SSI vẫn “tin dùng” NLG và KDH trong ngành bất động sản dân cư năm 2026

Quan điểm của SSI về triển vọng ngành Bất động sản Nhà ở năm $2026$ là tích cực, được thúc đẩy bởi sự cải thiện đồng bộ của cả nguồn cung và nhu cầu thị trường. Năm $2026$ được kỳ vọng là giai đoạn thị trường phía Nam ghi nhận đà phục hồi mạnh mẽ, dẫn dắt bởi các doanh nghiệp có quỹ đất sạch và khả năng triển khai dự án tốt như KDH và NLG.

• SSI đánh giá tích cực triển vọng ngành BĐS dân cư năm 2026, nhờ chính sách hỗ trợ tín dụng, đầu tư công và nhu cầu nhà ở thực tăng trở lại, đặc biệt từ phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội.

• NLG được SSI lựa chọn nhờ quỹ đất lớn, tiến độ bàn giao ổn định và dòng tiền vững, giúp duy trì tăng trưởng lợi nhuận và khả năng mở rộng dự án trong giai đoạn 2026–2027.

• SSI dự báo lợi nhuận ròng của NLG tăng trưởng 2 chữ số trong năm 2026, định giá cổ phiếu vẫn ở mức hấp dẫn so với tiềm năng dài hạn, đặc biệt khi thị trường hồi phục rõ nét.

Nhìn Lại Năm 2025: Thanh Khoản Ổn Định và Sự Trở Lại của Các Chủ Đầu Tư Lớn

Năm $2025$ là một năm bản lề cho sự phục hồi của thị trường sau giai đoạn trầm lắng, mặc dù thanh khoản vẫn đi ngang và giá bán duy trì ở mức cao.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tổng số lượng giao dịch trong $9$ tháng đầu năm $2025$ gần như không thay đổi so với cùng kỳ năm trước, đạt $\mathrm{430,769}$ căn. Thị trường có sự phân hóa rõ rệt theo khu vực:

• Tại Hà Nội: Nguồn cung căn hộ mới ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, đạt $\mathrm{24,556}$ căn, tương đương $80\%$ tổng lượng cung năm $2024$. Tâm điểm vẫn là khu vực phía Đông và Văn Giang (Hưng Yên), nơi các đại đô thị của Vinhomes cùng các chủ đầu tư chưa niêm yết khác chiếm ưu thế.
• Tại khu vực phía Nam: Nguồn cung sơ cấp đạt hơn $\mathrm{12,000}$ căn hộ ($+3\%$ so với cùng kỳ), với phần lớn tập trung tại TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu. Nhu cầu thị trường tăng mạnh đột biến, gấp $5.7$ lần so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu tập trung vào các dự án tại TP.HCM.

Mặc dù tốc độ tăng đã chậm lại, giá bán vẫn neo ở mức cao, cho thấy tâm lý găm giữ hàng hóa và kỳ vọng về sự hồi phục trong tương lai của các chủ đầu tư.

Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết đã cải thiện đáng kể trong nửa đầu năm $2025$. VHM và NLG ghi nhận tăng trưởng doanh số bán hàng lần lượt là $+31\%$ và $+24\%$ so với cùng kỳ. Đáng chú ý, các dự án ở vùng ven như The Gió Riverside (Bình Dương) của AGG đạt kết quả tích cực, với tốc độ hấp thụ cao nhờ hưởng lợi từ thông tin sáp nhập hành chính và đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông liên vùng.

Quý $4/2025$ được xem là giai đoạn cao điểm với hoạt động mở bán sôi động trở lại, đặc biệt tại khu vực phía Nam. Các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG, và NLG đều có kế hoạch mở bán các dự án mới quy mô lớn, kỳ vọng hưởng lợi từ đà hồi phục của thị trường.

Triển Vọng Năm 2026: Nguồn Cung Tăng Mạnh và Tỷ Lệ Hấp Thụ Ổn Định

Bước sang năm $2026$, thị trường Bất động sản Nhà ở được dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực mạnh mẽ, với sự phục hồi rõ nét, đặc biệt là ở thị trường phía Nam.

Nguồn cung tiếp tục tăng mạnh: Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM dự kiến đạt $\mathrm{60,300}$ căn ($+11\%$ so với cùng kỳ năm $2025$). Sự gia tăng nguồn cung này đến từ việc tái khởi động các dự án bị vướng mắc pháp lý, các dự án thí điểm theo Nghị quyết $171$ và các dự án mới được phê duyệt. Khu vực vùng ven như Bình Dương, Bà Rịa–Vũng Tàu, Đồng Nai và Tây Ninh được kỳ vọng chiếm khoảng $30\%$ tổng nguồn cung, cho thấy tín hiệu hồi phục mạnh mẽ của các thị trường vệ tinh.

Nhu cầu mua nhà cải thiện: Nhu cầu được kỳ vọng tăng lên nhờ hai yếu tố cốt lõi:

1. Mặt bằng lãi suất duy trì thấp, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận vốn vay.
2. Hạ tầng giao thông liên vùng ngày càng hoàn thiện, giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa các trung tâm lớn (Hà Nội, TP.HCM) và các tỉnh lân cận, làm tăng tính hấp dẫn của bất động sản vùng ven.

Với nguồn cung dồi dào và giá bán vẫn neo cao, SSI dự báo tỷ lệ hấp thụ sẽ ổn định quanh mức $85$–$90\%$, tương tự giai đoạn thị trường phát triển lành mạnh $2015-2018$, thay vì tình trạng vượt cung như năm $2024$.

Dự báo Lợi nhuận và Định Giá

SSI dự báo doanh số bán hàng của VHM sẽ tăng trưởng $+8\%$ so với cùng kỳ trong năm $2026$. Trong khi đó, KDH và NLG được kỳ vọng tăng trưởng doanh số bán hàng mạnh hơn, đạt $+25\%$ so với cùng kỳ trong năm $2026$, nhờ vào nền thấp năm $2024$ và việc tung ra các dự án mới.

Về lợi nhuận sau thuế năm $2026$, SSI dự báo VHM sẽ tăng trưởng $+8\%$ so với cùng kỳ, còn NLG và KDH dự kiến tăng trưởng mạnh hơn, đạt mức $+12\%$–$14\%$ so với cùng kỳ.

Về mặt định giá, VHM đang giao dịch ở mức P/B $2.0$x, tương đương với mức trung bình $5$ năm, phản ánh phần lớn tiềm năng tăng trưởng. Ngược lại, NLG ($1.5$x P/B) và KDH ($2.0$x P/B) đang giao dịch thấp hơn mức P/B trung bình $5$ năm, cho thấy dư địa tăng giá còn đáng kể khi thị trường hồi phục rõ nét hơn.

Đây là lý do SSI lựa chọn KDH (giá mục tiêu 36,500 đồng) và NLG (giá mục tiêu 45,900 đồng) là những cổ phiếu ưa thích trong danh mục đầu tư cho chu kỳ phục hồi.

NLG: Mở Khóa dự án Paragon Đại Phước (Đồng Nai) và Waterpoint Giai đoạn 2 (Long An)

Trong khi “người xấu” như DXG cứ tăng giá vù vù, sao người tốt như KDH, NLG cứ mãi lẹt đẹt?