Mã định danh Bất động sản: Bước ngoặt minh bạch hóa thị trường, chứ không phải dìm thị trường

• Công cụ minh bạch hóa thị trường: Việc áp dụng mã định danh cho từng bất động sản giúp quản lý thông tin tập trung, hạn chế tình trạng mập mờ pháp lý và tạo niềm tin cho nhà đầu tư. Chính sách này giúp hạn chế tình trạng bán ảo tạo cung cầu giả, sốt ảo, khan hiếm giả. Nói chung, tập trung hạn chế tình trạng đầu cơ vì khó lách được thuế.

• Tác động đến doanh nghiệp & nhà đầu tư: Các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng sẽ hưởng lợi khi thị trường minh bạch hơn; ngược lại, những đơn vị yếu kém, dự án vướng mắc sẽ khó tiếp cận vốn và khách hàng.

• Triển vọng dài hạn: Chính sách này không nhằm “dìm” thị trường mà hướng đến tái cấu trúc, loại bỏ rủi ro, tạo nền tảng cho dòng vốn bền vững và sự phát triển lành mạnh của ngành bất động sản.

Những ngày gần đây, cộng đồng nhà đầu tư đang xôn xao trước thông tin về mã định danh bất động sản như một lực cản khiến thị trường giảm giá hoặc làm khó giới đầu cơ. Tuy nhiên, nếu bóc tách một cách thẳng thắn, đây không phải là liều thuốc độc mà là một công cụ quản lý hiện đại nhằm xóa bỏ những vùng xám của thị trường địa ốc.

Về bản chất, mã định danh bất động sản giống như số căn cước công dân dành riêng cho từng mảnh đất hay ngôi nhà. Đây là một chuỗi mã số duy nhất trên hệ thống quốc gia giúp kết nối chặt chẽ ba luồng thông tin gồm chủ sở hữu thông qua dữ liệu dân cư, vị trí địa lý thông qua dữ liệu địa chính và lịch sử pháp lý cùng giá trị giao dịch.

Theo lộ trình của Đề án 06, việc liên thông giữa ứng dụng định danh điện tử VNeID và dữ liệu đất đai sẽ cho phép số hóa toàn bộ sổ đỏ giấy thành dữ liệu số. Khi giao dịch, các cơ quan chức năng chỉ cần truy xuất mã định danh để kiểm tra tình trạng tranh chấp hoặc thế chấp ngân hàng, đồng thời ngăn chặn việc khai gian giá thấp để né thuế nhờ hệ thống hồ sơ giá tham chiếu.

Hệ thống này mang lại những giải pháp thiết thực trong việc xóa sổ nạn bất động sản hai giá và chống lừa đảo sơ đẳng như tình trạng một lô đất bán cho nhiều người. Chính Phủ cũng sẽ nắm bắt chính xác tổng tài sản mà một cá nhân sở hữu trên phạm vi toàn quốc.

Dù vậy, mã định danh vẫn có những giới hạn nhất định khi chưa thể phát hiện tình trạng đứng tên hộ tài sản hoặc thay thế hoàn toàn vai trò thẩm định thực tế của ngân hàng đối với các công trình đã xuống cấp hoặc được nâng cấp đặc biệt. Nó đóng vai trò như một hệ thống giám sát khiến việc đầu cơ trở nên đắt đỏ và kém hấp dẫn hơn chứ không triệt tiêu hoàn toàn hoạt động này.

Đối với giới đầu tư lướt sóng, mã định danh sẽ đánh vào điểm chí tử là lợi nhuận. Trước đây, việc mua đi bán lại qua giấy tay hoặc khai thấp giá trên hợp đồng công chứng giúp nhà đầu tư bỏ túi trọn phần chênh lệch. Khi mọi giao dịch phải khớp với dữ liệu thị trường để tránh báo đỏ trên hệ thống, người bán buộc phải kê khai giá thật và đóng thuế thu nhập cá nhân trên toàn bộ phần lợi nhuận thực tế. Điều này khiến biên lợi nhuận bị bào mòn đáng kể.

Trao đổi với PV Đời sống & Pháp luật, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã tồn tại “lỗ hổng” pháp lý dẫn đến tình trạng một số cá nhân, tổ chức lợi dụng để thực hiện những hành vi trục lợi sai trái.

Bên cạnh đó, dữ liệu về quy hoạch, pháp lý dự án, nguồn cung – cầu, giá giao dịch, tồn kho, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại… còn phân tán, manh mún, nằm rải rác ở nhiều bộ, ngành, địa phương, thậm chí thiếu tính thống nhất và cập nhật.

Việc thiếu minh bạch thông tin đã dẫn đến những hệ lụy như tình trạng “sốt đất ảo” lan rộng, giá bất động sản bị đẩy xa giá trị thực; dòng vốn bị phân bổ sai lệch, gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính; người dân và doanh nghiệp đối mặt với rủi ro pháp lý, trong đó người chịu thiệt thòi lớn nhất thường là người mua nhà để ở và các nhà đầu tư nhỏ lẻ;…

Vì vậy, mã định danh điện tử của bất động sản được xem là bước đi quan trọng trong lộ trình số hóa lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản , phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh mới.

Chính sách này cũng hạn chế tình trạng “bán ảo, tạo cung cầu giả” khi chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp giữ hàng nhưng không làm thủ tục, khiến thị trường tưởng như khan hiếm.

Tuy nhiên, kỳ vọng mã định danh sẽ làm giá nhà giảm xuống là một sự nhầm lẫn. Thực tế, giá bất động sản có thể tăng trong ngắn hạn do chi phí thuế tăng lên và người bán có xu hướng cộng thêm phần chi phí này vào giá bán cuối cùng. Quan trọng hơn, một thị trường minh bạch và an toàn về pháp lý thường thu hút dòng vốn mạnh mẽ hơn từ các quỹ đầu tư quốc tế và người dân, tạo đà cho giá cả tăng trưởng bền vững. Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Mỹ hay Singapore cho thấy dữ liệu minh bạch giúp thanh khoản tốt hơn chứ không làm nhà đất rẻ đi.

Lộ trình triển khai cũng là yếu tố cần lưu ý. Dù mốc thời gian 1/3/2026 có thể là thời điểm hiệu lực của văn bản pháp luật, nhưng việc làm sạch và đồng bộ dữ liệu cho gần 70 triệu thửa đất là khối lượng công việc khổng lồ cần nhiều năm để vận hành trơn tru. Do đó, kịch bản bán tháo tài sản để chạy deadline khó có thể xảy ra.

Vào giữa tháng 11 năm 2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng Bộ Công an cho biết 69.7 triệu thửa đất được gắn mã số định danh, liên kết trực tiếp với vị trí địa lý (vĩ độ và kinh độ) trên thực tế và hướng đến việc người dân có thể tự tra cứu bất động sản trên VNeID.

Trong bối cảnh này, tư duy đầu tư cần chuyển dịch từ săn mồi ngắn hạn sang nuôi trồng dài hạn. Những bất động sản có dòng tiền, có khả năng kinh doanh thực tế sẽ lên ngôi khi chi phí thuế và chi phí cơ hội ngày càng cao.

Với các nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản, đây là thời điểm để tránh xa những doanh nghiệp chỉ biết đếm cua trong lỗ trên các dự án treo nhiều thập kỷ. Thị trường tương lai thuộc về những doanh nghiệp có năng lực thực thi, chuyển đổi quỹ đất thành sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và thu được dòng tiền thực về cho cổ đông.

Tham khảo: Hoàng Chứng Khoán!