TTCK Việt Nam
Liệu lãi suất có hạ nhiệt trong Q2 và định hình lại cấu trúc tín dụng bất động sản trong chu kỳ mới?
- Một số chuyên gia dự báo khả năng lãi suất hạ nhiệt trong quý 2/2026, khi áp lực lạm phát giảm và thanh khoản hệ thống ngân hàng được cải thiện nhờ các chính sách mới.
- Đồng thời, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc tín dụng, với định hướng siết chặt dòng vốn ngắn hạn, khuyến khích nguồn vốn dài hạn và minh bạch hơn trong phân bổ tín dụng.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những bước ngoặt quan trọng khi các chính sách tiền tệ và hành lang pháp lý bắt đầu có sự điều chỉnh linh hoạt.
Sau giai đoạn áp lực từ cuối năm 2025, những tín hiệu tích cực về việc hạ nhiệt lãi suất cùng các định hướng phân loại tín dụng rõ nét đang mở ra cơ hội phục hồi cho thị trường trong nửa cuối năm 2026.
Kỳ vọng lãi suất vay mua nhà giảm dần từ cuối quý II
Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có những chuyển biến tích cực, nhiều chuyên gia dự báo lãi suất cho vay mua nhà sẽ sớm bớt căng thẳng. Dù hiện tại mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà phổ biến vẫn neo ở mức 12-14%/năm, áp lực chi phí này có thể bắt đầu “hạ nhiệt” từ cuối quý II hoặc dần ổn định hơn từ quý III năm nay.
Lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản tin rằng mặt bằng lãi suất hiện tại khó có thể duy trì lâu nếu muốn hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng dù có xu hướng giảm, lãi suất khó có khả năng quay lại giai đoạn “tiền rẻ” như trước đây do yêu cầu ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát.
Chia sẻ tại đại hội cổ đông mới đây, Chủ tịch Vietcombank cho biết ngay sau cuộc họp với NHNN ngày 9/4, mặt bằng lãi suất huy động vốn đã dịu hơn, các ngân hàng sẽ cố gắng để đảm bảo từ giờ đến cuối năm không xảy ra cuộc đua về lãi suất nào nữa.
Thủ tướng chỉ đạo nghiên cứu phân loại hạn mức tín dụng bất động sản
Để kiểm soát chặt chẽ các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nhưng vẫn đảm bảo dòng vốn cho nhu cầu thực, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẩn trương nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản. Mục tiêu của việc này là quy định các hạn mức tín dụng phù hợp cho từng phân khúc cụ thể.
Chính sách này hướng tới việc khuyến khích dòng vốn chảy vào các lĩnh vực ưu tiên như nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp.
Đồng thời, NHNN cần giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với các dự án có tính đầu cơ hoặc tiềm ẩn rủi ro cao, đảm bảo tăng trưởng tín dụng linh hoạt và hiệu quả gắn với chất lượng nợ.
Thị trường chuyển trạng thái với các kịch bản tăng trưởng quý II
Sau quý I trầm lắng, thị trường bất động sản quý II/2026 đang trong quá trình chuyển trạng thái với thanh khoản có xu hướng cải thiện dần nhưng mang tính chọn lọc rất cao. Cấu trúc nhu cầu hiện nay chủ yếu được dẫn dắt bởi người mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.
Tùy vào khả năng nới lỏng chính sách và mở “room” tín dụng, thị trường có thể diễn biến theo ba kịch bản chính:
-
Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung tăng mạnh 40-50%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9-11% và tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao.
-
Kịch bản kỳ vọng: Thị trường tăng trưởng có kiểm soát với nguồn cung tăng 30-40% và lãi suất thả nổi dao động từ 10-12%.
-
Kịch bản thách thức: Nếu chi phí vốn vẫn cao và chính sách tiền tệ thắt chặt, nguồn cung chỉ tăng nhẹ 20-30% và giá bán có thể đi ngang hoặc giảm.
Đột phá pháp lý và hạ tầng tạo bệ phóng dài hạn
Triển vọng của ngành còn được củng cố bởi nỗ lực tháo gỡ các nút thắt pháp lý từ phía Chính phủ. Việc ban hành các quy định mới giúp tinh gọn thủ tục phê duyệt và tạo bước đột phá trong công tác giải phóng mặt bằng, điển hình là quy định cho phép thu hồi phần diện tích còn lại khi đạt được sự đồng thuận trên 75% diện tích dự án.
Bên cạnh đó, gói đầu tư hạ tầng kỷ lục lên tới 1.2 triệu tỷ đồng vào các dự án vành đai, cao tốc và sân bay đang tạo động lực then chốt giúp gia tăng giá trị bền vững cho các dự án bất động sản.
Sự cộng hưởng này, cùng với mức định giá cổ phiếu ngành đang ở vùng hấp dẫn lịch sử, đang tạo ra cơ hội cho những doanh nghiệp có tài chính mạnh và quỹ đất sạch trong chu kỳ 2026-2027.