Lãi suất neo cao là “Cơn gió ngược” cản trở phục hồi thị trường bất động sản. KDH, NLG vẫn là ưu tiên lựa chọn của MBS. KDH gom đất Mã Lạng

Áp lực lãi suất: Lãi suất huy động thực tế đã lên tới 8,5–10%/năm, kéo theo lãi vay trung dài hạn vượt 12%, khiến chi phí vốn cao và nhu cầu mua nhà suy giảm rõ rệt.

Thanh khoản & hấp thụ: 6 tháng đầu 2026, giao dịch bất động sản giảm 8% YoY, tồn kho tăng 27.8%, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội giảm còn 70%, TP.HCM duy trì 77% nhưng dự báo sẽ giảm tiếp do lãi suất cao.

Chiến lược doanh nghiệp: MBS ưu tiên KDH, NLG, DXG nhờ tập trung quỹ đất hiện hữu và sản phẩm căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực. KDH nổi bật với dự án Mã Lạng – Chợ Gà (16,369 tỷ đồng, PPP/BT), cùng các dự án Gladia, The Solina, Bình Trưng, giúp củng cố vị thế dài hạn. VDSC định giá KDH ở mức 41,500 đồng/cp, kỳ vọng sinh lời 100%

Lãi suất huy động tăng trở lại trên 9%. MBS chỉ ra chu kỳ suy giảm của thị trường bất động sản năm 2026-2027

Theo khảo sát của báo Dân Trí, ttừ cuối tháng 6/2026, mặt bằng lãi suất huy động tại các ngân hàng thương mại có xu hướng tăng trở lại trong bối cảnh tốc độ tăng trưởng tín dụng liên tục vượt xa tăng trưởng huy động vốn, tạo áp lực lên việc cân đối nguồn vốn.

Mặc dù lãi suất niêm yết trên biểu giá cho kỳ hạn 6-12 tháng dao động từ 6.5-7%/năm, nhưng trên thực tế, các ngân hàng thường cộng thêm biên lãi 2-3%, đẩy mức lãi suất thực tế lên tới 8.5-9%/năm cho các khoản tiền gửi từ vài trăm triệu đồng trở lên.

Thậm chí, nhóm ngân hàng số có thể đưa lãi suất lên mức 8.9%/năm cho khách hàng, trong khi các khoản tiền gửi đặc biệt từ 1 tỷ đồng vẫn neo ở mức 10%/năm.

Do vậy, áp lực chi phí vốn sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao do dư địa nới lỏng chính sách tiền tệ còn hạn chế bởi sức ép từ tỷ giá, lạm phát và việc các ngân hàng phải tăng cường huy động vốn qua kênh trái phiếu với lãi suất lên tới gần 10%/năm để đáp ứng các tỷ lệ an toàn vốn.

Theo quan điểm từ MBS, mặt bằng lãi suất đang là rào cản lớn nhất đối với sự phục hồi của ngành bất động sản dân cư trong năm 2026. Tính đến hết tháng 6/2026, dù tăng trưởng tín dụng ghi nhận 6.77%, huy động vốn chỉ tăng khoảng 4.7%, tạo ra áp lực đẩy lãi suất huy động kỳ hạn 1 năm tăng khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ, lên mức 8%. Hệ quả tất yếu là các ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất cho vay trung và dài hạn lên mức trên 12%, tăng khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ.

Lãi suất cao không chỉ làm tăng gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng thận trọng và tâm lý chờ đợi, mà còn làm suy giảm nhu cầu mua nhà thực sự.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận thanh khoản ảm đạm khi lượng giao dịch đất nền, chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 8% so với cùng kỳ, trong khi hàng tồn kho cuối quý 1/2026 tăng 27.8% so với đầu năm. Tình trạng này xuất phát từ mặt bằng lãi suất vay tăng cao (tăng 1–1.5 điểm % so với cùng kỳ) và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những thay đổi về quy hoạch tại các địa phương như Hà Nội.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá nhà ở mức cao, chủ yếu do nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, đã hạn chế đáng kể khả năng tiếp cận của người mua có thu nhập trung bình. Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm xuống còn 70% so với mức 100% của năm 2025, trong khi tại TP.HCM, dù tỷ lệ hấp thụ tăng lên 77% nhờ dòng sản phẩm trung cấp, dự báo vẫn sẽ chịu áp lực giảm trong quý 2/2026 do lãi suất cao.

Dự báo giai đoạn 2026–2027, thị trường bất động sản có thể bước vào chu kỳ suy giảm do những yếu tố chính:

• Áp lực lãi suất: Lãi suất cho vay trung dài hạn đã tăng hơn 12%, cao hơn 2 điểm % so với cùng kỳ, làm gia tăng gánh nặng trả lãi và tác động tiêu cực đến nhu cầu đầu tư. Mặc dù các chủ đầu tư tung ra chính sách ưu đãi lãi suất cố định 3–4%, tỷ lệ hấp thụ vẫn được dự báo duy trì ở mức thấp.

• Tâm lý chờ đợi quy hoạch: Tại Hà Nội, quy hoạch tổng thể 100 năm với các tuyến metro và hạ tầng mới khiến nhà đầu tư chuyển sang trạng thái nghe ngóng, chờ đợi các khu vực được hưởng lợi trước khi xuống tiền.

• Thay đổi cơ cấu nguồn cung: Nguồn cung nhà ở xã hội và căn hộ tại các khu vực ngoại thành dự kiến tăng mạnh, góp phần đa dạng hóa lựa chọn nhưng cũng làm tăng áp lực cạnh tranh lên mặt bằng giá chung

Để thích ứng, các chủ đầu tư đang phải tung ra nhiều chính sách ưu đãi lãi suất, ví dụ như cố định lãi suất ở mức 7-10% trong 2 năm đầu, kết hợp ân hạn gốc để giảm bớt áp lực tài chính cho người mua. Tuy nhiên, MBS nhận định rằng tỷ lệ hấp thụ thị trường vẫn sẽ đối mặt với thách thức lớn khi lãi suất vay vẫn cao hơn giai đoạn 2024-2025 từ 1-1.5 điểm %.

Chiến lược quỹ đất của KDH: Tập trung vào dự án hiện hữu và hạ tầng

Trong bối cảnh thị trường đang chịu nhiều áp lực, chiến lược phát triển của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có những bước đi thận trọng và thực tế. Thay vì tìm kiếm và mở rộng thêm quỹ đất mới một cách ồ ạt, KDH đang tập trung chủ yếu vào việc khai thác các dự án từ quỹ đất hiện hữu mà doanh nghiệp đã tích lũy được.

Điểm nhấn trong kế hoạch của KDH giai đoạn 2026-2027 là việc đồng loạt triển khai xây dựng và mở bán các dự án tại TP.HCM như Gladia (khu cao tầng và thấp tầng), dự án Bình Trưng – Bình Trưng Đông (18.2 ha) và dự án The Solina (16.4 ha).

Một lợi thế cạnh tranh quan trọng của các dự án này là vị trí gần trung tâm và phần lớn đã được trả tiền sử dụng đất trước đó, giúp doanh nghiệp giảm thiểu tác động tiêu cực từ việc tăng chi phí sử dụng đất theo bảng giá mới áp dụng từ năm 2026. Đồng thời, các dự án này còn hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển hạ tầng đồng bộ tại khu vực, tạo dư địa tăng giá bán trong tương lai.