BCM: Động Lực Mới Từ KCN Bàu Bàng Mở Rộng và dòng tiền hơn 3 nghìn tỷ mỗi năm từ chuyển nhượng quỹ đất nghìn ha.

• KCN Bàu Bàng mở rộng tạo dòng tiền sớm: BCM đã ký hợp đồng cho thuê 45.75 ha, thu về hơn 1,500 tỷ; giá thuê cạnh tranh ~135 USD/m², giúp cải thiện thanh khoản trong bối cảnh chưa tăng vốn thành công.

• Mảng bất động sản dân cư phục hồi mạnh: Quỹ đất 1,186 ha, dự kiến chuyển nhượng 20–25 ha/năm, mang lại 3,500–4,000 tỷ dòng tiền; Thành phố Mới Bình Dương hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng (metro Suối Tiên – Thủ Dầu Một).

• Kết quả kinh doanh và định giá: 9T/2025 doanh thu 5,201 tỷ (+62% YoY), LNST 2,269 tỷ (+195% YoY); nợ ròng/vốn chủ sở hữu 90.8% cao hơn trung vị ngành, nhưng các CTCK (MBS, ACBS, VCBS) vẫn đánh giá khả quan với giá mục tiêu 73,600–77,800 đồng/cp.

Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM) đang được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mới, chủ yếu nhờ vào các dự án khu công nghiệp (KCN) trọng điểm và sự phục hồi rõ rệt của thị trường bất động sản dân dụng tại khu vực phía Nam. Với vị thế là doanh nghiệp “đầu tàu” trong hệ sinh thái công nghiệp – đô thị – dịch vụ tại Bình Dương, BCM sở hữu những lợi thế cạnh tranh dài hạn.

Động Lực Tăng Trưởng Chính: KCN và Bất Động Sản Dân Cư

KCN Bàu Bàng Mở Rộng Mang Lại Dòng Tiền Sớm: Dự án KCN Bàu Bàng Mở rộng đang được đẩy nhanh tiến độ và dự kiến bắt đầu đi vào khai thác từ cuối năm 2025. Dự án này sẽ bổ sung đáng kể nguồn cung đất cho thuê và dòng tiền cho doanh nghiệp. Với mức giá chào thuê khoảng 135 USD/m2, được đánh giá là cạnh tranh so với mặt bằng chung khu vực, KCN này kỳ vọng sẽ dễ dàng thu hút khách thuê.

BCM đã ký hợp đồng cho thuê 45.75 ha tại dự án này với một khách hàng lớn, tương đương dòng tiền hơn 1,500 tỷ đồng, giúp hỗ trợ đáng kể cho nhu cầu thanh khoản của doanh nghiệp trong giai đoạn chưa thể hoàn tất việc phát hành cổ phiếu tăng vốn.

Ngoài ra, KCN Cây Trường cũng được dự kiến bắt đầu khai thác từ năm 2026, tạo thêm dư địa tăng trưởng cho BCM, đặc biệt với định hướng thu hút các ngành công nghệ cao và thân thiện môi trường, phù hợp với các tiêu chuẩn ESG.

Đẩy Nhanh Chuyển Nhượng Dự Án Bất Động Sản Dân Cư: Thị trường bất động sản dân dụng khu vực phía Nam, đặc biệt là khu vực Đông Bắc TP.HCM, đã ghi nhận mức độ phục hồi mạnh mẽ. Sự tích cực này đang lan tỏa đến khu vực Bình Dương (cũ), tạo điều kiện thuận lợi để BCM đẩy nhanh việc chuyển nhượng các lô đất thương phẩm.

Với quỹ đất dân dụng lớn khoảng 1,186 ha, BCM sở hữu cơ hội lớn để thu về dòng tiền. VCBS kỳ vọng doanh thu mảng dân cư có thể đạt khoảng 3,500 đến 3,600 tỷ đồng trong năm 2025, thông qua việc chuyển nhượng 20-25 ha đất.

Về dài hạn, mảng này được dự báo duy trì tốc độ chuyển nhượng 20-30 ha mỗi năm, mang lại 3,500 – 4,000 tỷ đồng dòng tiền, giúp giảm áp lực nợ vay tài chính.

Bên cạnh đó, dự án Thành phố Mới Bình Dương (BDNC) cũng được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả nhờ sự phát triển của hạ tầng liên vùng như tuyến metro Suối Tiên – Thủ Dầu Một.

Kết Quả Kinh Doanh và Triển Vọng Phục Hồi

BCM ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan trong 9 tháng đầu năm 2025 với doanh thu đạt 5,201 tỷ đồng (tăng 62% so với cùng kỳ) và Lợi nhuận sau thuế (LNST) đạt 2,269 tỷ đồng (tăng 195% so với cùng kỳ), hoàn thành 77% dự phóng cả năm của ACBS.

Mặc dù doanh thu Quý 3/2025 giảm 33% so với cùng kỳ do mảng bất động sản ghi nhận diện tích bàn giao thấp hơn, LNST vẫn tăng 16% so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ lợi nhuận được chia từ các công ty liên doanh, liên kết, đặc biệt là VSIP, tăng 118%.

VCBS và ACBS cùng dự báo hoạt động cho thuê đất KCN của BCM sẽ tích cực trở lại nhờ các yếu tố:

thứ nhất, những lo ngại liên quan đến chính sách thuế quan của Mỹ đã dần hạ nhiệt, hỗ trợ tâm lý nhà đầu tư FDI;

thứ hai, Việt Nam tiếp tục duy trì lợi thế thu hút đầu tư so với các đối thủ trong khu vực.

Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ thu hút FDI trong lĩnh vực công nghệ cao và ưu đãi cho công nghiệp hỗ trợ cũng phù hợp với định hướng phát triển các dự án mới của BCM.

Bất Động Sản Khu Công Nghiệp: Vượt Qua Cú Sốc Thuế Quan, Hướng Đến Giai Đoạn Phục Hồi

Thị trường bất động sản Khu công nghiệp (KCN) Việt Nam đang cho thấy những tín hiệu tích cực rõ rệt, đặc biệt sau giai đoạn chịu ảnh hưởng từ chính sách thuế quan của Mỹ. Theo phân tích của MBS, ngành KCN đã bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ, được củng cố bởi kết quả kinh doanh ấn tượng, dòng vốn FDI quay trở lại và những cải thiện về khung pháp lý.

Thị Trường Phục Hồi và Dòng Vốn FDI Quay Trở Lại

Những lo ngại về tác động tiêu cực của chính sách thuế đối ứng Mỹ đã dần phai nhạt. Việt Nam được đánh giá là vẫn duy trì lợi thế cạnh tranh khi mức thuế suất Mỹ áp cho hàng hóa Việt Nam không quá khác biệt so với các nước khác trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, Philippines hay Malaysia, vốn đều ở mức 19%.

Trong khi đó, các đối thủ cạnh tranh thu hút FDI như Ấn Độ phải chịu mức thuế suất lên tới 50%, và Trung Quốc chịu mức thuế quan trung bình dự kiến khoảng 47%, càng củng cố vị thế của Việt Nam. Thực tế cho thấy thị trường KCN đã có dấu hiệu phục hồi trong Quý 3/2025, với giá chào thuê trung bình tăng 4% so với cùng kỳ và diện tích hấp thụ cũng tăng trở lại. Khách thuê đã quay trở lại đàm phán và nhận bàn giao đất sau khi Mỹ công bố thuế suất áp dụng.

Về dòng vốn, vốn FDI giải ngân lũy kế 10 tháng đầu năm 2025 tăng 9% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất trong 5 năm. Đáng chú ý, vốn FDI điều chỉnh trong 10 tháng tăng tới 45% so với cùng kỳ, cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục kế hoạch đầu tư sản xuất dài hạn tại Việt Nam.

Mặc dù vậy, thị trường vẫn cần theo dõi các cuộc đàm phán giữa Việt Nam và Mỹ về xuất xứ hàng hóa “trung chuyển” (transhippment) và kết quả điều tra theo Mục 232 Đạo luật Mở rộng Thương mại 1962 đối với một số mặt hàng như ô tô, vi mạch bán dẫn, gỗ, đồ nội thất.

Cơ Hội Mới Từ Pháp Lý và Mở Rộng Quỹ Đất Chiến Lược

Ngành KCN đang đứng trước những cơ hội tăng trưởng mới nhờ những thay đổi về mặt pháp lý và quy hoạch. Tiến độ phê duyệt pháp lý đang nhanh hơn sau khi Luật số 57/2024/QH15 được triển khai, giúp thị trường chứng kiến nguồn cung mới dồi dào hơn. Các doanh nghiệp phát triển KCN đang mở rộng nhanh quỹ đất, đẩy nhanh tiến độ đền bù và xây dựng cơ sở hạ tầng.

Cụ thể, KBC được phê duyệt thêm 6 KCN mới, tăng thêm 2,200 ha đất KCN. Tổng công ty Becamex (BCM) có thêm hơn 1,000 ha tại KCN Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng. IDC được bổ sung thêm 640 ha tại KCN Vinh Quang và Phú Long, đây là nền tảng vững chắc cho tăng trưởng trung hạn của công ty.

Ngoài ra, việc sáp nhập tỉnh thành cũng mang lại cơ hội phát triển KCN mới. Các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng – Hải Dương và TPHCM mới đang đẩy nhanh các dự án trọng điểm về hạ tầng giao thông và KCN, tạo ra lợi thế liên kết vùng và hình thành các trung tâm KCN trong siêu đô thị.

Định Giá và Khuyến Nghị

Áp lực tài chính của BCM gia tăng khi kế hoạch phát hành thêm 150 triệu cổ phiếu chưa thành công, gây áp lực đến việc thanh toán các khoản vay đến hạn. Mặc dù tổng nợ vay đã giảm nhẹ trong 9 tháng đầu năm 2025, dư nợ tài chính của doanh nghiệp vẫn ở mức khá cao (22,239 tỷ đồng).

Tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu của BCM là 90.8%, cao hơn nhiều so với mức trung vị ngành. Tuy nhiên, việc KCN Bàu Bàng Mở rộng đi vào hoạt động sớm và dòng tiền từ mảng bất động sản dân cư sẽ hỗ trợ đáng kể thanh khoản, giảm bớt áp lực trong giai đoạn này. BCM vẫn đang tiếp tục phát hành trái phiếu để tái cơ cấu vốn cho các dự án lớn.

MBS đánh giá giá cổ phiếu BCM đang ở mức hấp dẫn so với giá trị tài sản công ty sở hữu, do mảng KCN chỉ chiếm khoảng 20-30% giá trị tài sản, phần còn lại là quỹ đất thương mại – dịch vụ lớn chưa được khai thác. MBS (14.11.2025) cũng đưa ra khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu 77,800 VND/cổ phiếu.

VCBS (25.11.2025) đưa ra khuyến nghị TRUNG LẬP cho cổ phiếu BCM với mức định giá hợp lý là 73,643 VND/cổ phiếu cho giai đoạn cuối năm 2025 – đầu năm 2026, dựa trên kỳ vọng LNST năm 2026 tăng trưởng 11.5%, đạt 2,857 tỷ.

Trong khi đó, ACBS (28.11.2025) duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu cuối năm 2026 là 77,400 VND/cổ phiếu.  

Elibook Team không có khuyến nghị giao dịch ở BCM.