Phân tích Doanh Nghiệp
KDH: Cơ Chế 75% – Cú Hích Khai Thông Dự Án KDC Tân Tạo
-
Cơ chế pháp lý mới: Quy tắc 75% cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được với ≥75% diện tích và số hộ dân. KDC Tân Tạo (330 ha) đã giải phóng ~85% mặt bằng, đủ điều kiện áp dụng, mở ra triển vọng tháo gỡ pháp lý.
- Kết quả kinh doanh bứt phá: Quý 3/2025, KDH đạt doanh thu 1,098 tỷ (+335% YoY) và LNST 236 tỷ (+235% YoY), nhờ ghi nhận dự án The Gladia. Lũy kế 9 tháng, công ty hoàn thành 75% kế hoạch doanh thu và 84% kế hoạch lợi nhuận năm.
-
Định giá hấp dẫn, khuyến nghị MUA: Dù tỷ lệ nợ vay/TTS ở mức cao (0.3 lần), KBSV vẫn đánh giá cổ phiếu KDH hấp dẫn với P/B dự phóng 2025 chỉ 1.8 lần, thấp hơn trung bình 5 năm; giá mục tiêu 39,900 đồng/cp, duy trì khuyến nghị MUA.
Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) vừa đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu Khang Điền House (KDH) với giá mục tiêu 39.900 VND/cổ phiếu, cao hơn 23% so với thị giá đóng cửa ngày 10/12/2025. Triển vọng lạc quan này được đặt trên nền tảng kết quả kinh doanh ấn tượng trong Quý 3/2025 và kỳ vọng về những tháo gỡ pháp lý quan trọng cho dự án trọng điểm.
Cơ Chế 75% – Cú Hích Khai Thông Dự Án KDC Tân Tạo
Điểm nhấn quan trọng nhất trong luận điểm đầu tư của KBSV là kỳ vọng KDH sẽ hưởng lợi tích cực từ những thay đổi chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho lĩnh vực bất động sản. Tâm điểm chú ý là đề xuất áp dụng “quy tắc 75%” – cơ chế cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại (tối đa 25%) khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được với ít nhất 75% diện tích và số hộ dân trong vùng dự án.
Theo KBSV, nếu các đề xuất liên quan đến Luật Đất Đai và Nghị quyết tháo gỡ được Quốc Hội thông qua trong kỳ họp tháng 10, quy tắc 75% này sẽ tạo cú hích lớn, đẩy nhanh khâu giải phóng mặt bằng của dự án Khu dân cư Tân Tạo.
Đây là dự án có quy mô lớn (330 ha) và chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu hàng tồn kho và chi phí xây dựng cơ bản dở dang (24,757 tỷ VND) của KDH. Hiện tại, KDC Tân Tạo đã giải phóng xong khoảng 85% diện tích mặt bằng, thỏa mãn điều kiện để áp dụng cơ chế mới này, giúp khai thông nguồn vốn và tiến độ dự án.
Lợi Nhuận Quý 3/2025 Tăng Trưởng Gấp Hơn Ba Lần
KDH đã ghi nhận kết quả kinh doanh đột biến trong Quý 3/2025 với Doanh thu đạt 1,098 tỷ VND (tăng 335% so với cùng kỳ) và Lợi nhuận Sau Thuế công ty mẹ đạt 236 tỷ VND (tăng 235% so với cùng kỳ).
Động lực tăng trưởng chính đến từ việc ghi nhận doanh thu của dự án The Gladia.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2025, KDH đã hoàn thành lần lượt 75% và 84% kế hoạch Doanh thu và Lợi nhuận Sau Thuế của cả năm.
KBSV nhận định dự án The Gladia tiếp tục là động lực dẫn dắt kết quả kinh doanh trong Quý 4/2025 và kéo dài sang năm 2026. Giai đoạn 1 của The Gladia đã được mở bán với các sản phẩm thấp tầng, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực ở mức giá bán trung bình khoảng 250 triệu/m2, hoàn toàn phù hợp với kỳ vọng của công ty chứng khoán.
Nối tiếp sau đó, KBSV kỳ vọng KDH sẽ triển khai và mở bán giai đoạn 1 (13 ha với 500 sản phẩm thấp tầng) của dự án The Solina trong năm 2026.
Định Giá và Khuyến Nghị
Mặc dù tỷ lệ nợ vay trên Tổng Tài sản của KDH đang ở mức 0.3 lần, thuộc nhóm cao so với các doanh nghiệp cùng ngành do tập đoàn tăng cường đầu tư vào các dự án trọng điểm như The Solina và KCN Lê Minh Xuân, KBSV vẫn đánh giá cổ phiếu KDH đang giao dịch ở mức hấp dẫn.
Cụ thể, tỷ lệ Giá/Giá trị sổ sách (P/B) dự phóng năm 2025 là 1.8 lần, thấp hơn mức P/B trung bình trong 5 năm gần nhất. Dựa trên triển vọng kinh doanh rõ ràng từ The Gladia, The Solina, và đặc biệt là sự kỳ vọng vào việc khai thông pháp lý cho KDC Tân Tạo, KBSV (10.12.2025) duy trì khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 39,900 VND/cổ phiếu.
| Tiêu chí so sánh | Vietcap (15/11/2025) | HSC (24/11/2025) | KBSV (10/12/2025) |
|---|---|---|---|
| Khuyến nghị | MUA (Duy trì) | MUA vào (Nâng từ Tăng tỷ trọng) | MUA |
| Giá mục tiêu | 48,500 VND/CP | 44,100 VND/CP | 39,900 VND/CP |
| Cơ sở định giá | Điều chỉnh giá trị dự án Bình Trưng Đông và giá trị sổ sách tăng. | Điều chỉnh dự báo lợi nhuận và chuyển cơ sở định giá sang cuối năm 2026. | Dựa trên phương pháp RNAV và P/B dự phóng 2025fw (1.8x). |
| Dự báo LNST 2025 | 1,040 tỷ VND (+29% YoY) | 1,000 tỷ VND (+23.3% YoY) | LNST-CĐTS 2025= 985 tỷ (+22% yoy) |
| Dự báo LNST 2026 | 1,800 tỷ VND (+70% YoY) | 1,400 tỷ VND (+44.9% YoY) | LNST-CĐTS 2026=1,246 tỷ (+27% yoy) |
| Động lực tăng trưởng chính | Bàn giao sản phẩm thấp tầng Gladia (LN Quý 4/2025 bứt phá). | Tỷ suất lợi nhuận gộp Gladia cải thiện và ghi nhận doanh thu Solina (11A). | Ghi nhận doanh thu Gladia (Q4/2025 & 2026) và triển khai The Solina 2026. |
| Điểm nhấn Pháp lý/Quỹ đất | Dự án Tân Tạo (330 ha) là trụ cột dài hạn, khởi công 2027. | Tân Tạo (49.9% RNAV) hưởng lợi từ Nghị quyết Luật Đất đai. | Cơ chế 75% tạo cú hích tháo gỡ khâu giải phóng mặt bằng cho KDC Tân Tạo (Đã GPMB 85%). |
Trên đồ thị, RS của KDH=62, nằm trong số các cổ phiếu hoạt động khá tốt trên thị trường. Sau khi khuyến nghị mua tích lũy KDH ở vùng giá 33,000, cổ phiếu này đang tăng giá và tiếp tục tạo điểm mua Pocket Pivot vào ngày 21.11.2025. Các nhà giao dịch theo dõi mẫu hình VCP (độ biến động thu hẹp) với điểm mua pivo mới là 35,450 đồng.
