VRE: Triển vọng cải thiện và nền tảng vững chắc

 HSC tin rằng những lo ngại xung quanh các giao dịch với bên liên quan và rủi ro quản trị doanh nghiệp đối với  Công ty Cổ phần Vincom Retail (VRE) đã phần nào lắng xuống, nhờ thị trường bất động sản lấy lại đà tăng trưởng (được hỗ trợ bởi các giải pháp của Chính phủ) và điều kiện cải thiện tại VIC/VHM. Vietcap kỳ vọng tổng GFA cho thuê bán lẻ của VRE sẽ tăng lên 1.96 triệu m2 vào cuối năm 2025F (so với 1.84 triệu m2 cuối năm 2024), bao gồm 2 TTTM là VMM Ocean City (Hưng Yên, GFA 53,200 m2) và Royal Island (Hải Phòng, GFA 47,600 m2), cùng với 1 TTTM VCP.

🏬  Triển vọng cải thiện và nền tảng vận hành vững chắc: VRE hưởng lợi từ sự phục hồi thị trường bất động sản và điều kiện thuận lợi tại VIC/VHM. Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tăng, biên LN thuần HĐKD duy trì ở mức cao (~74–76% giai đoạn 2025–2027).

🏬  Mở rộng diện tích cho thuê và ra mắt TTTM mới: Năm 2025, VRE dự kiến khai trương 3 TTTM mới gồm VMM Ocean City, VMM Royal Island và VCP Vinh, đưa tổng diện tích GFA cho thuê lên 1.96 triệu m². Dự báo lợi nhuận thuần 2025 ~4,200–4,300 tỷ đồng tùy CTCK, tăng trưởng CAGR ~17.1% giai đoạn 2024–2027.

🏬  Định giá hấp dẫn và khuyến nghị mua vào: HSC nâng giá mục tiêu lên 36.900đ/cp (+28.1%), cho rằng mức chiết khấu RNAV của VRE nên co lại về ~20%. Vietcap giữ khuyến nghị Khả quan, P/E 2026F chỉ 12.3 lần – tương đương trung bình ngành nhưng EPS tăng trưởng vượt trội (+16% YoY so với ngành ~7.6%). Elibook Team cảnh báo giá đã đạt đỉnh quanh vùng giá 30,000.

Quan điểm của HSC: Triển vọng cải thiện và nền tảng vững chắc

HSC (22.7.2025) duy trì khuyến nghị Mua vào đối với VRE và tăng 14.2% giá mục tiêu lên 36,900đ (tiềm năng tăng giá 28.1%).

Sau khi giá cổ phiếu tăng 18% trong 1 tháng qua (và 75.6% kể từ tháng 2/2025), VRE đang giao dịch ở mức chiết khấu 35.8% so với RNAV (nhỏ hơn mức 44.4% trước đó).

Cổ phiếu có P/E trượt dự phóng 1 năm là 15.8 lần, cao hơn 0.5 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm (13.8 lần).

HSC tin rằng câu chuyện của VRE chưa được đánh giá đúng mức và mức chiết khấu nên thu hẹp về gần 20% do triển vọng cải thiện của ngành bán lẻ.

HSC giữ nguyên dự báo lợi nhuận thuần giai đoạn 2025-2027 lần lượt ở mức 4,200 tỷ đồng (+1.6% YoY), 4,300tỷ đồng (+3.8% YoY) và 5,400 tỷ đồng (+24.8% YoY). Dự báo mới cho thấy lợi nhuận thuần tăng trưởng với tốc độ CAGR giai đoạn 2024-2027 ở mức 17.1%.

Triển vọng cải thiện và yếu tố nền tảng:

• • HSC tin rằng những lo ngại xung quanh các giao dịch với bên liên quan và rủi ro quản trị doanh nghiệp đã phần nào lắng xuống, nhờ thị trường bất động sản lấy lại đà tăng trưởng (được hỗ trợ bởi các giải pháp của Chính phủ) và điều kiện cải thiện tại VIC/VHM.
  • Các yếu tố nền tảng của VRE vẫn vững chắc. Biên lợi nhuận thuần hoạt động kinh doanh (LN thuần HĐKD) dự kiến duy trì ở mức cao hơn (74.2% – 76.5% giai đoạn 2025-2027) nhờ tỷ lệ lấp đầy và giá cho thuê cải thiện, cùng với các sáng kiến tiết kiệm chi phí.

Kế hoạch mở rộng:

• • Ban lãnh đạo VRE đặt mục tiêu khai trương 3 Trung tâm thương mại (TTTM) mới trong năm 2025: 2 Vincom Mega Malls (VMM Royal Island và VMM Ocean City) và 1 Vincom Plaza (VCP Vinh). Các TTTM này dự kiến bổ sung thêm 120,000 m2 sàn.
  • Hai dự án shophouse mới (Vinhomes Royal Island và Vinhomes Golden Avenue) cũng đã được bổ sung, dự kiến bàn giao và ghi nhận doanh thu vào năm 2027.

Quan điểm của Vietcap: Chuẩn bị ra mắt các trung tâm thương mại mới trong năm 2025.

Vietcap  (30.6.2025) đưa ra khuyến nghị KHẢ QUAN đối với VRE với giá mục tiêu 29,200đ.

Đối với năm 2025F, Vietcap dự báo lợi nhuận gộp cho thuê bán lẻ của VRE đạt 4,900 tỷ đồng (+11% YoY), được thúc đẩy bởi đóng góp cả năm từ các TTTM mới mở trong năm 2024 (bao gồm VMM Grand Park) và tỷ lệ lấp đầy cải thiện nhờ chuyển dịch cơ cấu khách thuê (tăng tỷ trọng ngành hàng ăn uống và giải trí).

VRE đang giao dịch với P/E dự phóng năm 2026 là 12.3 lần (tương tự P/E đồng thuận trung bình 3 tháng của các công ty cùng ngành trong khu vực là 12.2 lần), nhưng có mức tăng trưởng EPS năm 2026F cao hơn (16% YoY so với mức trung bình ngành là 7.6% YoY).

Vị thế và triển vọng: VRE được đánh giá là nhà phát triển TTTM hàng đầu, có vị thế tốt để tận dụng quá trình chuyển đổi của ngành bán lẻ hiện đại tại Việt Nam trong dài hạn.

Lợi nhuận cho thuê bán lẻ phục hồi:

• • Mảng này ghi nhận lợi nhuận tiếp tục cải thiện so với quý trước kể từ Quý 3/2024.
  • Trong Quý 1/2025, lợi nhuận gộp tăng 4% QoQ và 2% YoY; NOI cho thuê tăng 5% QoQ và 7% YoY, nhờ tỷ lệ lấp đầy trung bình cao hơn và không còn trích lập dự phòng nợ xấu.
  • Giá thuê trung bình hàng năm dự kiến duy trì ổn định trong năm 2025F với CAGR đạt 5% trong giai đoạn 2025-2029F.

Khai trương TTTM mới:

• • Công tác chuẩn bị cho việc khai trương các TTTM sắp tới đang diễn ra đúng tiến độ, bao gồm VMM Ocean City (Hưng Yên, GFA 53,200 m2) và VMM Royal Island (Hải Phòng, GFA 47,600 m2).
  • Vietcap kỳ vọng tổng GFA cho thuê bán lẻ của VRE sẽ tăng lên 1.96 triệu m2 vào cuối năm 2025F (so với 1.84 triệu m2 cuối năm 2024), bao gồm 2 TTTM VMM nêu trên và 1 TTTM VCP.

Bảng so sánh quan điểm về VRE giữa HSC và Vietcap

Tiêu chí	HSC	Vietcap
Khuyến nghị	Mua vào	KHẢ QUAN
Giá mục tiêu (VNĐ/CP)	36,900	29,200
Dự phóng LN thuần 2025F	4,200 tỷ đồng (+1.6% YoY)	4,296 tỷ (+4.9% yoy)
Động lực chính	Thị trường BĐS phục hồi, VIC/VHM cải thiện, tỷ lệ lấp đầy & giá thuê tăng, tiết kiệm chi phí, TTTM & shophouse mới.	Tăng trưởng lợi nhuận mảng cho thuê bán lẻ, ra mắt TTTM mới, tỷ lệ lấp đầy cao hơn, chuyển dịch cơ cấu khách thuê.
Triển vọng TTTM mới 2025	3 TTTM mới (VMM Royal Island, VMM Ocean City, VCP Vinh), thêm 120,000 m2 sàn.	VMM Ocean City, VMM Royal Island, 1 VCP. Tổng GFA tăng lên 1.96 triệu m2.
Định giá (P/E 2025F)	15.8 lần (cao hơn 0.5 độ lệch chuẩn so với TB 3 năm)	P/E 2025F là 14.3 lần, và P/E 2026F là 12.3 lần
Điểm nhấn khác	Lo ngại giao dịch bên liên quan & quản trị giảm bớt, câu chuyện VRE chưa được đánh giá đúng mức.	Vị thế thống lĩnh, bề dày thành tích, tăng trưởng EPS 2026F cao hơn ngành.

Trên đồ thị, RS của VRE là 95, họ Vinhome đang là nhóm có hiệu suất vượt trội trên thị trường.

Elibook Team cảnh báo họ Vin đã đạt đỉnh, trong đó có cả VRE.