NLG: bước vào giai đoạn cao điểm bàn giao, kỳ vọng lợi nhuận năm 2025-2026 bứt tốc

• Nam Long đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ chu kỳ bàn giao cao điểm giai đoạn 2025-2026 tại các dự án trọng điểm như Izumi City, Southgate, Akari City và Mizuki Park, trong bối cảnh quỹ đất hơn 680 héc ta tạo dư địa phát triển dài hạn.
• KBSV duy trì khuyến nghị Mua với giá mục tiêu 45,600 đồng/cổ phiếu, tương ứng tiềm năng tăng giá +28.0%, dựa trên phương pháp định giá giá trị tài sản ròng.
• Triển vọng lợi nhuận năm 2026 được dự báo tiếp tục tăng trưởng +15%, đạt 713 tỷ đồng, nhờ doanh thu bàn giao phục hồi mạnh và dòng tiền kinh doanh chuyển sang dương.

Doanh Số Bán Hàng Tăng Tốc Tạo Nền Cho Chu Kỳ Ghi Nhận Lợi Nhuận 2025–2026

Trong Quý 3/2025, doanh số bán đạt 1,740 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng năm 2025, tổng doanh số bán đạt 5,004 tỷ đồng (+42% YoY). Mức thực hiện này đạt 35% kế hoạch năm của doanh nghiệp và tương đương 70% so với dự phóng của KBSV.

Doanh số đến chủ yếu từ các dự án Southgate, Mizuki Park, Akari City, Cần Thơ và Izumi City. Trên cơ sở khả năng hấp thụ tích cực tại các dự án này, KBSV đã điều chỉnh tăng dự báo doanh số bán năm 2025 lên 7,675 tỷ đồng (+47% YoY). Sang năm 2026, doanh số bán tiếp tục được dự báo đạt 8,842 tỷ đồng (+15% YoY). Đây là yếu tố quyết định đảm bảo nguồn doanh thu và lợi nhuận cho Nam Long trong chu kỳ 2026-2027.

Hạ Tầng Và Xu Hướng Dịch Chuyển Đô Thị Trở Thành Động Lực Tăng Trưởng Cốt Lõi

Các dự án lớn của Nam Long hiện tập trung tại Đồng Nai và Long An, là những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Sân bay Long Thành dự kiến vận hành giai đoạn một vào năm 2026 kéo theo nhu cầu phát triển mạnh hệ thống giao thông kết nối vùng. Nhiều tuyến cao tốc, cầu và đường sắt đô thị đang được quy hoạch nhằm gia tăng liên kết giữa Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai.

Song song đó, xu hướng dịch chuyển dân cư ra vùng ven đang ngày càng rõ nét. Trong Quý 3/2025, mức độ quan tâm đến bất động sản tại các tỉnh lân cận Thành phố Hồ Chí Minh duy trì ở mức tích cực. Long An tiếp tục nổi lên khi nhiều chủ đầu tư lớn cùng tham gia phát triển dự án. Các yếu tố này tạo ra nền tảng tăng trưởng trung và dài hạn cho những đại đô thị như Izumi City, Southgate, Waterpoint và Paragon Đại Phước.

Danh Mục Dự Án Bước Vào Giai Đoạn Tạo Dòng Tiền Mạnh

Southgate tại Long An quy mô 165 héc ta đã hoàn tất bàn giao nhiều phân khu, hiện tiếp tục mở bán phân khu The Pearl và triển khai giai đoạn ba Ehome Southgate với 580 căn hộ. Mizuki Park tại Bình Chánh đã bàn giao phần lớn sản phẩm giai đoạn trước, dự kiến triển khai phân khu mới trong năm 2026. Akari City tại Bình Tân đã bàn giao 1,448 trên tổng số 1,690 căn giai đoạn hai.

Izumi City tại Đồng Nai quy mô 170 héc ta đã bàn giao khoảng 200 sản phẩm phân khu đầu tiên và chính thức mở bán phân khu mới 461 căn thấp tầng từ tháng 10/2025. Cụm dự án Cần Thơ tiếp tục ghi nhận doanh số tốt từ đất nền và nhà ở xã hội, riêng 9T.2025 đã bán 154 lô với giá trị 723 tỷ đồng. An Zen Residence Hải Phòng đã mở bán trong Quý 3/2025 và dự kiến bàn giao năm 2026. Paragon Đại Phước đã có giấy phép xây dựng và sẽ triển khai từ năm 2026 trở đi. Điều này cho thấy Nam Long đang bước vào giai đoạn mà nhiều dự án đồng loạt mang lại dòng tiền thật.

Định giá và khuyến nghị

KBSV (8.12.2025) duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG với mức giá mục tiêu là 45,600 VND/cổ phiếu. Mức giá mục tiêu này cao hơn 28% so với giá đóng cửa ngày 05/12/2025 là 35,650 VND/cổ phiếu.

Giá cổ phiếu NLG hiện đang giao dịch ở mức P/B 2025 dự phóng là 1.36 lần , thấp hơn mức P/B trung bình 5 năm của NLG là 1.6 lần. Mức định giá này được đánh giá là hấp dẫn trong bối cảnh NLG kỳ vọng hưởng lợi từ xu hướng thúc đẩy hạ tầng và dịch chuyển sang đô thị ngoài trung tâm.

 Theo đó, KBSV dự phóng doanh thu năm 2025 dự kiến đạt 5,495 tỷ đồng, sau đó tăng lên 6,085 tỷ đồng trong năm 2026. Lợi nhuận của cổ đông công ty mẹ năm 2025 được dự phóng đạt 621 tỷ đồng (+21% YoY), và năm 2026 dự kiến tiếp tục tăng trưởng 15%, đạt 713 tỷ đồng.

Nhìn lại dự phóng của các CTCK:

• HSC (28.11.2025) giữ nguyên giá mục tiêu 46,100 VND/cổ phiếu, thấp hơn 20% so với RNAV, với khuyến nghị MUA. Công ty tin rằng cổ phiếu sẽ giao dịch ở mức chiết khấu nhỏ hơn nhờ triển vọng được cải thiện.
• VNDirect (1.12.2025) duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu NLG, với tiềm năng tăng giá hấp dẫn là 18.2% và tỷ suất cổ tức 1.2%. Mặc dù giá mục tiêu đã được điều chỉnh giảm 4.3% (từ 44,400 đồng xuống 42,200 đồng/cổ phiếu) do nguyên nhân chính là kéo dài tiến độ thu tiền và giả định giá bán dài hạn thấp hơn, giá cổ phiếu hiện tại vẫn được đánh giá là hấp dẫn. Hệ số P/B dự phóng cho năm 2025 và 2026 lần lượt ở mức 1.42 lần và 1.36 lần, cho thấy còn dư địa tăng trưởng so với mức P/B trung bình 5 năm là 1.53 lần.
• SSI Research (2.12.2025) đánh giá cao, duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN với mức giá mục tiêu một năm là 42,500 đồng/cổ phiếu, hàm ý tiềm năng tăng giá khoảng 21%. SSI nhận định NLG đang ở vị thế thuận lợi để hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam nhờ sở hữu quỹ đất lớn 681 ha cùng chiến lược mở bán tích cực. NLG hiện đang giao dịch tại mức định giá P/B dự phóng 2026 khoảng 1.6 lần, tương đương mức trung bình 5 năm.
• ACBS (24.11.2025) đã nâng khuyến nghị đối với cổ phiếu NLG từ Khả quan lên MUA, đồng thời chuyển giá mục tiêu sang cuối năm 2026 là 47,000 đồng/cổ phiếu.
• Vietcap (7.11.2025) duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG và điều chỉnh tăng nhẹ 1% giá mục tiêu lên mức 52,100 đồng/cổ phiếu. Mức định giá này được coi là hợp lý nhờ triển vọng doanh số bán bất động sản tích cực, quỹ đất sạch dồi dào và thương hiệu mạnh, giúp NLG trở thành một trong những doanh nghiệp hưởng lợi sớm từ đà phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam.

Tiêu chí	VNDirect (01.12.2025)	HSC (28.11.2025)	Vietcap (07.11.2025)	ACBS (24.11.2025)	KBSV (08.12.2025)
Giá mục tiêu	42,200 đồng/cp (Điều chỉnh -4.3%)	46,200 đồng/cp	52,100 đồng/cp	47,000 đồng/cp	45,600 đồng/cp
Phương pháp định giá	RNAV (DCF)	RNAV (chiết khấu 20%)	RNAV, P/B	RNAV, P/E	RNAV
Khuyến nghị	KHẢ QUAN (Duy trì)	MUA (Duy trì)	MUA (Duy trì)	MUA (Nâng từ Khả quan)	MUA
Tiềm năng tăng giá	+18.2%	Không đề cập	Không đề cập	Không đề cập	+28.0%
Tăng trưởng doanh số ký bán 2026	15,225 tỷ đồng (+55% so với 2025)	15,000 tỷ đồng (CAGR +43% giai đoạn 2025–2027)	9,700 tỷ đồng (+35%)	Không đề cập	8,842 tỷ đồng (+15% so với 2025)
Tăng trưởng lợi nhuận ròng 2026	+10% so với 2025	CAGR +41% (LN cốt lõi 2024–2027)	+78% so với 2025	Đi ngang, 690 tỷ đồng (+3%)	713 tỷ đồng (+15% so với 2025)
Lợi nhuận Quý 4/2025 (thoái vốn Izumi)	Lợi nhuận tài chính ~331 tỷ đồng (55% LNR 2025)	LNST thuần 2025: 695 tỷ đồng (+34%)	356 tỷ đồng (thoái vốn 352 tỷ đồng)	391 tỷ đồng (thoái vốn 350 tỷ đồng)	Không nhấn mạnh thoái vốn, tập trung backlog bàn giao 2026
Luận điểm tăng trưởng chính	Hưởng lợi hạ tầng, doanh số vượt kỳ vọng, tài chính lành mạnh	Quỹ đất sạch, bán hàng mạnh tại Southgate, Mizuki, Izumi, Paragon	Quỹ đất sạch, backlog lớn, bán mới Izumi, Paragon	Giá cổ phiếu đã điều chỉnh -13%, hưởng lợi phục hồi BĐS phía Nam	Chu kỳ bàn giao bước vào cao điểm, quỹ đất 680 héc ta, dòng tiền 2026 phục hồi mạnh
Dự án trọng điểm 2026	Southgate, Mizuki, Izumi	Mizuki, Izumi, Paragon, Southgate, Anzen, Cần Thơ	Southgate, Izumi City, Paragon	Không đề cập cụ thể	Izumi City, Southgate, Akari City, Mizuki Park, An Zen Hải Phòng

Trên biểu đồ kỹ thuật, NLG có RS=45.2, mức hoạt động trung bình trên thị trường. Hiện tại NLG vẫn đang nằm trong vùng mua khuyến nghị, quanh giá 35-36,000 đồng. Elibook Team kỳ vọng lớn vào sóng BĐS dân cư sắp tới, trong đó có NLG, KDH và HDG là những mã cơ bản được ưu tiên lựa chọn (đều tới điểm rơi lợi nhuận).