Phân tích Doanh Nghiệp
Ngành Bất động sản Việt Nam: Nguồn cung tăng mạnh nhờ thay đổi chính sách nhằm hỗ trợ phê duyệt pháp lý (KDH, NLG)
-
Chính phủ chuyển hướng chính sách từ siết chặt sang hỗ trợ, tháo gỡ pháp lý, tinh giản thủ tục, giúp số dự án được phê duyệt tăng mạnh từ 2026; môi trường lãi suất ổn định cũng hỗ trợ nhu cầu.
- Giá căn hộ tăng cao tại Hà Nội và TP.HCM (Hà Nội +41% YoY, đạt 3,640 USD/m²), tạo làn sóng đầu tư nhưng khiến nhu cầu ở thực suy yếu; nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp gây mất cân đối dài hạn.
-
Khuyến nghị đầu tư: HSC ưa thích Khang Điền (KDH) và Nam Long (NLG) nhờ nền tảng vững chắc, sản phẩm trung cấp; Novaland (NVL) hấp dẫn ngắn hạn nhờ cải thiện pháp lý tại các dự án trọng điểm
Với việc Chính phủ thay đổi chính sách, chuyển sang hỗ trợ tích cực hơn nhằm hướng đến tăng trưởng, năm 2025 được xem là giai đoạn tích lũy nền tảng. Các chính sách này dự kiến sẽ có tác động rõ nét từ năm 2026 trở đi, với số lượng dự án nhận được phê duyệt tăng mạnh, phù hợp với phản hồi từ các nhà phát triển bất động sản rằng quy trình phê duyệt đã trở nên thông suốt hơn. Nhu cầu thị trường được kỳ vọng sẽ tiếp tục vững chắc nhờ môi trường lãi suất ổn định trong năm 2026. Tuy nhiên, sự mất cân đối về nguồn cung căn hộ cao cấp vẫn là mối lo ngại chính trong dài hạn.
Trong bối cảnh này, HSC ưa thích cổ phiếu Nam Long (NLG) và Khang Điền (KDH) nhờ có yếu tố nền tảng vững chắc và sự hiện diện ở phân khúc trung cấp, vốn có nhu cầu ở thực vững chắc. Ngoài ra, chúng tôi cũng cho rằng Novaland (NVL) là lựa chọn đầu tư ngắn hạn hấp dẫn với câu chuyện chuyển biến lợi nhuận nhờ những cải thiện liên quan đến quy trình phê duyệt pháp lý.
Thay đổi Chính sách: Từ Siết chặt Chuyển sang Hỗ trợ
HSC nhận thấy kể từ khi có thế hệ lãnh đạo mới, Chính phủ đã thay đổi chính sách đối với ngành bất động sản, chuyển từ giai đoạn thắt chặt quy định sang cách tiếp cận có tính hỗ trợ và định hướng tăng trưởng rõ rệt hơn.
Trong suốt năm 2025, Chính phủ đã ban hành một loạt các nghị quyết và nghị định lớn nhằm tháo gỡ các nút thắt pháp lý, tinh giản thủ tục đầu tư, giải quyết các dự án tồn đọng và ban hành các cơ chế thí điểm mới nhằm hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất và phát triển nhà ở xã hội.
Các văn bản này bao gồm cơ chế thí điểm cho phép doanh nghiệp bất động sản tiếp nhận quyền sử dụng đất thông qua thương lượng (thay vì đấu giá bắt buộc) và các cơ chế đặc thù nhằm giải quyết các vướng mắc pháp lý phát sinh từ các quy định mâu thuẫn hoặc chưa rõ ràng.
Vì năm 2025 là năm đặt nền móng về mặt pháp lý, HSC kỳ vọng thị trường sẽ nhận được các tác động hữu hình trong năm 2026, dẫn đến số lượng dự án được phê duyệt và mở bán ra thị trường sẽ tăng đáng kể. Điều này cũng phù hợp với phản hồi từ các nhà phát triển, khẳng định các cơ quan chức năng không còn ngần ngại trong việc cấp phép dự án.
Dựa trên môi trường pháp lý được nới lỏng hơn, HSC dự báo tổng doanh số bán nhà của sáu nhà phát triển trong danh sách khuyến nghị sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR giai đoạn 2024-2027 ở mức 31.7%.
Nhu cầu Ở thực Suy yếu khi Giá bán Tăng cao
Trong năm 2025, diễn biến nổi bật trên thị trường bất động sản Việt Nam là giá căn hộ tăng mạnh tại TP.HCM và Hà Nội. Theo CBRE, tính đến cuối Quý 3/2025, giá bán bình quân sơ cấp tại Hà Nội đã tăng 41% so với cùng kỳ lên 3,640 USD/m2, cao hơn cả TP.HCM.
Đà tăng giá này được thúc đẩy bởi sự thay đổi thị hiếu của khách hàng sau đợt khủng hoảng trái phiếu, hướng tới các tài sản bất động sản “có nền tảng và dễ tạo ra tiền mặt” và môi trường lãi suất thấp trong 9 tháng đầu năm 2025, tạo nên một làn sóng đầu tư mạnh mẽ.
Mặc dù lãi suất ngân hàng bắt đầu tăng nhẹ từ tháng 10/2025, nhưng mức này vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước và HSC kỳ vọng lãi suất sẽ ổn định trong năm 2026, tiếp tục hỗ trợ nhu cầu đầu tư. Tuy nhiên, HSC vẫn lo ngại về sự mất cân đối ngày càng tăng vì các đợt mở bán mới có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, vốn chủ yếu thu hút nhu cầu đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực đang có dấu hiệu suy yếu do giá bán tăng cao. Mặc dù triển vọng ngắn hạn tích cực cho năm 2026, HSC vẫn thận trọng về sức khỏe của thị trường trong dài hạn do sự mất cân bằng cung-cầu ngày càng nới rộng.
Định giá và Khuyến nghị
Mặc dù triển vọng hấp dẫn nhờ doanh số bán nhà cải thiện, cổ phiếu các nhà phát triển bất động sản trong danh sách khuyến nghị vẫn đang giao dịch với mức định giá rẻ, cho thấy khả năng được định giá lại ở mặt bằng cao hơn khi triển vọng lợi nhuận phục hồi rõ rệt hơn từ năm 2026.
Trong số các công ty được khuyến nghị, HSC ưa thích Khang Điền (KDH, giá mục tiêu 44,100 đồng) và Nam Long (NLG, giá mục tiêu 46,200 đồng), xem đây là những ý tưởng đầu tư dài hạn. Cả hai công ty đều có nền tảng cơ bản vững chắc và có sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp, vốn được thúc đẩy bởi nhu cầu mua để ở. Chúng tôi cũng kỳ vọng cả hai sẽ hưởng lợi từ việc đẩy nhanh quy trình phê duyệt pháp lý.
Trong ngắn hạn, HSC cho rằng Novaland (NVL) là một ý tưởng đầu tư hấp dẫn nhờ có câu chuyện chuyển biến lợi nhuận, với những tiến triển gần đây trong việc giải quyết các vướng mắc pháp lý tại các dự án trọng điểm như Aqua City.
NLG: Tăng Tốc Bán Hàng Trong Quý 4/2025, dự báo lợi nhuận quý 4 đạt 350-390 tỷ.