ITC chờ “mở khóa” dự án Sabinco để thúc đẩy tăng trưởng 2026-2027

Vietcap đánh giá Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Intresco (ITC) hiện đang giao dịch ở mức định giá hấp dẫn, thể hiện qua mức P/B chỉ 0.7 lần so với mức trung bình 1.5 lần của các công ty cùng ngành. Kỳ vọng lớn nhất đối với giá cổ phiếu trong trung hạn là việc các dự án bất động sản (BĐS) trọng điểm, đặc biệt là Sabinco, hoàn tất pháp lý và bắt đầu mở bán, tạo ra sự bứt phá về doanh thu và lợi nhuận trong giai đoạn 2026-2027.

• Dự án Sabinco là chìa khóa tăng trưởng giai đoạn 2026–2027: ITC kỳ vọng mở bán phân khu thấp tầng Sabinco từ năm 2026, sau khi hoàn tất pháp lý và nhận đất đợt 2. Dự án có giá vốn đất rất thấp (3.8 triệu đồng/m²) so với giá thị trường, tiềm năng doanh thu lên tới 20,000 tỷ đồng.

• Khách sạn La Vela duy trì lợi nhuận ổn định: Trong khi chờ các dự án BĐS bung hàng, khách sạn 5 sao La Vela tại Quận 3 tiếp tục là nguồn thu chính, chiếm 77–79% lợi nhuận gộp giai đoạn 2025–2026F, với tỷ lệ lấp đầy trên 95%.

• Định giá hấp dẫn nhưng rủi ro pháp lý vẫn hiện hữu: ITC đang giao dịch với P/B chỉ 0.7 lần, thấp hơn trung bình ngành. Tuy nhiên, tiến độ pháp lý chậm và giá bán chưa chắc chắn là rủi ro chính. Vietcap định giá hợp lý 1 năm là 22,400 đồng/cp.

Mảng Bất động sản: Động lực bứt phá từ năm 2026

Hoạt động kinh doanh cốt lõi của ITC là phát triển BĐS, vốn đóng góp trung bình 83% doanh thu trước năm 2024. Tuy nhiên, do thiếu các dự án mới đủ điều kiện kinh doanh, mảng này đã giảm sút mạnh trong giai đoạn 2024-6T 2025. Vietcap dự báo sự phục hồi sẽ đến từ năm 2026 với kỳ vọng doanh số bán BĐS đạt 159 tỷ đồng và tăng vọt lên 406 tỷ đồng vào năm 2027F.

Động lực chính cho sự phục hồi mạnh mẽ này đến từ kỳ vọng việc mở bán Dự án Sabinco cùng các giai đoạn tiếp theo của Star Village và Terra Flora.

Dự án Sabinco tại Thủ Dầu Một, Bình Dương (quy mô 16.9 ha) được xem là dự án trọng điểm, kỳ vọng sẽ thúc đẩy tăng trưởng doanh số bán BĐS cho ITC trong giai đoạn tới.

Dự án đã có một bước tiến quan trọng khi được phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch 1/500 vào tháng 5/2025. Hiện tại, công ty đang đợi giao đất đợt 2 (khoảng 3 ha) và hoàn tất thủ tục nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Vietcap kỳ vọng các thủ tục pháp lý còn lại sẽ được hoàn thiện trong năm 2025-2026F để dự án có thể mở bán phân khu thấp tầng từ năm 2026F và tiến hành bàn giao từ năm 2027F.

Sabinco tọa lạc tại khu vực đã đông đúc dân cư, một yếu tố hỗ trợ mạnh mẽ cho thanh khoản sản phẩm. Giá bán thứ cấp của các dự án lân cận trong khu vực hiện đang dao động từ 40 đến 100 triệu VND/m2. Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản vùng ven cũng là yếu tố hỗ trợ quan trọng giúp thúc đẩy tiến độ và khả năng thanh khoản của dự án.

Dự án Sabinco (Thủ Dầu Một – Bình Dương, dự án là sự hợp tác giữa Intresco và Sabinco lần lượt sở hữu là 65% và 35%): Đây là một dự án quy mô lớn (20 ha đất trung tâm Thủ Dầu Một) với giá vốn đất từ rất lâu (chỉ 3.8 triệu đồng đồng/m2 so với giá thị trường vài chục triệu đồng/m2 hiện tại). Dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và đóng tiền sử dụng đất, nhưng bị vướng 2ha đất công xen kẹt. Kỳ vọng các Luật về BĐS (Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Đất đai) có hiệu lực sớm từ 01/08/2025 có thể gỡ vướng cho dự án này. Nếu được gỡ vướng, Sabinco có thể mang lại doanh thu dự kiến lên đến 20,000 tỷ VNĐ theo lời Chủ tịch công bố tại ĐHĐCĐ, với khoản thuế đã đóng gần 500 tỷ VNĐ (so với mức thuế ước tính hiện tại có thể lên đến 6,000 tỷ VNĐ), cho thấy giá trị thực của dự án là rất lớn .

ITC: Dịch vụ khách sạn là điểm tựa, chờ đợi gỡ vướng pháp lý dự án Sabino Bình Dương để bứt phá

Một động thái cho thấy quyết tâm của ban lãnh đạo trong việc thực hiện dự án Sabinco là vào tháng 6.2025, HĐQT thông qua phương án góp thêm gần 700 tỷ đồng vào Sabinco. Nếu việc góp vốn diễn ra như kế hoạch, tổng giá trị vốn góp của Intresco tại Sabinco là hơn 868 tỷ đồng, tương ứng 64.32% vốn điều lệ. Tổng vốn điều lệ sau khi tăng thêm của Sabinco là 1,350 tỷ đồng.

Hàng năm, ITC đều đóng lãi vay ngân hàng cho dự án Sabinco (thông qua những người đứng tên hộ) do dự án bị tắc lại từ năm 2018 đến nay. Điều này tạo ra áp lực cho doanh nghiệp muốn thúc đẩy nhanh tiến độ dự án. Doanh nghiệp đã đóng tiền sử dụng đất gần 500 tỷ cho dự án này từ năm 2018.

Ngoài Sabinco, Vietcap cũng kỳ vọng các dự án khác sẽ góp phần vào doanh số.

Star Village (55.6 ha, Nhà Bè, TP.HCM): Giai đoạn 2 (10.4 ha đất thấp tầng) được kỳ vọng mở bán từ năm 2027F, và hai block cao tầng thương mại của Giai đoạn 1 dự kiến mở bán từ năm 2028F. Dự án này được đánh giá sẽ hưởng lợi lớn từ tuyến Cao tốc Bến Lức – Long Thành sắp vận hành.

Terra Flora (2.9 ha, Đồng Nai): Dự kiến mở bán Block D2 vào Quý 4/2025, tạo dòng tiền ngay trong ngắn hạn.

Mảng Khách sạn La Vela: Nền tảng lợi nhuận ổn định

Trong khi chờ đợi các dự án BĐS mới bung hàng, Khách sạn 5 sao La Vela (tọa lạc tại vị trí đắc địa trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Quận 3, TP.HCM) tiếp tục là nguồn lợi nhuận quan trọng và ổn định của ITC. Khách sạn này duy trì tỷ lệ lấp đầy bình quân trên 95% và được Vietcap dự phóng sẽ mang lại lợi nhuận gộp lần lượt 187 tỷ đồng (2025F) và 193 tỷ đồng (2026F). Mảng khách sạn này chiếm tỷ trọng chi phối, lên tới 77%-79% tổng lợi nhuận gộp dự phóng của ITC trong giai đoạn 2025-2026F, giúp công ty duy trì hoạt động kinh doanh ổn định.

Định giá và khuyến nghị

Mặc dù có triển vọng tích cực, rủi ro đầu tư chính đối với ITC là thời gian triển khai dự án có thể bị kéo dài do thủ tục pháp lý chậm và giá bán các dự án mới có thể thấp hơn kỳ vọng. Tuy nhiên, với việc duy trì nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu ở mức thấp (8% tại cuối Q2/2025), ITC có đủ dư địa tài chính để huy động vốn và triển khai các dự án mới.

Vietcap (25.9.2025) đưa ra mức giá trị hợp lý trong 1 năm là 22,400 đồng/cổ phiếu, và đánh giá ITC là cổ phiếu có tiềm năng khi các dự án chiến lược (đặc biệt là Sabinco) có kế hoạch mở bán rõ ràng trong trung hạn.

Elibook Team trung lập về ITC khi nhận thấy động lực tăng giá của ITC phụ thuộc vào dự án Sabinco đến năm 2026 mới bắt đầu mở bán. Ưa tiên của Elibook Team là các doanh nghiệp có pháp lý hoàn thiện và đang mở bán như KDH và NLG.

Trên đồ thị, RS của ITC là 78, hoạt động khá tốt trên thị trường, khi dòng tiền đang chú ý đến các cổ phiếu midcap và dòng bất động sản.

ITC đang nén tích lũy quanh MA50 ngày để xây lại nền giá với thanh khoản thấp, sau khi đã breakout nền giá Chiếc Cốc Tay Cầm hồi tháng 5 và Breakout Chiếc Cốc hồi tháng 7.