Phân tích Doanh Nghiệp
PDR dự kiến thu về 4,000-4,500 tỷ nếu chuyển nhượng 80% dự án Bình Dương Tower cho đối tác Nhật Bản
Sau một giai đoạn khó khăn, PDR đã cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, thể hiện qua hiệu suất giá cổ phiếu vượt trội so với thị trường chung. Theo đánh giá từ BSC Research, triển vọng của doanh nghiệp đang được củng cố nhờ dòng tiền cải thiện và chiến lược mở rộng quỹ đất rõ ràng.
Thương vụ chuyển nhượng lớn: PDR dự kiến thu về 4,000–4,500 tỷ đồng khi chuyển nhượng 80% dự án Bình Dương Tower cho một đối tác Nhật Bản.
Tác động tài chính tích cực: Giao dịch này giúp PDR củng cố dòng tiền, cải thiện thanh khoản và hỗ trợ triển khai các dự án bất động sản du lịch quy mô lớn.
Dấu hiệu phục hồi từ hiệu suất cổ phiếu
Kể từ cuối tháng 6/2025, cổ phiếu PDR đã có mức tăng ấn tượng 45%, vượt xa mức tăng 26.5% của VN-Index. Sự bứt phá này chủ yếu đến từ việc ban lãnh đạo công ty củng cố triển vọng về dòng tiền và mở rộng quỹ đất. Dựa trên những yếu tố tích cực đó, BSC đã nâng giá mục tiêu cho PDR lên 28,200 VND/cổ phiếu, với tiềm năng tăng giá 17.5%, và duy trì khuyến nghị MUA.
Việc điều chỉnh giá mục tiêu được lý giải bởi hai yếu tố chính: thứ nhất là việc điều chỉnh tăng giá bán tại hầu hết các dự án, phản ánh mức giá mở bán cao hơn của các dự án cùng khu vực; thứ hai là việc nâng P/B mục tiêu đối với các dự án chưa triển khai từ 1.4x lên 1.8x, tương đương với mức trung bình ngành hiện tại.
BSC điều chỉnh giảm dự phóng doanh thu năm 2025 xuống còn 3,447 tỷ VND (-23% so với dự báo trước) do tiến độ bàn giao của dự án Bắc Hà Thanh kém hơn. Tuy nhiên, LNST sau lợi ích cổ đông thiểu số chỉ điều chỉnh giảm nhẹ -3% xuống còn 714 tỷ VND, nhờ được bù đắp bởi lợi nhuận bất thường.
PDR hiện đang giao dịch ở mức P/B 2025F = 1.7x, thấp hơn so với mức trung bình ngành là 1.89x. BSC tin rằng mức định giá này sẽ tiếp tục được tái định giá lên cao hơn khi các thương vụ lớn như chuyển nhượng Bình Dương Tower hoàn tất và doanh nghiệp nhận được quỹ đất đối ứng cho hợp đồng BT.
Trên đồ thị, PDR đã tăng giá hơn 42% kể từ điểm breakout vùng tích luỹ và tiến về vùng đỉnh năm 2024.
Dòng tiền được củng cố bởi ‘thương vụ với đối tác Nhật Bản’
Mặc dù kết quả kinh doanh cốt lõi 6 tháng đầu năm 2025 chưa đạt kỳ vọng, chủ yếu do dự án Bắc Hà Thanh bàn giao chậm, PDR đã ghi nhận lợi nhuận bất thường ấn tượng trong quý 2/2025 nhờ vào lãi 139 tỷ VND từ thoái vốn dự án Cadia Quy Nhơn và 85 tỷ VND từ chênh lệch tỷ giá.
Điểm nhấn quan trọng nhất trong nửa cuối năm 2025 chính là thương vụ chuyển nhượng 80% Khu phức hợp cao tầng Bình Dương Tower cho một đối tác Nhật Bản. Giao dịch này dự kiến sẽ mang về cho PDR khoảng 4,000-4,500 tỷ VND, tạo ra một dòng tiền mạnh mẽ và chủ động cho việc triển khai các dự án khác, đặc biệt là các dự án bất động sản du lịch đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn.
PDR dự kiến sẽ hoàn tất chuyển nhượng Khu phức hợp cao tầng Thuận An 1 trong 3Q2025 và Thuận An 2 trong năm 2026. Dự án thành phần Thuận An 1 có 2,684 sản phẩm căn hộ (tương đương 45% tổng sản phẩm tại Bình Dương Tower), đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính vào T4/2025 và đã được chấp thuận bán hàng vào cuối T6/2025.
Đối với doanh số mở bán mới (presales): BSC điều chỉnh giảm lần lượt -22%/-20% dự phóng doanh số mở bán mới trong 2025F/2026F xuống còn 4,871 tỷ VND (+171% YoY)/9,205 tỷ VND (+89% YoY) chủ yếu do hoãn tiến độ mở bán lẻ của phân khu Thuận An 2 (Bình Dương Tower) và Serenity Phước Hải.
Hợp tác triển khai La Pura (một phần của Astral City) dưới vai trò đơn vị tư vấn triển khai. Mặc dù đóng góp của dự án vào KQKD không đáng kể, dự kiến mang về doanh thu dịch vụ khoảng 300 tỷ VND nhưng dòng tiền từ dự án sẽ hỗ trợ PDR thu hồi công nợ khoảng gần 1,100 tỷ VND với Danh Khôi.
Tích cực mở rộng quỹ đất và đa dạng hóa danh mục
Bên cạnh việc củng cố dòng tiền, PDR cũng đang tích cực mở rộng quỹ đất cho chu kỳ kinh doanh mới. Hai dự án cao tầng với tổng diện tích 45 ha tại TP Thủ Dầu Một (Bình Dương) đã được tỉnh phê duyệt thí điểm, hứa hẹn tạo ra nguồn sản phẩm dồi dào trong tương lai.
Đồng thời, doanh nghiệp cũng đang dồn lực đầu tư vào các dự án bất động sản du lịch như Serenity Phước Hải và Tropicana Long Hải. Đáng chú ý, PDR kỳ vọng sẽ được thanh toán hợp đồng BT bằng quỹ đất tại Cù Lao Bà Sang (23.9ha, Quận 9, TP.HCM) trong năm 2025, một tài sản có giá trị lớn nhưng chưa được đưa vào mô hình định giá hiện tại của BSC.
ngày 01/08/2025, TP HCM đã công bố quyết định thanh tra đối với 94 dự án nhằm tháo gỡ các vướng mắc trên địa bàn TP HCM bao gồm dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I (Khu Cổ Đại) do PDR đồng triển khai theo hình thức BT. Doanh nghiệp kỳ vọng sẽ chính thức được thanh toán hợp đồng BT trên bằng quỹ đất tại Cù Lao Bà Sang (23.9ha, quận 9, TP HCM) trong năm 2025.
Sau Khu dân cư Bắc Hà Thanh (Bình Định), Bình Dương Tower (Bình Dương), danh mục đầu tư của PDR chỉ còn 3 dự án BĐS nhà ở có vị trí trung tâm thành phố nhưng quy mô nhỏ bao gồm Hàn Riverside 0.6ha, dự án Trần Phú 0.2ha (Đà Nẵng) và dự án Trương Định 0.17ha (Quận 3, TP HCM). Do đó, PDR đang hoàn thiện các hồ sơ pháp lý để được triển khai 2 dự án cao tầng tại TP Thủ Dầu Một, tổng diện tích 45 ha đã được tỉnh Bình Dương thông qua thí điểm theo nghị quyết 171/2024/QH15 vào cuối T6/2025.