Thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp: Cơ hội mới hay chỉ là phép thử?

• Mô hình trung gian: Loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp kết hợp quy định của nhà ở xã hội, áp dụng trần lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư, nhưng vẫn phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá địa phương. Mục tiêu là tạo nguồn cung có giá nằm giữa nhà ở xã hội và thương mại truyền thống.

• Cơ chế ưu đãi: Chủ đầu tư có thể được chỉ định không qua đấu giá/đấu thầu nếu đáp ứng điều kiện quỹ đất; không bắt buộc dành quỹ đất riêng cho nhà ở xã hội; được tiếp cận tín dụng ưu đãi lãi suất thấp, thời hạn dài. Quy định giao dịch chặt chẽ: chỉ cá nhân trong nước được mua, mỗi người chỉ sở hữu 1 căn hộ/dự án, hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm.
• Triển vọng & thách thức: Tính đến Q3/2025, nhà ở xã hội chiếm 13.5% thị phần với hơn 150 dự án. HSC đánh giá loại hình mới khó tạo áp lực cạnh tranh lớn trong ngắn hạn, các doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Khang Điền, Nam Long ít bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, rào cản hành chính và lợi nhuận thấp có thể khiến mức độ tham gia của doanh nghiệp hạn chế.

Sự kết hợp giữa mô hình nhà ở xã hội và thương mại

Dự thảo nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp do Bộ Xây dựng đề xuất đang tạo ra một phân khúc sản phẩm trung gian độc đáo. Điểm đặc trưng của loại hình này là việc tích hợp các quy định khắt khe của nhà ở xã hội, cụ thể là áp dụng mức trần lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án.

Tuy nhiên, thay vì được miễn hoàn toàn như nhà ở xã hội, tiền sử dụng đất cho các dự án này vẫn được tính toán dựa trên bảng giá đất của địa phương kết hợp với hệ số điều chỉnh. Cách tiếp cận này giúp tạo ra nguồn cung có mức giá nằm giữa phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại truyền thống, hứa hẹn mở rộng lựa chọn cho người dân tại các đô thị lớn.

Cơ chế ưu đãi nhằm khơi thông nguồn cung phân khúc bình dân

Để khuyến khích các chủ đầu tư, dự thảo đưa ra nhiều cơ chế mang tính đột phá như cho phép chỉ định chủ đầu tư không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu nếu đáp ứng các điều kiện về quỹ đất.

Bên cạnh đó, các dự án này sẽ không bắt buộc phải dành quỹ đất riêng để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án, đồng thời được tiếp cận các nguồn tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp và thời hạn vay dài hơn.

Những quy định về giao dịch cũng được kiểm soát chặt chẽ khi chỉ cho phép cá nhân trong nước mua nhà, mỗi người chỉ được sở hữu một căn trong mỗi dự án và bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 5 năm nhằm đảm bảo tính ổn định và đúng đối tượng của chính sách.

Thách thức về tính hấp dẫn đối với các nhà phát triển bất động sản

Dù mang lại hy vọng cho người mua nhà, HSC đặt ra câu hỏi lớn về khả năng thu hút sự tham gia thực tế từ các doanh nghiệp. Những rào cản kinh niên của ngành như thủ tục hành chính rườm rà, quy trình phê duyệt phức tạp và sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý vẫn là nỗi lo ngại thường trực.

Việc áp trần lợi nhuận 15% trong khi phải chịu rủi ro về chi phí kiểm toán và nghĩa vụ hoàn trả chênh lệch cho khách hàng sau khi dự án hoàn thành có thể khiến nhiều chủ đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng.

Nếu mức độ tham gia của các doanh nghiệp vẫn ở mức hạn chế do tỷ suất lợi nhuận kém hấp dẫn, chương trình thí điểm này sẽ khó tạo ra một sự thay đổi căn bản trên thị trường.

Đánh giá tác động cạnh tranh và triển vọng doanh nghiệp

Tính đến cuối quý 3/2025, thị phần nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng 13.5% toàn thị trường với hơn 150 dự án đang triển khai. Dựa trên số liệu này, HSC đánh giá loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp khó có khả năng tạo ra áp lực cạnh tranh đáng kể hay gây ra rủi ro tiêu cực đối với các phân khúc thương mại thông thường trong ngắn hạn.

Do đó, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản lớn trong danh sách khuyến nghị như Vinhomes, Khang Điền hay Nam Long dự kiến sẽ không chịu tác động lớn từ chính sách này. HSC sẽ tiếp tục theo dõi các diễn biến tiếp theo và cập nhật giá mục tiêu cũng như khuyến nghị đầu tư khi nghị quyết chính thức được ban hành và đi vào thực tế.