HDC: Thoái vốn dự án Đại Dương thúc đẩy lợi nhuận Quý 2, bù đắp hoạt động bàn giao BĐS kém khả quan

Kết quả kinh doanh Quý 2/2025 của Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC) cho thấy sự hiệu quả của chiến lược thoái vốn để tái cơ cấu và tạo dòng tiền. Mặc dù hoạt động bàn giao BĐS chưa thực sự khởi sắc, nhưng khoản thu nhập bất thường từ dự án Đại Dương đã giúp HDC đạt được lợi nhuận ấn tượng. Với quỹ đất lớn và vị thế thuận lợi tại thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu đang có triển vọng phục hồi, cùng với việc cải thiện tỷ lệ nợ ròng, HDC được Vietcap đánh giá là một cổ phiếu tiềm năng trong ngành BĐS.

• 💸 Thoái vốn dự án Đại Dương giúp lợi nhuận quý II/2025 tăng mạnh: LNST đạt 58 tỷ đồng (+15% YoY), gấp 4 lần quý I/2025, chủ yếu nhờ ghi nhận chuyển nhượng một phần cổ phần tại dự án Đại Dương (LNTT ~70.6 tỷ đồng).

• 🏗️ Hoạt động bàn giao bất động sản vẫn yếu, HDC ghi nhận lỗ ~7 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh cốt lõi; bù lại là lợi nhuận công ty liên kết tăng và dòng tiền thoái vốn giúp cải thiện nợ vay ròng về 60.4%.

• 📊 Tiềm năng lợi nhuận & triển vọng tích cực: Vietcap dự báo LNST cả năm có thể vượt 173 tỷ đồng, HDC sở hữu quỹ đất lớn tại BRVT, hưởng lợi từ hạ tầng Biên Hòa–Vũng Tàu; giá mục tiêu 30,400đ/cp, duy trì khuyến nghị Khả quan

 

Điểm nhấn kết quả kinh doanh Quý 2/2025

HDC đã công bố kết quả kinh doanh Quý 2/2025 với lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số (LNST sau lợi ích CĐTS) đạt 58 tỷ đồng (+15% so với cùng kỳ và gấp 4 lần so với quý trước). Kết quả này chủ yếu được thúc đẩy bởi khoản thu nhập từ thoái vốn tại dự án Đại Dương, bù đắp cho hoạt động bàn giao bất động sản (BĐS) kém khả quan.

Lợi nhuận Quý 2/2025 của HDC được hỗ trợ chính bởi:

• Thu nhập từ thoái vốn: Ghi nhận chuyển nhượng một phần cổ phần tại dự án Đại Dương, với LNTT là 70.6 tỷ đồng. Việc ghi nhận khoản thoái vốn này sớm hơn dự phóng của Vietcap nhưng phù hợp với nghị quyết của HĐQT trước đó.
• Lợi nhuận từ công ty liên kết: Tăng so với cùng kỳ, đạt 23 tỷ đồng.
• Hoạt động kinh doanh cốt lõi: Ngược lại, HDC ghi nhận 7 tỷ đồng lỗ từ hoạt động kinh doanh trong quý do hoạt động bàn giao BĐS kém khả quan.

Kết quả 6 tháng đầu năm 2025 và tiềm năng điều chỉnh dự báo

Trong nửa đầu năm 2025, LNST sau lợi ích CĐTS của HDC đạt 71 tỷ đồng (+38% so với cùng kỳ), chủ yếu nhờ việc ghi nhận thoái vốn một phần tại dự án Đại Dương trong Quý 2.

Vietcap nhận thấy tiềm năng điều chỉnh tăng đối với dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 (173 tỷ đồng; +162% so với cùng kỳ).

Lý do là các giả định gần đây của Vietcap mới chỉ phản ánh ghi nhận một phần thoái vốn dự án Đại Dương trong giai đoạn 2026–2027, trong khi giao dịch thoái toàn bộ vốn chưa được đưa vào dự báo lợi nhuận.

Chi tiết giao dịch thoái vốn dự án Đại Dương

Vào ngày 02/07/2025, HDC công bố đã hoàn tất thoái vốn toàn bộ phần còn lại tại dự án Đại Dương (tương đương 47.27% cổ phần/30.5 triệu cổ phiếu tại công ty dự án), theo các nghị quyết của HĐQT trong tháng 4, 5 và 7/2025.

• Trong Quý 2/2025, HDC đã ghi nhận chuyển nhượng 2.9 triệu cổ phần công ty dự án Đại Dương, tương đương khoảng 4.5% cổ phần (theo ước tính của Vietcap).
• Tính đến hết ngày 01/07/2025, HDC đã thực nhận số tiền liên quan đến chuyển nhượng dự án Đại Dương là 1,640 tỷ đồng, tương ứng với còn gần 400 tỷ đồng phải thu còn lại.
• Theo HDC, tổng giá trị giao dịch của dự án Đại Dương (tổng diện tích 19.6 ha; tại phường 11, TP. Vũng Tàu) đạt gần 2 nghìn tỷ đồng, trong đó 175 tỷ đồng đã được thu trong tháng 4–5/2025 và thêm 845 tỷ đồng dự kiến được thu trong tháng 6/2025 – dẫn đến tổng dòng tiền thu về tính đến cuối Quý 2/2025 đạt khoảng 1,700 tỷ đồng – và 268 tỷ đồng còn lại dự kiến được thu trong vòng 11 tháng tiếp theo.
• Số tiền thu được từ thương vụ thoái vốn sẽ được sử dụng để phát triển các dự án The Light City, Phước Thắng và Long Điền. Lợi nhuận từ thương vụ sẽ được ghi nhận trong năm 2025 và 2026, sớm hơn so với dự báo hiện tại của Vietcap.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2025 diễn ra chiều 21/04, dù đại hội bất thành nhưng lãnh đạo Công ty có một số chia sẻ liên quan đến hoạt động kinh doanh. Theo ông Liên, trước đây Đại Dương Vũng Tàu do HDC nắm sở hữu 100%. Vào năm 2022, HDC ký hợp đồng chuyển nhượng cổ phần Đại Dương Vũng Tàu với giá 900 tỷ đồng, đến nay số tiền đã ghi nhận là 400 tỷ đồng, như vậy còn 500 tỷ đồng của đợt 1 HDC vẫn chưa hạch toán kết quả kinh doanh.

Lần thoái sạch vốn sắp tới (tức đợt 2), lãnh đạo Công ty ước tính giá trị khoảng 1,100 – 1,200 tỷ đồng. Như vậy, thương vụ thoái 100% vốn Đại Dương Vũng Tàu mang về khoảng 2,000 tỷ đồng.

Trước đây, HDC nhận chuyển nhượng cổ phần Đại Dương Vũng Tàu với giá 540 tỷ đồng; cộng chi phí đầu tư hạ tầng, thuế, phí mà HDC đã thực hiện vào dự án thêm khoảng 300 tỷ đồng, theo đó ước tính lợi nhuận Công ty có thể thu khoảng 1,160-1,260 tỷ đồng. (xem nguồn)

Cải thiện sức khỏe tài chính

Vào cuối Quý 2/2025, tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của HDC đã cải thiện về mức 60.4%, so với mức 69% vào cuối Quý 1/2025 và 70% vào cuối năm 2024. Điều này cho thấy sự cải thiện đáng kể trong cơ cấu tài chính của công ty.

Triển vọng và khuyến nghị của Vietcap

Vietcap (4.7.2025) duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN đối với HDC với giá mục tiêu 30,400 VND. Tuy nhiên, Vietcap đang xem xét lại giá mục tiêu sau báo cáo tài chính quý 2 vượt kỳ vọng.

• Vị thế quỹ đất lớn: HDC sở hữu quỹ đất có vị trí chiến lược tại Bà Rịa – Vũng Tàu (BRVT), hưởng lợi từ đường cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu sắp tới.
• Triển vọng phục hồi thị trường BRVT: Vietcap kỳ vọng thị trường BĐS tại BRVT sẽ bắt đầu phục hồi vào cuối năm 2025, được hỗ trợ bởi tâm lý người mua nhà cải thiện, sự gia nhập gần đây của một chủ đầu tư lớn và tiến độ phát triển cơ sở hạ tầng hiện tại (đường cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, mục tiêu hoàn thành cuối năm 2025).
• Phục hồi doanh số và lợi nhuận: Giá trị hợp đồng bán hàng trung bình giai đoạn 2025-2026F của HDC dự kiến đạt 1,1 nghìn tỷ đồng/năm (so với 850 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2021-2024), được thúc đẩy bởi các dự án đã mở bán (The Light City Giai đoạn 1, Ngọc Tước 2 và Khu nhà ở Tây 3/2) và các đợt mở bán dự án mới như nhà ở xã hội Ecotown Phú Mỹ và các dự án quy mô nhỏ.
• Động lực lợi nhuận: Backlog chưa ghi nhận, doanh số bán hàng mới và việc chuyển nhượng các dự án Thống Nhất và Đại Dương sẽ thúc đẩy lợi nhuận giai đoạn 2025-2026F.

Trên đồ thị, HDC đã vượt mục tiêu giá của VIetcap và tăng giá rời xa nền giá.