NLG: Bản lề của chu kỳ tăng trưởng mới 2026-2028 trong bối cảnh biến động lãi suất

• Tài chính & sức khỏe bảng cân đối: NLG đã chuyển từ trạng thái nợ ròng 3,121 tỷ đồng (Q3/2025) sang tiền mặt ròng 2,645 tỷ đồng (cuối 2025) nhờ phát hành quyền mua (thu về 2,500 tỷ đồng) và thoái vốn 15% Izumi City (thu về 1,600 tỷ đồng). Tỷ lệ nợ vay ròng/VCSH ở mức -17.8%, hệ số thanh toán hiện hành 3.0x – mức rất an toàn trong ngành bất động sản.

• Danh mục dự án & backlog: Quỹ đất sạch 681 ha, với các dự án trọng điểm Waterpoint (355 ha, doanh số 2025 4,810 tỷ đồng), Izumi City (170 ha, mở bán phân khu Canaria 2026), Elyse Island (45 ha, giá bán 110–130 triệu đồng/m²), Mizuki Park (26 ha), Akari City (8.5 ha). Backlog cuối 2025 đạt 10,900 tỷ đồng, dự kiến đóng góp 6,900 tỷ đồng doanh thu 2026 và 10,100 tỷ đồng năm 2027.

• Doanh số & định giá: Doanh số bán hàng 2025 đạt kỷ lục 11,855 tỷ đồng (+128% YoY). Mục tiêu nội bộ 2026 20–24 nghìn tỷ đồng, trong khi Vietcap dự báo 12.9 nghìn tỷ đồng, VCBS dự báo ~16 nghìn tỷ đồng. LNST 2026 dự báo 698–1,273 tỷ đồng, tăng mạnh lên 963 tỷ đồng (+38% YoY) năm 2027. Giá cổ phiếu NLG đang giao dịch 24,000–28,000 đồng/cp, P/B dự phóng 2026 chỉ 0.9x, thấp hơn trung bình 5 năm (1.6x). Vietcap khuyến nghị MUA, giá mục tiêu 45,800 đồng/cp; VCBS MUA, giá mục tiêu 38,768 đồng/cp.

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long đang sở hữu một tổ hợp các yếu tố thuận lợi để bứt phá trong giai đoạn 2026-2028. Mặc dù những rào cản về lãi suất và tâm lý thị trường trong ngắn hạn là không thể phủ nhận, nhưng doanh nghiệp đã chuẩn bị một “tấm khiên” tài chính vững chắc và một “động cơ” tăng trưởng mạnh mẽ từ danh mục dự án đô thị tích hợp.

Dòng sản phẩm của Nam Long, với trọng tâm là phân khúc trung cấp và vừa túi tiền, luôn có tỷ lệ hấp thụ tốt nhất thị trường nhờ đáp ứng nhu cầu an cư thực sự của người dân – phân khúc ít bị ảnh hưởng bởi các yếu tố đầu cơ hơn so với bất động sản cao cấp hay nghỉ dưỡng. Việc đồng hành cùng các đối tác Nhật Bản không chỉ giúp Nam Long tiếp cận nguồn vốn ổn định mà còn nâng tầm chất lượng quy hoạch và vận hành tại các khu đô thị như Mizuki Park, Izumi City và Elyse Island.  

Với lợi thế quỹ đất lớn đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, hệ thống hạ tầng giao thông kết nối đang dần hiện hữu, và một cấu trúc tài chính “không nợ ròng“, Nam Long xứng đáng là cổ phiếu yêu thích trong nhóm ngành bất động sản cho tầm nhìn đầu tư trung và dài hạn. Nhà đầu tư nên tận dụng những đợt điều chỉnh của thị trường để tích lũy cổ phiếu NLG, hướng tới mục tiêu bứt phá khi mặt bằng lãi suất dần ổn định và làn sóng hạ tầng tại phía Nam đi vào giai đoạn vận hành đồng bộ vào cuối năm 2026 và đầu năm 2027.

Chiến lược phát triển đô thị bền vững, sự nhạy bén trong việc thâu tóm quỹ đất tại các cực tăng trưởng mới (Quảng Ninh, Hải Phòng) và cam kết mang lại giá trị thực cho người mua nhà sẽ tiếp tục là kim chỉ nam giúp Nam Long duy trì vị thế  của mình trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản Việt Nam. 

Ngày 24/3 tới đây CTCP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán NLG) sẽ chốt danh sách cổ đông tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2026. Đại hội dự kiến tổ chức vào ngày 25/4 tại Thiskyhall, số 10 Mai Chí Thọ, phường An Khánh, TP. HCM.

Bối cảnh vĩ mô: Gánh nặng lãi suất và sự thanh lọc tự nhiên của thị trường

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một thực tế đầy thách thức khi lãi suất cho vay mua nhà tăng vọt sau giai đoạn bình ổn hỗ trợ phục hồi. Các dữ liệu thị trường ghi nhận mặt bằng lãi suất cho vay mua bất động sản phổ biến trong khoảng 12% – 14%/năm, thậm chí có những gói vay thả nổi chạm ngưỡng 15%/năm.

Sự gia tăng đột ngột khoảng 5-6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước đã tạo ra áp lực tài chính cực lớn lên cả người mua nhà và các nhà phát triển dự án, dẫn đến sự thận trọng bao trùm lên thanh khoản toàn thị trường.  

Nguyên nhân của đợt tăng lãi suất này được giới phân tích nhận định là do chi phí vốn đầu vào của các ngân hàng tăng mạnh, với lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại nhiều đơn vị đạt mức 7.2% – 9%/năm.

Tại các ngân hàng quốc doanh lớn, mức điều chỉnh cũng rất rõ rệt; ví dụ, BIDV áp dụng mức lãi suất lên tới 13.5%/năm cho kỳ hạn 18 tháng, so với mức 6.5% – 8% trước đó. Vietcombank, một trong những ngân hàng có chính sách cho vay thận trọng nhất, cũng ghi nhận lãi suất ưu đãi cho các gói vay mua bất động sản ở mức 9.9%/năm trước khi chuyển sang cơ chế thả nổi khoảng 10.3% – 11%.  

Sự biến động này đã thúc đẩy một quá trình “thanh lọc tự nhiên” trên thị trường. Những doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao, quỹ đất chưa hoàn thiện pháp lý hoặc sản phẩm không đáp ứng nhu cầu ở thực đang phải đối mặt với nguy cơ đóng băng thanh khoản.

Ngược lại, những chủ đầu tư có uy tín, sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp ven đô với giá từ 55-75 triệu đồng/m2 vẫn duy trì được sự quan tâm nhờ tính thiết thực và pháp lý minh bạch. Đây chính là bối cảnh mà Nam Long, với chiến lược tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp và năng lực triển khai đã được chứng minh, có thể tận dụng để củng cố thị phần.

Bảng 1: So sánh lãi suất cho vay mua nhà thực tế tại các ngân hàng lớn tháng 3/2026

Mặc dù áp lực lãi suất là hiện hữu, Ngân hàng Nhà nước được dự báo sẽ theo sát diễn biến để điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, ưu tiên kiểm soát lạm phát và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững. 

Kỳ vọng áp lực này sẽ dần hạ nhiệt vào cuối năm 2026 khi thanh khoản hệ thống cải thiện nhờ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và sự thích nghi của các hộ kinh doanh với các quy định mới.

Đối với Nam Long, công ty đã chủ động đưa ra các chính sách ưu đãi lãi suất (như hỗ trợ lãi suất 9% và ân hạn nợ gốc) kết hợp cùng các ngân hàng đối tác để giảm bớt gánh nặng cho khách hàng, giúp doanh số ký bán duy trì đà tăng trưởng.  

Sức mạnh tài chính: Hệ thống phòng thủ và bàn đạp cho chu kỳ mới

Điểm khác biệt lớn nhất giúp Nam Long đứng vững trước “cơn bão” lãi suất năm 2026 chính là cấu trúc tài chính cực kỳ lành mạnh, kết quả của một chiến lược quản trị vốn thận trọng và hiệu quả trong năm 2025. Công ty đã tận dụng tốt giai đoạn thị trường hồi phục để củng cố bảng cân đối kế toán thông qua ba trụ cột chính: thoái vốn dự án, phát hành quyền mua và dòng tiền từ bán hàng.  

Vào cuối năm 2025, Nam Long đã hoàn tất đợt phát hành quyền mua cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (tỷ lệ 100:26) với mức giá 25,000 đồng/cổ phiếu, thu về hơn 2,500 tỷ đồng. Song song với đó, việc hoàn tất chuyển nhượng 15% cổ phần tại dự án Izumi City cho đối tác Nhật Bản (Tokyu Corp) đã mang lại khoảng 1,600 tỷ đồng tiền mặt và ghi nhận khoản lợi nhuận trước thuế khoảng 489 tỷ đồng.

Những động thái này đã giúp Nam Long chuyển mình mạnh mẽ từ trạng thái nợ ròng 3,121 tỷ đồng vào cuối quý 3/2025 sang trạng thái tiền mặt ròng 2,645 tỷ đồng vào cuối năm 2025.  

Tỷ lệ nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu của Nam Long ở mức -17.8% vào cuối năm 2025 là một con số ấn tượng trong ngành bất động sản, nơi các doanh nghiệp thường thâm dụng đòn bẩy lớn.

Vị thế tiền mặt dồi dào (khoảng 8,030 tỷ đồng bao gồm cả đầu tư ngắn hạn) không chỉ giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro chi phí lãi vay tăng cao mà còn tạo ra lợi thế tuyệt đối trong việc chủ động triển khai các dự án quy mô lớn mà không phụ thuộc quá nhiều vào hạn mức tín dụng ngân hàng.

Bảng 2: Các chỉ số tài chính cơ bản và dự phóng của NLG (2025 – 2028F)

Khả năng thanh toán của công ty cũng duy trì ở mức cao với hệ số thanh toán hiện hành đạt 3.0 lần và hệ số thanh toán nhanh đạt 1.6 lần vào cuối năm 2025.

Điều này cho thấy khả năng đáp ứng các nghĩa vụ nợ ngắn hạn của Nam Long là cực kỳ vững chắc, ngay cả trong kịch bản thị trường gặp khó khăn về dòng tiền bán hàng. Sự củng cố tài chính này chính là nền tảng để công ty theo đuổi kế hoạch thâu tóm các quỹ đất mới tại Hạ Long và Hải Phòng trong nửa đầu năm 2026.  

Danh mục dự án: Động lực từ các khu đô thị tích hợp

Chiến lược phát triển dự án của Nam Long tập trung vào việc kiến tạo những cộng đồng cư dân hoàn chỉnh, thay vì chỉ bán những đơn vị nhà ở đơn lẻ. Với quỹ đất sạch khoảng 681 ha, các dự án trọng điểm của Nam Long đều nằm ở những vị trí chiến lược, hưởng lợi trực tiếp từ sự bứt phá của hạ tầng giao thông khu vực phía Nam.   

Khu đô thị Southgate và Waterpoint (Long An)

Với quy mô lên tới 355 ha (Giai đoạn 1 Southgate 165 ha và Giai đoạn 2 là 190 ha), Waterpoint là dự án đại đô thị trọng điểm nhất của Nam Long tại cửa ngõ Tây Nam TP.HCM. Dự án này không chỉ là nguồn cung sản phẩm đa dạng từ nhà ở xã hội EhomeS cho đến biệt thự hạng sang Grand Villa, mà còn là minh chứng cho năng lực phát triển hạ tầng nội khu đồng bộ của công ty.  

Năm 2025, Southgate đóng góp tới 44% tổng doanh số bán hàng của toàn công ty, tương đương khoảng 4,810 tỷ đồng. Sự hấp dẫn của Waterpoint đến từ khả năng kết nối giao thông vượt trội qua cao tốc TP.HCM – Trung Lương và dự án cao tốc Bến Lức – Long Thành sắp hoàn thành, giúp rút ngắn khoảng cách với trung tâm TP.HCM và sân bay Long Thành trong tương lai.

Nam Long đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất cho 190 ha của giai đoạn 2 vào quý 3/2025, tạo tiền đề để triển khai bán hàng từ năm 2028.  

Cụm dự án tại Đồng Nai: Izumi City và Elyse Island

Đồng Nai đang trở thành địa bàn chiến lược mới của Nam Long nhờ sự tập trung của các dự án hạ tầng tỷ đô như Sân bay quốc tế Long Thành, đường Vành đai 3 và đường Hương Lộ 2.  

1. Izumi City (170 ha): Nằm tại khu vực Biên Hòa, dự án là liên doanh giữa Nam Long và Hankyu Hanshin (Nhật Bản). Sau khi thoái 15% vốn, dự án hiện được hạch toán là công ty liên kết từ tháng 11/2025. Năm 2026, dự án dự kiến mở bán phân khu Canaria (461 căn thấp tầng) với doanh số kỳ vọng đạt mức cao nhờ hạ tầng đường Hương Lộ 2 đang được đẩy nhanh tiến độ, giúp kết nối trực tiếp tới tuyến Long Thành – Dầu Giây.  

2. Elyse Island (45 ha): Trước đây là dự án Paragon Đại Phước, tọa lạc trên đảo Đại Phước, Nhơn Trạch. Đây là dự án biệt lập hạng sang với chỉ 333 căn biệt thự mang phong cách Địa Trung Hải và Nam Âu. Elyse Island được ví như “hòn ngọc phía Đông” nhờ vị trí độc tôn giữa lòng sông Đồng Nai và khả năng tiếp cận nhanh chóng với TP. Thủ Đức qua đường Vành đai 3. Dự án bắt đầu mở bán từ tháng 12/2025 với mức giá dao động từ 110-130 triệu đồng/m2, nhắm đến giới tinh hoa và các nhà đầu tư dài hạn đón đầu điểm rơi hạ tầng năm 2026-2027.   

Các dự án tại TP.HCM và vệ tinh khác

• Mizuki Park (26 ha): Một dự án tiêu biểu cho dòng sản phẩm Flora và Valora tại khu Nam TP.HCM. Dự án vẫn duy trì sức nóng với phân khu Trellia Cove (lô CC5 và LK11) đã nhận giấy phép bán hàng và bắt đầu xây dựng từ tháng 7/2025. Năm 2026, Mizuki Park dự kiến sẽ bắt đầu bàn giao những căn thấp tầng đầu tiên của phân khu mới này vào quý 4.

• Akari City (8,5 ha): Tọa lạc tại quận Bình Tân, Akari City là nguồn cung căn hộ trung cấp quan trọng cho nhu cầu ở thực tại nội đô TP.HCM. Giai đoạn 2 của dự án đang trong quá trình bàn giao, trong khi giai đoạn 3 (khoảng 1,200 căn hộ) đang được chuẩn bị để mở bán trong năm 2027.  

• Central Lake Cần Thơ (43 ha): Dự án đang ghi nhận tiến độ bán hàng và bàn giao rất tốt tại phân khu đất nền và nhà ở thấp tầng, đóng góp dòng tiền ổn định cho công ty trong giai đoạn 2025-2026.  

• Chiến lược mở rộng phía Bắc: Nam Long đang đẩy mạnh hiện diện tại Hải Phòng với dự án An Zen Residences (1.5 ha) cung cấp 887 căn hộ Ehome và dự án VSIP Hải Phòng (21 ha) dự kiến ra mắt trong năm 2027. Sự chuyển dịch này giúp đa dạng hóa rủi ro địa lý và tận dụng sự phát triển của các khu công nghiệp tại miền Bắc.  

Triển vọng doanh số và lợi nhuận: Backlog là chìa khóa tăng trưởng

Năm 2025 ghi nhận doanh số bán hàng kỷ lục của Nam Long đạt 11,855 tỷ đồng, tăng trưởng 128% so với năm 2024. Đây là một kết quả vượt kỳ vọng trong bối cảnh thị trường chung còn nhiều khó khăn, cho thấy sự ưu tiên của khách hàng đối với những chủ đầu tư uy tín.

Dựa trên đà phục hồi này, Ban lãnh đạo Nam Long đặt mục tiêu doanh số bán hàng năm 2026 đạt trên 20 nghìn tỷ đồng (mục tiêu nội bộ khoảng 24 nghìn tỷ đồng), gần gấp đôi so với năm 2025.  

Mặc dù các CTCK như Vietcap hay SSI đưa ra dự báo doanh số thận trọng hơn (khoảng 13-16 nghìn tỷ đồng) để phản ánh tác động của lãi suất cao, nhưng con số này vẫn đại diện cho sự tăng trưởng vững chắc.

Động lực doanh số năm 2026 sẽ đến từ cụm dự án Đồng Nai (Izumi City & Elyse Island chiếm khoảng 42%), Southgate (26%) và Mizuki Park (17%).

Bảng 3: Dự báo đóng góp doanh thu bất động sản cốt lõi năm 2026F – 2027F

Về mặt lợi nhuận, năm 2026 được dự báo sẽ là năm của lợi nhuận cốt lõi. Mặc dù lợi nhuận sau thuế báo cáo có thể đi ngang quanh mức 700 tỷ đồng do thiếu các khoản thu nhập tài chính bất thường từ thoái vốn như năm 2025, nhưng lợi nhuận từ hoạt động bàn giao bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng gấp đôi.

Điều này phản ánh chất lượng lợi nhuận đang được cải thiện mạnh mẽ khi backlog từ giai đoạn 2024-2025 bắt đầu đi vào giai đoạn hạch toán.

Sang năm 2027, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ dự kiến sẽ bứt phá lên mức 963 tỷ đồng (+38% YoY) nhờ sự đóng góp mới từ Akari City giai đoạn 3 và các giai đoạn tiếp theo của Waterpoint.   

Nam Long ứng phó như thế nào trước các rủi ro lãi suất và xung đột địa chính trị?

Trong một thị trường nhạy cảm như bất động sản, việc phân tích các rủi ro tiềm ẩn là yếu tố then chốt để đánh giá giá trị doanh nghiệp. Nam Long hiện đang đối mặt với ba rủi ro chính:

1. Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh: Đây là rủi ro trực tiếp nhất ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu lãi suất duy trì ở mức 14-15% kéo dài qua năm 2027, niềm tin của người mua nhà sẽ bị xói mòn nghiêm trọng, dẫn đến việc chậm tiến độ mở bán của các chủ đầu tư. Nam Long đã chủ động đưa ra kịch bản tiêu cực, trong đó nếu doanh số bán hàng giảm 30-50% so với kịch bản cơ sở tại các dự án mới, giá mục tiêu của cổ phiếu có thể bị chiết khấu về mức 40,000 – 42,700 đồng/cổ phiếu.

2. Căng thẳng địa chính trị và lạm phát: Những bất ổn tại Trung Đông có thể gây áp lực lên giá năng lượng và tỷ giá, buộc Ngân hàng Nhà nước phải duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chi phí vốn của doanh nghiệp mà còn làm gia tăng chi phí xây dựng, gây áp lực lên biên lợi nhuận gộp vốn đang ở mức 40-45%.

3. Sự phục hồi của nguồn cung đối thủ: Trong giai đoạn 2026-2027, dự kiến nguồn cung căn hộ và nhà phố tại thị trường phía Nam sẽ gia tăng khi các chủ đầu tư khác như Vinhomes hay Khang Điền cũng đẩy mạnh ra hàng. Sự cạnh tranh về chính sách bán hàng và quà tặng đi kèm có thể làm gia tăng chi phí bán hàng (SG&A) của Nam Long. Hiện tại, chi phí SG&A trên doanh thu của Nam Long đang ở mức khoảng 22.5%, phản ánh sự đầu tư mạnh mẽ vào các chính sách ưu đãi để kích cầu.  

Tuy nhiên, với việc sở hữu quỹ đất đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và quan hệ đối tác chiến lược với các ngân hàng lớn (Hong Leong, VCB, OCB cung cấp lãi suất ưu đãi 7.7% – 9.5% cho người mua nhà của NLG), Nam Long vẫn có những công cụ quan trọng để quản trị rủi ro và duy trì sức hấp dẫn của sản phẩm.

Điểm mua hấp dẫn từ sự định giá thấp

Tại thời điểm tháng 3/2026, giá cổ phiếu NLG đang giao dịch quanh mức 24,000 – 28,000 đồng/cổ phiếu. Các CTCK đều cho rằng NLG đang bị định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản và tiềm năng lợi nhuận trong trung hạn. Giá trị hợp lý của Nam Long theo phương pháp RNAV được ước tính dao động từ 38,700 đến 45,800 đồng/cổ phiếu.  

Xét về chỉ số P/B, NLG đang được giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2026 là 0.9x, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 5 năm (khoảng 1.6x) và thấp hơn mức -2 độ lệch chuẩn (1.1x).

Vietcap (9.3.2026)  duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG nhưng điều chỉnh giảm 12% giá mục tiêu xuống 45,800 đồng/cổ phiếu, dựa trên dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 sẽ đạt 698 tỷ đồng (đi ngang YoY) nhưng sẽ bứt phá mạnh mẽ +38% vào năm 2027, đạt 963 tỷ đồng.

Trong lịch sử, mỗi khi P/B của Nam Long rơi về vùng dưới 1.0x, đó thường là cơ hội đầu tư dài hạn cực kỳ tốt vì thị trường đang bỏ qua giá trị gia tăng của các quỹ đất sạch và năng lực triển khai dự án đã được khẳng định.

Sự sụt giảm giá cổ phiếu khoảng 34% trong giai đoạn cuối năm 2025 và đầu năm 2026 chủ yếu mang tính tâm lý do lo ngại lãi suất, chứ không đến từ sự suy giảm các yếu tố cơ bản của doanh nghiệp.

Ngược lại, việc củng cố bảng cân đối kế toán với vị thế tiền mặt ròng và backlog kỷ lục cho thấy Nam Long đang ở trạng thái khỏe mạnh nhất trong nhiều năm qua để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

Chi tiết đồ thị kỹ thuật và điểm mua của NLG được cung cấp trong room Elibook Trader (zalo 0977.697.420)

Bảng so sánh quan điểm Vietcap và VCBS về NLG

Nam Long (NLG): Định giá hấp dẫn và bứt phá từ chu kỳ hạ tầng mới