IDC: Doanh Thu Cho Thuê KCN Giảm Tốc trong Q3, Triển Vọng Phục Hồi Mạnh Mẽ trong Q4

• Hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp (KCN) giảm tốc trong quý 3/2025, nhưng IDC kỳ vọng phục hồi mạnh trong quý 4 nhờ các hợp đồng và MOU mới, cùng với khách thuê Trung Quốc quay lại đàm phán.

• Backlog lớn và tiềm năng lợi nhuận vững chắc, với khoảng 60–65 ha đất đã ký nhưng chưa ghi nhận doanh thu, hỗ trợ hoàn thành mục tiêu lợi nhuận trước thuế năm 2025 là 2,596 tỷ đồng.

• Mảng nhà xưởng xây sẵn (RBF/RBW) tăng trưởng vượt trội, IDC đặt mục tiêu mở rộng lên 100 ha trong 3–5 năm tới, đồng thời đẩy nhanh tiến độ các dự án KCN và bất động sản nhà ở công nhân từ 2026.

Tổng Công ty IDICO (IDC) vừa tổ chức cuộc họp gặp gỡ nhà đầu tư (NĐT) để thông báo kết quả kinh doanh Quý 3/2025, đồng thời cập nhật về tiến độ các dự án và triển vọng kinh doanh trong các quý tới. Mặc dù ghi nhận sự trầm lắng trong hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp (KCN) trong quý 3, ban lãnh đạo IDC vẫn tự tin vào khả năng hoàn thành mục tiêu lợi nhuận cả năm nhờ sự phục hồi mạnh mẽ dự kiến trong Quý 4/2025 và giai đoạn 2026.

Hoạt động Cho thuê KCN: Giảm Tốc trong Quý 3 nhưng Bắt đầu Tăng Nhiệt

Trong 9 tháng đầu năm 2025 (9T 2025), IDC đã ghi nhận doanh số cho thuê đất KCN đạt 55.4 ha, giảm so với mức 65.1 ha của cùng kỳ năm 2024. Riêng trong Quý 3/2025, hoạt động cho thuê đất KCN chỉ đạt 7.6 ha, giảm 23% so với Quý 2/2025 do bị ảnh hưởng bởi tâm lý thuế quan và các yếu tố vĩ mô khác.

Doanh số 9T 2025 tập trung chủ yếu tại các dự án trọng điểm: Quế Võ 2 (16,0 ha), Hựu Thạnh (14.3 ha), Cầu Nghìn (13.0 ha), Phú Mỹ 2 mở rộng (7.1 ha) và Phú Mỹ 2 (5.0 ha).

Tuy nhiên, tình hình đã có dấu hiệu cải thiện tích cực ngay trong tháng 10/2025, khi IDC thông báo đã ký được một số hợp đồng và biên bản ghi nhớ (MOU) cho thuê đất KCN quy mô trung bình (khoảng 5-10 ha). Ban lãnh đạo công ty cũng tiết lộ rằng một số khách thuê tiềm năng trước đây tạm hoãn đàm phán do lo ngại về thuế quan, nay đã nối lại các cuộc thảo luận, cho thấy lo lắng về thuế quan đang dần được xoa dịu.

Đáng chú ý, IDC đã bàn giao 64 ha đất KCN trong 9T 2025, bao gồm 30 ha từ các hợp đồng ký mới trong năm 2025 và 34 ha từ các hợp đồng ký năm 2024.

IDC: Lợi nhuận quý 3 tăng mạnh 65% so với cùng kỳ khi mảng Bất Động Sản KCN Tăng Trưởng Mạnh

Backlog Lớn và Tiềm năng Lợi nhuận

Mặc dù doanh số cho thuê đất mới trong Quý 3 thấp hơn kỳ vọng, khả năng ghi nhận lợi nhuận của IDC vẫn rất vững chắc. Tính đến cuối Quý 3/2025, ước tính backlog (diện tích đất đã ký hợp đồng nhưng chưa ghi nhận doanh thu) của IDC đạt khoảng 60-65 ha, trong đó khoảng 49 ha là đất KCN chưa bàn giao, dự kiến sẽ hỗ trợ lợi nhuận trong 6-9 tháng tới.

Với 64 ha đất đã được bàn giao trong 9T 2025, IDC đã hoàn thành 87% mục tiêu Lợi nhuận trước thuế (LNTT) năm 2025 là 2,596 tỷ đồng. Ban lãnh đạo tỏ ra lạc quan và tự tin sẽ hoàn thành hoặc thậm chí vượt mục tiêu LNTT cả năm 2025.

HSC dự báo diện tích đất cho thuê chưa ghi nhận doanh thu sẽ tăng mạnh trong Quý 4/2025 nhờ vào sự quan tâm cải thiện từ khách thuê Trung Quốc, khi những lo ngại về thuế quan giảm bớt.

Mảng Nhà Xưởng/Kho bãi Xây Sẵn (RBF/RBW) Tăng Trưởng Vượt Trội

Mảng RBF/RBW đang trở thành một điểm sáng mới của IDC, mang lại dòng tiền và lợi nhuận ổn định. Tính đến cuối Quý 3/2025, IDC đã cho thuê toàn bộ ~10 ha (diện tích đất) RBF/RBW tại các KCN Nhơn Trạch I và Hựu Thạnh, tăng trưởng mạnh so với mức 2.4 ha vào cuối năm 2024.

• Hựu Thạnh Giai đoạn 2 (8.2 ha): Tiến độ xây dựng đã đạt khoảng 75% và dự kiến hoàn tất trong Quý 4/2025. Phần lớn diện tích đất thuê tại dự án này đã được đặt chỗ bởi các khách thuê tiềm năng.
• Kế hoạch mở rộng: IDC có kế hoạch khởi công các lô RBF tại KCN Nhơn Trạch I (20 ha) vào Quý 4/2025 – Quý 1/2026. Công ty cũng đang điều chỉnh quy hoạch để chuyển đổi 20 ha đất cây xanh thành đất thương mại tại KCN Nhơn Trạch 1 nhằm phát triển thêm RBF/RBW trong tương lai. IDC đặt mục tiêu mở rộng diện tích nhà xưởng xây sẵn lên 100 ha trong 3-5 năm tới.

Cập nhật các Dự án KCN và Bất động sản

IDC đang đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án KCN và bất động sản (BĐS) mới, tạo động lực tăng trưởng dài hạn cho công ty.

Dự án KCN	Vị trí	Tổng diện tích	Tình hình cập nhật
Vinh Quang – Giai đoạn 1	Hải Phòng	226 ha	Hoàn tất đền bù cho 160 ha. Dự kiến khởi công Q1/2026. Bàn giao và đóng góp lợi nhuận từ nửa cuối 2026 (dự báo HSC: 2028).
Tân Phước 1	Đồng Tháp	415 ha	Mục tiêu hoàn tất bồi thường trong năm 2025. Dự kiến khởi công Q1/2026. Bàn giao và đóng góp lợi nhuận từ nửa cuối 2026 (dự báo HSC: 2026).
Phú Long	Ninh Bình	415 ha	Đang trong giai đoạn đầu của công tác đền bù đất.
Mỹ Xuân B1 mở rộng	Bà Rịa – Vũng Tàu	–	Đang trong giai đoạn đầu của công tác đền bù đất.

Mảng BĐS Nhà ở: Công ty dự kiến khởi công xây dựng các dự án:

1. Khu dân cư và nhà ở công nhân Hựu Thạnh (47 ha; Tây Ninh – đã nhận quyết định giao 33.4 ha).
2. Khu nhà ở công nhân tại KCN Nhơn Trạch (Đồng Nai; khoảng 3,500 căn).

Cả hai dự án dự kiến khởi công vào Quý 1/2026 và mở bán trong năm 2026.

Mảng Năng lượng: Ghi nhận kết quả tích cực trong 9T 2025 với doanh thu tăng 18% lên 2,800 tỷ đồng, nhờ sản lượng điện từ cả hai nhà máy thủy điện cải thiện, sản lượng tiêu thụ điện cao hơn và đóng góp từ phân khúc điện mặt trời áp mái. Tỷ suất lợi nhuận mảng này cải thiện lên 10.8% (từ 7% trong 9T 2024), vượt kỳ vọng của HSC.

Định giá và khuyến nghị

Hiện tại, cổ phiếu IDC đang giao dịch với mức chiết khấu 37% so với ước tính RNAV (giá trị tài sản ròng có thể thực hiện), lớn hơn so với bình quân 3 năm ở mức 20%. Cổ phiếu cũng có P/E trượt dự phóng 1 năm là 8.6 lần, thấp hơn 0.5 độ lệch chuẩn so với bình quân 3 năm (9,4 lần).

Vietcap nhận định có rủi ro điều chỉnh giảm đối với dự báo doanh số cho thuê đất KCN trong giai đoạn 2025–2026 do doanh số Quý 3 thấp hơn kỳ vọng. Tuy nhiên, cả Vietcap và HSC đều thống nhất rằng IDC sẽ ghi nhận đà phục hồi mạnh mẽ hơn trong giai đoạn từ Quý 4/2025–2026, khi các yếu tố liên quan đến thuế quan giảm dần, và các khách hàng lớn nối lại đàm phán.

HSC duy trì khuyến nghị Mua vào và giữ nguyên giá mục tiêu 48,261 đồng, nhấn mạnh sự hấp dẫn của định giá hiện tại so với lịch sử, cùng với tiềm năng tăng trưởng ổn định từ mảng RBF/RBW và các dự án KCN mới sẽ bắt đầu đóng góp từ năm 2026.

Elibook Team trung lập với ngành bất động sản khu công nghiệp và không có khuyến nghị giao dịch đối với IDC.