VDSC dự báo chung cư và nhà phố tại TP HCM và Hà Nội phục hồi trong nửa năm 2024. KDH, NLG và HDG mở bán gì?

• Cho nửa đầu năm 2024 (1H24), theo bộ phận nghiên cứu của CBRE, xu hướng phục hồi của thị trường Bất động sản tại các thành phố cấp I (Hà Nội, Tp.HCM) còn tiếp tục, tuy nhiên chủ yếu ở phân khúc chung cư và có sự phân hóa giữa 02 thị trường lớn.
• Cho nửa sau năm 2024, VDSC kì vọng rằng nguồn cung và sức hấp thụ tại các thành phố cấp I sẽ tiếp tục là yếu tố dẫn dắt cho sự hồi phục, cùng với sự hồi phục rõ ràng hơn tại tại thị trường TP.HCM và khu vực lân cận,
• Với các công ty trong danh mục theo dõi, VDSC kỳ vọng các công ty sẽ tập trung mở bán các dự án trọng điểm trong 2H2024, có thể kể đến như: 1/ KDH với dự án Foresta (liên doanh với Keppel Land, hình thành từ dự án Clarita và Emeria tại TP. Thủ Đức); 2/NLG với dự án căn hộ tại block CC5 – khu đô thị Mizuki Park và sản phẩm thấp tầng tại khu đô thị Waterpoint; và 3/ HDG với sản phẩm thấp tầng tại Charm Villas – giai đoạn 03.

Thị trường nửa đầu 2024: Thị trường Hà Nội phục hồi tích cực 

Các thành phố cấp I (Hà Nội, Tp.HCM) đã có sự cải thiện về nguồn cung và mức độ hấp thụ – cả về phía thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp – trong nửa sau năm 2023. Cho nửa đầu năm 2024 (1H24), theo bộ phận nghiên cứu của CBRE, xu hướng phục hồi còn tiếp tục nhưng có sự phân hóa giữa 02 thị trường lớn, với:

• Thị trường Hà Nội: với thị trường căn hộ, trong 1H24 đã có 12,208 căn hộ được mở bán thành công (+185%YoY), đóng góp bởi các dự án từ các chủ đầu tư có tiếng (Lumi Hanoi, Sola Park). Thị trường bất động sản gắn với đất (sản phẩm thấp tầng) thì có sự trầm lắng hơn, với 662 sản phẩm được mở bán thành công (-61%YoY, khi thiếu hụt sản phẩm thấp tầng tại các dự án khu đô thị của Vinhomes). Với giá bán trên thị trường sơ cấp, giá trung bình mỗi sản phẩm cao tầng tiếp tục duy trì xu hướng, hỗ trợ bởi nhu cầu từ người mua (tăng 6% QoQ). 
• Thị trường Tp.HCM: Chúng tôi nhận thấy thị trường tương đối trầm lắng hơn, khi: 1/ Nguồn cung ở phân khúc trung cấp còn hạn chế (giá bán trung bình dưới 50 triệu đồng/m2), 2/ Giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường HCM vẫn đang cao hơn so với thị trường Hà Nội (63 triệu đồng/m2 so với 59 triệu đồng/m2). Theo bộ phận nghiên cứu của CBRE, trong 1H24 đã có 1,741 căn hộ được mở bán thành công (-31%YoY), đóng góp bởi các dự án như Privia (KDH) hay Eaton Park (Gamuda Land, phân khúc cao cấp). Thị trường bất động sản gắn với đất (sản phẩm thấp tầng) hầu như không ghi nhận dự án mới, với 48 sản phẩm được mở bán thành công (-60%YoY).

Các yếu tố hỗ trợ cho người mua nhà, bao gồm :1/Lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp, 2/ Chính sách bán hàng của các chủ đầu tư hỗ trợ cho người mua (cho phép thanh toán 30-40% giá trị căn hộ cho đến khi nhận nhà, hỗ trợ một phần lãi suất cho vay, ân hạn gốc và lãi vay trong vòng 02 năm đầu tiên,…), dự kiến tiếp tục được các chủ đầu tư duy trì để có thể thu hút người mua, khi thị trường mới đang ở giai đoạn đầu của chu kì hồi phục.

Triển vọng bán hàng nửa sau năm 2024 – Nguồn cung dần phục hồi 

Cho nửa sau năm 2024, VDSC kì vọng rằng nguồn cung và sức hấp thụ tại các thành phố cấp I sẽ tiếp tục là yếu tố dẫn dắt cho sự hồi phục, cùng với sự hồi phục rõ ràng hơn tại tại thị trường TP.HCM và khu vực lân cận, hỗ trợ bởi: 

• Tâm lý người mua trở nên tích cực hơn (theo nghiên cứu của batdongsan.com.vn) khi mặt bằng lãi suất cho vay kỳ vọng tiếp tục ở mức thấp và Chính phủ có những chính sách pháp lý mới để bảo về người mua và gỡ vướng cho những dự án BĐS hiện tại.
• Một số chủ đầu tư cũng có kế hoạch mở bán các dự án mới, chia thành: 1/ Các dự án cao tầng ở phân khúc trung cấp sẽ chuyển dịch dần về khu vực vùng ven (phía tây TP.HCM, thành phố Dĩ An,…) với dự án phần nhiều từ các chủ đầu tư có danh tiếng (NLG, PDR, AGG,…); 2/ Các dự án thấp tầng với mức giá tương đối cao (trên 150 triệu đồng/m2) phần nhiều từ chủ đầu tư nước ngoài (Gamuda, liên doanh giữa Keppel với KDH,…) hoặc các chủ đầu tư trong nước đang phát triển các khu đô thị lớn (VHM, Masterise,…).

Với các công ty trong danh mục theo dõi (bảng 1), chúng tôi kỳ vọng các công ty sẽ tập trung mở bán các dự án trọng điểm trong 2H2024, với doanh số dự bán hàng năm 2024 dự kiến đạt:

1/ KDH với doanh số đạt 2,600 tỷ đồng (-42%YoY), phần nhiều từ dự án Foresta (liên doanh với Keppel Land, hình thành từ dự án Clarita và Emeria tại TP. Thủ Đức);

2/NLG với doanh số đạt 6,000 tỷ đồng (+50%YoY) với đóng góp từ dự án căn hộ tại block CC5 – khu đô thị Mizuki Park và và sản phẩm thấp tầng tại khu đô thị Waterpoint;

và 3/ HDG với doanh số đạt 900 tỷ đồng nhờ sản phẩm thấp tầng tại Charm Villas – giai đoạn 03.

Tại kỳ họp cuối tháng 6/2024, Quốc hội khóa XV đã thông qua việc 03 bộ luật quan trọng gồm luật Đất đai (sửa đổi), Nhà ở (sửa đổi) và luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), sẽ có hiệu lực thi hành từ tháng 08/2024, nhằm tạo tiền đề cho các Nghị định hướng dẫn (đặc biệt các nghị định liên quan đến việc định giá đất, phát triển Nhà ở xã hội,…) được hoàn thiện và ban hành trong nửa cuối năm 2024.

Nguồn: VDSC