TTCK Việt Nam
Gián đoạn Giấc Mơ An Cư: Khi Giá Nhà và Giá Đời Xa Rời
Thực trạng giá nhà chung cư liên tục tăng cao và neo ở mức đỉnh, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đã trở thành một nghịch lý đau lòng tại các đô thị lớn của Việt Nam. Vấn đề này gay gắt đến mức được Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt chất vấn thẳng thắn tại phiên họp tháng , yêu cầu phải có câu trả lời rõ ràng cho sự mất cân đối này. Theo quan điểm của Công ty Cổ phần Chứng khoán Sài Gòn – Hà Nội (SHS), vấn đề không chỉ nằm ở giá cả, mà còn liên quan đến sự xói mòn “Giá đời”—nền tảng an sinh và phúc lợi xã hội.
Giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân: Tại Việt Nam, giá một căn hộ trung bình cao gấp hơn 27 lần thu nhập thường niên của một hộ gia đình, khiến giấc mơ sở hữu nhà trở nên xa vời. Trong thực tế, nếu tính chi phí sinh hoạt, thời gian tích lũy có thể lên tới… 80 năm.
- Phân khúc bình dân biến mất tại TP.HCM: Nguồn cung mới khan hiếm, giá sơ cấp trung bình tăng lên 82 triệu đồng/m² (+8% YoY), trong khi nhà ở giá phải chăng gần như không còn. Người lao động buộc phải rời thành phố vì chi phí sinh hoạt quá cao.
Giải pháp chính sách cần tập trung vào nhà ở xã hội: SHS đề xuất tái lập phân khúc bình dân, tháo gỡ pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội để phục hồi “giá đời” và đảm bảo an sinh. Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội mới đạt 59.6% tiến độ tính đến tháng 7/2025.
Người Việt “Nhịn ăn, nhịn mặc, nhịn đẻ” 27 năm để mua nhà?
Trong tháp nhu cầu của Maslow, chỗ trú ngụ là điều kiện sơ đẳng để con người có thể phát triển và vươn lên. Tuy nhiên, ở nhiều đô thị châu Á, giá nhà đã vọt cao đến mức biến giấc mơ an cư của giới trẻ thành thứ xa xỉ. SHS nhấn mạnh rằng, tại Bắc Kinh, Thượng Hải hay Hạ Môn, giá nhà đã cao gấp lần thu nhập thường niên. Mặc dù chưa đạt đến mức độ đó, khoảng cách tương tự đang nới rộng tại Việt Nam, buộc người dân phải dành phần lớn nguồn lực tích lũy chỉ để đổi lấy một nơi chốn cư ngụ.
Theo SHS, tại Việt Nam, chỉ số này chạm ngưỡng 27.3 lần tức giá một căn hộ trung bình cao gấp hơn 27 năm thu nhập bình quân của một hộ gia đình. Xin nhắc lại: đó là trong điều kiện gia đình ấy phải dành trọn vẹn mọi đồng tiền kiếm được, không ăn, không mặc, không nuôi con, không dưỡng già…Còn nói trong thực tế, thì có thể phải mất tới…80 năm!
Khi phần lớn nguồn lực tài chính chỉ dùng để đối phó với chi phí nhà ở, năng suất kinh tế và phúc lợi xã hội đều bị bào mòn. Lời nói của Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình – “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ” – gợi lại chân lý rằng mái nhà phải là nền tảng của an sinh, chứ không phải công cụ của những cơn sốt tài sản. Sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập đã biến nhà ở từ một nhu cầu cơ bản thành một hàng hóa đầu cơ xa xỉ, đặt gánh nặng khổng lồ lên thế hệ trẻ.
Thị trường TP.HCM: Sự Biến Mất của Phân khúc Bình Dân
Phân tích thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong nửa đầu năm cho thấy sự mất cân đối nguồn cung là nguyên nhân chính đẩy giá nhà lên cao. Nguồn cung mới trong tháng đầu năm khá hạn chế, chỉ khoảng căn. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá sơ cấp trung bình đã tăng lên , cao hơn so với năm .
Điều đáng lo ngại nhất là sự biến mất của phân khúc nhà ở bình dân. Do số lượng dự án mới ít ỏi, tỷ trọng bán chủ yếu tập trung vào các phân khúc trung cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Sự thiếu hụt nguồn cung ở TP.HCM buộc người mua phải tìm đến các thị trường lân cận, nhưng điều này không giải quyết được nhu cầu ở thực tại trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước. Việc thiếu hụt hàng hóa ở phân khúc giá phải chăng đang là rào cản lớn nhất đối với những người có thu nhập trung bình.
Định hướng Chính sách: Đưa Nhà Trở Về Đúng Giá Trị Cốt Lõi
SHS nhận định rằng để giải quyết nghịch lý giá nhà, cần phải giải quyết dứt điểm sự mất cân đối về cấu trúc cung – cầu và đưa thị trường trở lại nguyên tắc cốt lõi: nhà là để ở, không phải để đầu cơ. Khi thu nhập bình quân không thể đuổi kịp tốc độ tăng của giá nhà, mọi nỗ lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hay cải thiện đời sống đều sẽ bị triệt tiêu.
Sự cấp thiết này đòi hỏi các cơ quan quản lý cần có những chính sách mạnh mẽ và quyết liệt hơn nữa để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phải chăng. Chỉ khi phân khúc bình dân được tái lập và chiếm tỷ trọng đủ lớn, thị trường mới có thể ổn định, giảm bớt áp lực đầu cơ và quan trọng nhất là phục hồi “Giá đời” và giấc mơ an cư cho đại bộ phận người dân.
Nhìn lại kết quả của đề án 1 triệu nhà ở xã hội., số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến 7/2025 đạt 59.6% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án (đầu tư xây dựng khoảng 1,062,200 căn đến năm 2030). Trong đó, chủ yếu dừng lại ở mức Chấp Nhận Chủ Trương Đầu Tư.
