Đánh giá nhanh BCTC

(DIG hiện chưa công bố KQKD quý 2/2021, do đó chúng ta sử dụng các dữ liệu trong báo cáo quý 1 để xem xét tiềm năng của DIG.)

Mức vốn hoá thị trường hiện tại (29/7) của DIG ở mức giá 25.15 là 10300 tỷ đồng, so với tổng tài sản 11853 tỷ đồng, nợ vay ngân hàng ghi nhận trên BCTC quý 1 là 1500 tỷ đồng. Như vậy hầu hết tài sản của DIG được tài trợ bởi vốn chủ sở hữu (4810 tỷ) và nợ chiếm dụng, nợ vay chịu lãi chỉ chiếm 10% cơ cấu nguồn vốn. Giá trị tài sản được ghi nhận dựatrên giá vốn, và các dự án của DIG đều được triển khai từ rất lâu rồi nên giá trị thực của tài sản tại DIG dễ dàng thấy được là cao hơn nhiều mức ghi nhận trên bảng cân đối KT.

Theo thống kê hàng tồn kho trong báo cáo quý 1, DIG đang thực hiện 10 dự án lớn tổng giá trị hàng tồn kho là gần 4000 tỷ đồng (hàng tồn kho là các dự án sắp được bán hoặc đang mở bán, nếu còn dở dang sẽ bị hạch toán ở phần tài sản dở dang, kể cả dự án vừa làm vừa bán kiểu cuốn chiếu thì cũng sẽ hạch toán ở phần dở dang).

Lượng hàng tồn kho lớn kể trên cùng với khoản tiền người mua trả trước ngắn hạn 2000 tỷ là những bằng chứng về tính khả thi của kế hoạch kinh doanh tham vọng năm nay. Cụ thể, DIG đặt KH kinh doanh với lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 1.444 tỷ đồng, tăng 60,5% so với năm 2020, cổ tức 18-22%.

Với kế hoạch KH kể trên, tương ứng LNST đạt 1.150 tỷ đồng, hệ số P/E của DIG năm nay sẽ giảm về dưới 10 tính tại giá 25.15 hiện tại. Với một doanh nghiệp có quỹ đất cực lớn, triển khai từ lâu nên giá vốn thấp, lại được sự hậu thuẫn mới của Tập Đoàn mạnh Him Lam, thì mức P/E dưới 10 là mức định giá hấp dẫn.

Quỹ đất sạch 8000 ha

DIG sở hữu một quỹ đất sạch 8.000 ha ở các vị trí đắc địa như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Hậu Giang, Hà Nam,… Với chiến lược phát triển các dự án một cách chọn lọc, luôn tiên phong trong việc phát triển các khu đô thị vệ tinh, 100% các dự án do DIC đầu tư đều vận hành hiệu quả, Tập đoàn DIC ngày càng khẳng định vị thế vững chắc, xứng đáng là đầu tàu trong Ngành xây dựng cả nước.

Théo kế hoạch đầu tư năm 2021, một số dự án DIC Corp đang tập trung trung đầu tư gồm DIC Chí Linh City 99,7ha, Khu phức hợp Cap Saint Jacques 11ha, DIC Đại Phước City Đồng Nai (Khu Đô thị du lịch sinh thái Đại Phước) 464,6ha, DIC Harmony City Đồng Nai (Khu Dân cư Hiệp Phước) 21,52ha, DIC Wisteria City Đồng Nai (Khu Đô thị du lịch Long Tân, Nhơn Trạch, Đồng Nai) 332ha.

Các dự án tại khu vực miền Tây Nam bộ và phía Bắc có những cái tên như DIC Lantana City Hà Nam (Dự án Khu dân cư thương mại Vị Thanh – Hậu Giang) 13,5ha, DIC Nam Vĩnh Yên City Vĩnh Phúc (Khu Đô thị mới Nam Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc) 195ha, DIC Lantana City Hà Nam (Dự án Khu nhà ở Lam Hạ Center Point, TP. Phủ Lý, tỉnh Hà Nam) 13,5ha, DIC Wonder World Hà Nam (Dự án Điểm du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Hồ Ba Hang) 307ha.

Ngoài ra, DIC Corp còn ấp ủ dự án hợp tác với đại Dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu có quy mô 90,5ha, với tổng vốn đầu tư lên tới 10.000 tỷ đồng.

Thời gian thực hiện dự án dự kiến 15 năm (2005-2019) và được chia làm 03 giai đoạn:

+ Giai đoạn 1 từ quý I/2005 đến quý IV/2009: Thực hiện các công tác đền bù, giải phóng mặt bằng; xây dựng cầu Đại Phước; san nền; hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu A (235ha); xây dựng (xây thô) khu biệt thự số 1, xây dựng hoàn thiện khu biệt thự số 3, số 4. Tổng mức đầu tư Giai đoạn 1 là: 2.959 tỷ đồng. Hiện nay tiến độ thực hiện cho giai đoạn này đã được thực hiện đúng theo kế hoạch đã đề ra.

+ Giai đoạn 2 từ quý I/2010 đến quý IV/2014: Hoàn thành hạ tầng kỹ thuật khu B; xây dựng hoàn chỉnh khu biệt thự số 4; xây thô các khu biệt thự 2,5,6; xây dựng trung tâm công cộng đơn vị ở; khu hành chính và khu văn phòng, thương mại. Tổng mức đầu tư Giai đoạn 2 là: 2.376.070 triệu đồng.

+ Giai đoạn 3 từ quý I/2015 đến quý IV/2019 sẽ xây dựng các chung cư cao tầng thuộc đơn vị ở số 1, 2. Khu khách sạn, nhà hàng – dịch vụ du lịch, khu Resort. Tổng mức đầu tư Giai đoạn 3 là: 1.945.122 triệu đồng

DIC Corp đã cơ bản hoàn thành tiến độ Dự án theo trách nhiệm của Chủ đầu tư cấp 1 và các nhà đầu tư cấp 2 cũng có rất nhiều cố gắng trong quá trình triển khai (mặc dù có nhiều thời gian bị ảnh hưởng nặng nề bởi khủng hoảng, suy thoái kinh tế toàn cầu và Dịch Covid – 19). Đến nay, DIC Corp và các nhà đầu tư cấp 2 đã đầu tư khoảng trên 20.000 tỷ đồng vào Dự án. Trong năm 2021 dự án dự kiến sẽ hoàn tất thủ tục bàn giao chuyển nhượng và hạch toán khoảng 31ha với doanh thu dự kiến khoảng 1,500 tỷ.

Một phần dự án đã được chuyển nhượng cho nhà đầu tư cấp 2, gồm Quỹ đầu tư VinaCapital (Anh Quốc) cùng DIG hợp tác để thành lập Công ty CP Vina Đại Phước nhằm triển khai dự án Hoa Sen Đại Phước (200ha), DIG sở hữu 20%; Tập đoàn Taekwang của Hàn Quốc Hợp tác với DIG đầu tư xây dựng sân golf và khu ở theo quy hoạch đã được phê duyệt, 84ha, (chưa rõ tỷ lệ sở hữu của DIG).

DIG RỘNG CỬA ĐÓN HIM LAM

Sau thương vụ hợp tác triển khai Khu đô thị du lịch Long Tân, tỉnh Đồng Nai, mới đây, Công ty cổ phần Him Lam đã chính thức trở thành cổ đông lớn tại Tổng công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG).

“Dọn đường” cho hợp tác sâu rộng hơn

Cổ phiếu của DIC Corp thời gian qua thu hút sự chú ý đặc biệt của giới đầu tư chứng khoán bởi các thông tin liên quan đến giao dịch cũng như biến động giá cổ phiếu.

Đầu tháng 12/2020, cổ phiếu này được giao dịch thỏa thuận với khối lượng đột biến, lên tới 42,5% lượng cổ phiếu đang lưu hành. Sau hoạt động này, cơ cấu cổ đông của Công ty đã có sự thay đổi. Cụ thể, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Thiên Tân mua thêm 47 triệu cổ phiếu, nâng tỷ lệ sở hữu từ 3,27% lên 18,09%; Công ty cổ phần Kinh doanh Địa ốc Him Lam mua thêm hơn 67 triệu cổ phiếu, sở hữu 21,49%.

Ở chiều ngược lại, Công ty cổ phần Chứng khoán Bản Việt đã bán hơn 29 triệu cổ phiếu và nhóm nhà đầu tư nước ngoài liên quan Quỹ DC bán ra hơn 67 triệu cổ phiếu DIG, đều không còn nắm giữ cổ phiếu của doanh nghiệp này.

Với những diễn biến mới trong cơ cấu cổ đông lớn của DIC Corp, thị trường đồn đoán, Him Lam đang thâu tóm doanh nghiệp này.

DIC Corp sẽ hợp tác với công ty con do Công ty cổ phần Him Lam chỉ định để thực hiện đầu tư dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu.

Trước khi bước chân vào DIC Corp với vai trò cổ đông lớn, Him Lam đã hợp tác với doanh nghiệp này triển khai dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, tỉnh Đồng Nai. Mới đây, DIC Corp đã tổ chức lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản về chủ trương hợp tác với Him Lam đầu tư dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (có diện tích 90,5 ha, tổng quy mô vốn đầu tư 10.000 tỷ đồng), nhưng kế hoạch này đã không được thông qua do chỉ có 33,07% ý kiến đồng ý. Việc trở thành cổ đông của DIC Corp được nhận định sẽ giúp Him Lam thuận lợi hơn trong việc triển khai các dự án trong tương lai.

Không chỉ đơn thuần mua cổ phần, gần đây, Him Lam đã mua lại một số dự án của DIC Corp.

Đề cập đến những thắc mắc của thị trường về diễn biến mới trong cơ cấu cổ đông liệu có liên quan đến hoạt động thâu tóm với Tổng giám đốc DIC Corp Hoàng Văn Tăng, ông cho biết, có nhiều doanh nghiệp bất động sản ngỏ ý muốn trở thành đối tác chiến lược trong phát triển dự án của Công ty. DIC Corp cũng đã tìm hiểu và nhận thấy Him Lam là một trong những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lớn và có uy tín hiện nay. Việc hợp tác với Him Lam sẽ tạo điều kiện cho hai bên sử dụng tối ưu lợi thế, cùng phát triển nhanh, mạnh hơn các dự án chiến lược của DIC Corp”.

Thực tế, tỷ lệ sở hữu của Him Lam cũng chưa đủ chi phối hoạt động của DIC Corp.

Cũng theo ông Tăng, Chủ tịch Hội đồng quản trị DIC Corp Nguyễn Thiện Tuấn cũng đăng ký mua vào 10 triệu cổ phiếu, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn Hùng Cường đăng ký mua vào 18 triệu cổ phiếu từ ngày 27/11/2020 đến ngày 26/12/2020. Nếu việc mua vào thành công, tổng số cổ phiếu của Chủ tịch và Phó chủ tịch Hội đồng quản trị sẽ nâng lên khoảng 18% tổng vốn điều lệ.

“Với sự thay đổi này, có thể thấy, cổ đông lớn của DIG đang gia tăng tỷ lệ sở hữu và cơ cấu cổ đông lớn đang tái cấu trúc theo hướng tinh gọn hơn”, ông Tăng khẳng định.

Triển khai thêm nhiều dự án mới

Theo ông Tăng, hai quý đầu năm 2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh, tình hình bán hàng tại các dự án của DIC Corp chậm lại, khách hàng có tâm lý dè dặt khi quyết định đầu tư bất động sản tại thời điểm này. Điển hình, dự án CSJ Tower mở bán tại thời điểm tháng 3/2020, đã có 350 khách hàng đặt cọc mua căn hộ, nhưng chỉ có gần 60% ký hợp đồng trong 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, về cuối năm, thị trường bất động sản đã sôi động trở lại, gần 90% sản phẩm đã được ký kết với dòng tiền thu về rất tốt.

Đặc biệt, dự án Nam Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) trong những tháng cuối năm đang khá nóng với nhu cầu đặt mua sản phẩm luôn cao hơn nhiều số lượng chào bán mỗi đợt. DIC Corp cũng đang khẩn trương hoàn thành thủ tục chuyển nhượng các khoản đầu tư tài chính, dự kiến sẽ mang lại lợi nhuận đột biến khi hoàn thành.

“Với sự tăng tốc trong quý IV/2020, chắc chắn DIC Corp sẽ hoàn thành vượt các chỉ tiêu doanh thu, lợi nhuận kế hoạch đề ra từ đầu năm 2020”, ông Tăng nói.

Trong triển vọng dài hơn, lãnh đạo DIC Corp cho biết, Công ty vẫn tiếp tục duy trì ưu tiên phát triển các dự án ở phân khúc tạo lập khu đô thị mới lân cận các thành phố lớn; thay đổi diện mạo, phát triển kinh tế địa phương và giải quyết vấn đề việc làm. Tập đoàn có nhiều dự án để khai thác trong nhiều năm, đem lại nguồn thu, lợi nhuận bền vững. Một số dự án dự kiến mang lại nguồn thu tốt trong thời gian tới như Cap Saint Jacques (CSJ) Tower Vũng Tàu; Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên…

Bên cạnh đó, DIC Corp chú trọng đầu tư phát triển dòng bất động sản du lịch tiềm năng gồm các khu du lịch, condotel, các khách sạn đạt tiêu chuẩn cao gắn liền với thương hiệu quốc tế tại những thành phố thuận lợi du lịch, hoặc nằm trong các dự án đô thị du lịch của DIC Corp và các dịch vụ hỗ trợ. Hiện DIC Corp đang sở hữu các dự án bất động sản du lịch như DIC Star Vĩnh Phúc, DIC Star Apart’ Hotel Landmark Vũng Tàu (166 phòng), Pullman Hotels & Resorts Vũng Tàu (356 phòng), DIC Star Hotels & Resorts Vũng Tàu…

DIC Corp đang là chủ đầu tư của dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu, quy mô 90,5 ha. Dự án được Ủy ban Nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt vào cuối tháng 6/2009 và được chấp thuận đầu tư hạ tầng kỹ thuật vào đầu tháng 8/2017, thời hạn thực hiện 15 năm, tính từ quý I/2015 đến quý IV/2026. Hiện tại, dự án đã hoàn thành các thủ tục pháp lý về lựa chọn chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, đánh giá tác động môi trường, thiết kế cơ sở; đã bồi thường giải phóng mặt bằng khoảng 7,2/90,5 ha… Dù đã qua một nửa thời gian cho phép, doanh nghiệp vẫn chưa thể thi công do vướng mắc ở khâu đền bù, giải phóng mặt bằng.

Vấn đề khó khăn nhất là chủ đầu tư chưa thể bố trí nguồn vốn khoảng 10.000 tỷ đồng riêng cho dự án này giai đoạn 2020 – 2026. Theo kế hoạch, vốn vay đầu tư năm nay là 2.260 tỷ đồng, bao gồm 800 tỷ đồng vay cho dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu. Công ty cần huy động thêm vốn bên ngoài khoảng 2.300 tỷ đồng ngay trong quý IV/2020 và quý I – II/2021 để chi bồi thường giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất giai đoạn 1.

Việc Công ty cổ phần Him Lam – doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt – trở thành cổ đông lớn sẽ giúp DIC Corp tìm được lối ra cho dự án này.

Theo tiết lộ của ông Tăng, DIC Corp sẽ hợp tác với công ty con do Công ty cổ phần Him Lam chỉ định để thực hiện đầu tư dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu. DIC Corp và công ty đó sẽ góp vốn thành lập công ty TNHH hai thành viên có mức vốn điều lệ 700 tỷ đồng, trong đó DIC Corp góp 65%, công ty con của Him Lam góp 35%.