ định giá, bồi thường chưa sẵn sàng. Chính vì vậy, Nghị quyết đặc biệt mà Quốc hội dự kiến ban hành cuối năm 2025 được coi là chìa khóa mở nút thắt pháp lý để tái khởi động chuỗi dự án bị “đóng băng” từ nhiều năm.

Đồng thời, khi dòng vốn xã hội bắt đầu dịch chuyển trở lại bất động sản, các hoạt động mở bán sôi động nhanh chóng nảy sinh tình trạng “vượt rào”, mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý, thu tiền đặt cọc thông qua hợp đồng tư vấn hoặc hợp đồng dân sự trung gian. Để chấn chỉnh tình trạng này, NHNN và chính quyền TP.HCM đồng loạt ra tay trong tháng 10/2025, mở đầu cho chiến dịch “dọn dẹp hoạt động mở bán dự án”.

CẢI CÁCH PHÁP LÝ: NGHỊ QUYẾT QUỐC HỘI MỞ KHÓA CHUỖI DỰ ÁN TẮC NGHẼN

Dự thảo nghị quyết trình tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV, được HSC đánh giá là công cụ then chốt giúp khơi thông điểm nghẽn lâu nay của Luật Đất đai 2024. Trong đó, cơ chế thu hồi diện tích còn lại khi đạt 75% giải phóng mặt bằng mang tính thực thi trực tiếp nhất. Theo đó, nếu dự án đã đạt trên 75% diện tích và 75% số hộ đồng thuận, chính quyền cấp tỉnh được phép thu hồi phần còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Cơ chế này có thể ngay lập tức tái khởi động hàng loạt dự án đang “nằm chờ” tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, nơi nhiều dự án chỉ còn vướng vài phần trăm diện tích. Trường hợp điển hình được HSC nêu là Khu dân cư Tân Tạo của KDH, đã đạt hơn 80% tiến độ đền bù. Khi nghị quyết có hiệu lực, KDH sẽ đủ điều kiện hợp thức hóa toàn bộ quỹ đất, thúc đẩy tiến độ thi công và ghi nhận doanh thu sớm hơn dự kiến.

Bên cạnh đó, nghị quyết đề xuất chu kỳ bảng giá đất 5 năm/lần, áp dụng hệ số điều chỉnh linh hoạt, và cho phép nộp tiền sử dụng đất một lần hoặc theo năm. Những thay đổi này đồng nghĩa với việc chi phí đất được ổn định, doanh nghiệp có thể dự toán dài hạn, đồng thời tài sản đất trở thành cơ sở thế chấp đầy đủ hơn để huy động vốn.

Theo HSC, các điều chỉnh này không chỉ giảm chi phí mà còn tăng tốc chu trình pháp lý, yếu tố từng khiến thị trường trì trệ nhiều năm. Việc quy hoạch được tinh giản từ ba cấp xuống hai cấp cũng giúp địa phương chủ động hơn, giảm thời gian phê duyệt.

TÁC ĐỘNG CỤ THỂ ĐẾN NHÓM DOANH NGHIỆP

HSC đánh giá nhóm doanh nghiệp có quỹ đất lớn và tuân thủ pháp lý là đối tượng hưởng lợi đầu tiên:

• KDH được nêu đích danh, do dự án Tân Tạo đã đạt trên 80% đền bù. Nghị quyết mới sẽ là “đòn bẩy” giúp công ty đẩy nhanh ghi nhận lợi nhuận.
• VHM, với các dự án xây dựng-chuyển giao (BT), được hưởng lợi khi cơ chế thu hồi quỹ đất thanh toán BT được đơn giản hóa.
• NVL, có danh mục du lịch – nghỉ dưỡng lớn, sẽ được cải thiện dòng tiền nhờ lựa chọn nộp tiền sử dụng đất một lần.
• NLG, DXG, PDR hưởng lợi từ quy trình phê duyệt minh bạch hơn, giảm chi phí pháp lý và cải thiện khả năng huy động vốn.

Dù không phải mọi doanh nghiệp đều hưởng lợi tức thì, nhưng HSC khẳng định, nhóm doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng và tiến độ giải phóng mặt bằng tốt sẽ là trung tâm của chu kỳ phục hồi mới.

CHIẾN DỊCH DỌN DẸP – SIẾT MỞ BÁN, CHẶN TÍN DỤNG RỦI RO

Song song với cơ chế tháo gỡ, các cơ quan quản lý khởi động chiến dịch “dọn dẹp” thị trường nhằm chấn chỉnh hoạt động mở bán trái phép. NHNN chi nhánh Khu vực 2 (phụ trách TP.HCM và Đồng Nai) yêu cầu các ngân hàng tạm dừng cho vay phục vụ thanh toán tiền đặt cọc dựa trên “hợp đồng tư vấn” hoặc “hợp đồng đặt cọc”, sau khi nhiều trường hợp bị tòa án tuyên vô hiệu.

Cùng lúc, Sở Xây dựng TP.HCM ngày 7/10/2025 xử phạt một đơn vị môi giới vì mở bán khi chưa đủ điều kiện, và ngày 10/10/2025 ban hành Thông báo số 11410, cấm tuyệt đối chủ đầu tư ủy quyền bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán.

Những động thái này được HSC đánh giá là “cú hãm cần thiết” để làm sạch nguồn cung và bảo vệ người mua. Trong ngắn hạn, thanh khoản thị trường có thể giảm do tạm ngưng tín dụng đặt cọc, nhưng về dài hạn, các doanh nghiệp tuân thủ pháp lý như KDH, NLG sẽ hưởng lợi từ sự dịch chuyển niềm tin sang các dự án minh bạch.

Trong khi “người xấu” như DXG cứ tăng giá vù vù, sao người tốt như KDH, NLG cứ mãi lẹt đẹt?

TÁC ĐỘNG HỢP LỰC: KHI “THÁO GỠ” GẶP “DỌN DẸP”

HSC nhìn nhận, Nghị quyết Quốc hội và chiến dịch dọn dẹp tuy khác mục tiêu nhưng cùng hướng tới thị trường thực chất: bên cung được tháo gỡ pháp lý, bên cầu được bảo vệ pháp luật. Khi hai luồng chính sách này gặp nhau, thị trường sẽ chuyển từ “lượng” sang “chất”, ưu tiên dự án thật, nhu cầu thật, và dòng vốn an toàn.

HSC dẫn lại kinh nghiệm từ Nghị quyết 171/2024/QH15 ban hành cuối 2024, dù được kỳ vọng lớn nhưng phải mất gần 10 tháng TP.HCM mới triển khai thí điểm. Do đó, HSC cho rằng rủi ro lớn nhất không nằm ở chủ trương, mà ở tốc độ và phạm vi thực thi. Nếu nghị quyết được ban hành cuối 2025 và có hướng dẫn sớm, hiệu ứng có thể xuất hiện ngay từ giữa 2026. Ngược lại, nếu chậm ban hành hoặc triển khai cục bộ, tác động tích cực sẽ bị phân mảnh.

KỊCH BẢN TRIỂN VỌNG 2026-2027

HSC xây dựng ba kịch bản cho giai đoạn tới: 

Kịch bản thuận lợi: Nghị quyết được thông qua và áp dụng sớm, ngân hàng khôi phục cho vay mua nhà hợp pháp. Hàng loạt dự án đang đạt 70–80% đền bù sẽ được tái khởi động, doanh thu và dòng tiền của chủ đầu tư cải thiện từ giữa năm 2026.

Kịch bản trung tính: nghị quyết thông qua nhưng triển khai chậm; thị trường phục hồi cục bộ tại TP.HCM và Hà Nội, phân hóa rõ rệt giữa doanh nghiệp pháp lý mạnh và yếu.

Kịch bản bất lợi: chiến dịch dọn dẹp khiến cầu ngắn hạn suy yếu, trong khi cơ chế tháo gỡ chưa phát huy hiệu lực; thanh khoản tiếp tục thấp đến nửa đầu 2026.

Dù kịch bản nào xảy ra, HSC cho rằng chu kỳ điều chỉnh đã kết thúc, và giai đoạn “tái cấu trúc – phục hồi” đã bắt đầu. Các chỉ số định giá P/E, P/B trong báo cáo đã phản ánh kỳ vọng thị trường đang dịch chuyển sang nhóm doanh nghiệp có năng lực thực và pháp lý rõ ràng.