KDH – Kỳ vọng bứt phá trong nửa cuối năm 2025 với hàng loạt dự án lớn

Kết quả kinh doanh nửa đầu 2025 – Nền tảng lợi nhuận từ The Privia, bệ phóng từ Gladia

Quý 2 năm 2025: 

• Doanh thu thuần 1,047 tỷ đồng, tăng trưởng mạnh +62% so với cùng kỳ và +47% so với quý I/2025.
• Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ (LNST CĐTS) đạt 199 tỷ đồng, giảm -29% YoY nhưng tăng +63% QoQ.

=> Đây là kết quả chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao các căn hộ đã bán tại dự án The Privia (quận Bình Tân, TP.HCM). Kết quả này cao hơn so với dự phóng của HSC là 70 tỷ đồng lợi nhuận thuần (tức là giảm 44.9% YoY). 

Chưa vội lo ngại với đề xuất áp thuế 20% đối với lãi chuyển nhượng bất động sản. PDR, DXG, KDH hưởng lợi từ Nghị Quyết 171

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025:

• Doanh thu thuần: 1,757 tỷ đồng (+80% YoY), Lợi nhuận gộp: 712 tỷ đồng (+6% YoY), LNST CĐTS: 321 tỷ đồng (-6% YoY)
• Biên lợi nhuận gộp: giảm từ 68.9% xuống còn 40.5%, do tỷ trọng doanh thu từ căn hộ cao tầng chiếm ưu thế
• Chi phí bán hàng & quản lý (SG&A): tăng 72% YoY lên 229 tỷ đồng. Chi phí tài chính: tăng mạnh lên 102 tỷ đồng (+212% YoY), phản ánh lãi vay tăng theo tiến độ ghi nhận doanh thu

=> Mặc dù biên lợi nhuận giảm, kết quả cho thấy KDH đã xử lý hàng tồn hiệu quả và duy trì dòng tiền thực, không rơi vào tình trạng “bán không ghi nhận được lợi nhuận”. Kết quả 6T đạt 34% kế hoạch năm (949 tỷ đồng), nhưng phần còn lại chủ yếu nằm ở Gladia

Gladia – “Quân át chủ bài” cho nửa cuối năm

Dự án hợp tác cùng Keppel Land, diện tích 11.8ha tại TP. Thủ Đức, bao gồm ~200 căn thấp tầng và ~600 căn hộ cao tầng.

Phân khu Emeria (67 căn thấp tầng) đã đủ điều kiện bán hàng, booking bắt đầu từ cuối 6/2025 sau khi khai trương nhà mẫu (20/7).

Giá bán dự kiến: 11,000–11,500 USD/m² (~260–280 triệu VND/m²), nhắm đến phân khúc khách hàng cao cấp.

=> Dự kiến presales 2025 đạt 5,200 tỷ đồng, doanh thu ghi nhận khoảng 4,800 tỷ đồng, đóng góp chính trong nửa cuối 2025 – chiếm >60% tổng doanh thu cả năm – Biên lợi nhuận gộp ước tính duy trì ổn định ~43%, cao hơn Privia.

KDH: Triển vọng tăng trưởng kép từ Gladia và quỹ đất vàng, định giá hấp dẫn

Các dự án gối đầu cho đường dài của KDH 

• Năm 2026 sẽ là điểm rơi tăng trưởng mới khi The Gladia bước vào giai đoạn bàn giao và The Solina mở bán giai đoạn đầu, đem lại dòng tiền và lợi nhuận ổn định => lưu ý, đây là 2 dự án đóng góp chính vào kết quả kinh doanh của Khang Điền.
• KCN Lê Minh Xuân sẽ bổ sung mảng doanh thu từ cho thuê bất động sản công nghiệp, hướng đến sự đa dạng hóa nguồn thu dài hạn.
• Các dự án lớn như KDC Tân Tạo và Phong Phú 2 là nền tảng tăng trưởng cho chu kỳ 2027 trở đi, mang tính chiến lược trung – dài hạn.

Dự án	Diện tích	Giai đoạn	Trạng thái pháp lý & triển khai
Gladia (Clarita + Emeria)	11.8 ha	2025	Đã mở bán phân khu Emeria, pháp lý đầy đủ, chuẩn bị triển khai cao tầng
The Solina	16 ha	2026	Giai đoạn 1 đã nộp tiền sử dụng đất, chuẩn bị khởi công, pháp lý cơ bản hoàn thiện
KCN Lê Minh Xuân mở rộng	109 ha	2025–2026	Đã được giao đất 89ha, đang hoàn thiện hồ sơ xin giấy phép xây dựng (GPXD)
KDC Tân Tạo	329 ha	2027	Đã giải phóng mặt bằng (GPMB) 90%, chuẩn bị chi trả đền bù phần còn lại và hoàn tất hồ sơ triển khai
Phong Phú 2	132.9 ha	2026	Đã GPMB, đang xin phê duyệt pháp lý để triển khai giai đoạn tiếp theo

BỐI CẢNH VĨ MÔ – CHU KỲ BĐS ĐÃ LỘ DẤU HIỆU PHỤC HỒI?

Chính sách hỗ trợ mạnh mẽ:

• Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công + hỗ trợ thuế.

• NHNN duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng – lãi suất thấp, tạo điều kiện cho tín dụng BĐS phục hồi.

Thị trường sơ cấp – Bắt đầu có thanh khoản:

• Các chủ đầu tư lớn đã mở bán trở lại từ quý 2/2025, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tăng dần (dẫn đầu bởi nhà phố, biệt thự).

Tâm lý nhà đầu tư tổ chức tích cực trở lại:

• BĐS đang trở lại trong danh mục khuyến nghị chiến lược của các tổ chức lớn như Vietcap, với KDH và NLG là hai đại diện hàng đầu

Nhận định của admin về chu kỳ bất động sản hiện tại

Năm nay được đánh giá là năm của thị trường Bất động sản. Và dĩ nhiên, không tự nhiên mà cùng 1 thời điểm – hàng loạt cung bất động sản được bung ra.

Khuyến nghị đầu tư 

• Với P/B hiện tại chỉ ~1.7x, thấp hơn P/B trung bình 5 năm và chiết khấu RNAV tới 43%, cổ phiếu này đã vào vùng định giá hấp dẫn.
• Mức tăng trưởng EPS đều đặn 13%–17% cho thấy lợi nhuận không còn phụ thuộc vào yếu tố chu kỳ đơn thuần, mà dựa trên chuỗi dự án có dòng tiền.
• Trên đồ thị kỹ thuật, KDH có RS=53.5, thuộc nhóm các cổ phiếu hoạt động trung bình trên thị trường. Nhìn chung, KDH hiện tại đang khá yếu so với nhóm bất động sản dân cư, đặc biệt là nhóm đầu cơ như TCH, DXG, … Quan sát hành động giá KDH quanh vùng hỗ trợ ở MA50 ngày. Khả năng cao nhịp này KDH cần phải tích lũy thêm 1 thời gian, hiện tại dòng tiền ưa thích nhóm đầu cơ, đang có sự chuyển biến tích cực từ vùng nền thấp hơn là những con có nền tảng cơ bản tốt là Khang Điền

Liên hệ tác giả Bảo Khánh CANSLIM để biết thêm chi tiết: