Khoản lãi tài chính đột biến của KDH trong quý 2 từ đâu ra?

•  Quý 2/2026, KDH ghi nhận doanh thu chỉ 161 tỷ đồng (-85% YoY), nhưng lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 750 tỷ đồng (+277% YoY) nhờ khoản lãi tài chính bất thường 896 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng 2% vốn tại Bình Trưng Mới và tái phân loại lợi nhuận đã ghi nhận từ 2023.

•  Lũy kế 6 tháng, lợi nhuận sau thuế đạt 1,031 tỷ đồng (+221% YoY). Tuy nhiên, nếu loại trừ khoản lãi thoái vốn, công ty thực tế lỗ 4 tỷ đồng do lợi nhuận gộp thấp từ dự án Gladia bàn giao chậm.

•  Triển vọng nửa cuối 2026 gắn với phân khu cao tầng Gladia Heights (616 căn hộ, 23 shophouse) đã được cấp phép bán và mở bán từ tháng 8/2026, cùng các dự án gối đầu như The Solina, KCN Lê Minh Xuân mở rộng và liên doanh Gladia by the Waters với Keppel, dự kiến bàn giao từ 2027

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) ghi nhận doanh thu quý 2/2026 đạt 161 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ năm trước và giảm 43% so với quý trước. Hoạt động bàn giao các căn thấp tầng tại dự án Gladia tiếp tục đóng góp vào nguồn thu cốt lõi của doanh nghiệp trong kỳ.

Tuy nhiên, điểm nhấn lớn nhất trên báo cáo kết quả kinh doanh đến từ doanh thu hoạt động tài chính bất thường đạt 896 tỷ đồng. Khoản thu nhập này ghi nhận sau khi KDH hoàn tất chuyển nhượng 2% vốn góp tại Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Bình Trưng Mới vào ngày 23/6/2026, làm giảm tỷ lệ sở hữu từ 51% xuống 49% và chính thức đưa pháp nhân này trở thành công ty liên kết.

Động lực từ các khoản lãi tài chính đột biến

Cấu phần của khoản lãi tài chính bất thường trong quý bao gồm 22 tỷ đồng lãi từ việc chuyển nhượng 2% vốn góp và 875 tỷ đồng lãi được tái phân loại từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đã ghi nhận trong các năm trước (năm 2023).

Nhờ trợ lực từ khoản lãi thoái vốn này, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ trong quý 2/2026 bứt phá mạnh mẽ, đạt 750 tỷ đồng, tương ứng mức tăng 277% so với cùng kỳ và tăng 166% so với quý trước.

Tính chung trong nửa đầu năm 2026, lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ đạt 1,031 tỷ đồng, tăng 221% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nếu loại trừ 2 giao dịch tài chính lớn, KDH ghi nhận mức lỗ 4 tỷ đồng chủ yếu do mức ghi nhận lợi nhuận gộp thấp khi Gladia bán hành/bàn giao chậm

Vì vậy, thực tế thì KDH không được lợi gì vào thời điểm 2026, tức giá trị doanh nghiệp không tăng lên, vì thực chất khoản lãi này đã được ghi nhận vào năm 2023 rồi. Điểm khác duy nhất là năm 2023 dấu ở trên bảng cân đối tài sản, còn năm 2026 được lộ ra trên báo cáo lợi nhuận thôi.

Triển vọng kinh doanh và sức hút từ phân khu cao tầng

Bước sang nửa cuối năm 2026, triển vọng kinh doanh của KDH gắn liền với tiến độ thương mại hóa các dự án trọng điểm, đặc biệt là phân khu cao tầng Gladia Heights bao gồm 616 căn hộ và 23 căn shophouse.

Dự án này đã chính thức nhận được giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai và bắt đầu mở bán từ đầu tháng 8/2026, thu hút lượng lớn sự quan tâm từ thị trường nhờ lợi thế kết nối tại khu Đông.

Bên cạnh đó, các dự án gối đầu như The Solina tại khu Nam hay KCN Lê Minh Xuân mở rộng đang tiếp tục triển khai hạ tầng để tạo nền tảng doanh thu cho giai đoạn tiếp theo.

Dự án trọng điểm Gladia by the Waters tại Bình Trưng Đông, thành phố Thủ Đức có quy mô 11.8 ha được triển khai liên doanh với Keppel, bao gồm 226 căn thấp tầng và 616 căn hộ cùng 23 thương mại dịch vụ. Khu thấp tầng đã hoàn thiện và bàn giao từ đầu năm 2026, trong khi khu cao tầng dự kiến kinh doanh từ quý 3/2026 và bàn giao từ quý 4/2027.

Dự án sở hữu pháp lý hoàn chỉnh, đạt chuẩn đô thị xanh BCA Green Mark và hưởng lợi lớn từ hạ tầng giao thông như đường Võ Chí Công cùng tuyến cao tốc mở rộng. Gladia đóng vai trò là nguồn thu chủ lực cho Khang Điền trong giai đoạn 2026-2027 nhờ sức hấp thụ tốt của phân khúc cao cấp và tiêu chuẩn phát triển từ liên doanh.

Cập nhật từ đợt mở bán gần nhất 01/08/2026 dự án Gladia phân khu cao tầng đang ghi nhận kết quả ấn tượng, hơn 90% số căn hộ chào bán đã được khách hàng đặt mua thành công, với tổng giá trị giao dịch đạt gần 4,000 tỷ đồng.

Thách thức về đòn bẩy tài chính và áp lực thị trường

Dù sở hữu quỹ đất lớn và uy tín pháp lý lâu năm tại thị trường TP.HCM, KDH vẫn đang đối mặt với bài toán tối ưu hóa dòng tiền trong bối cảnh đòn bẩy tài chính gia tăng.

Tổng nợ vay tính đến giữa năm 2026 đã ghi nhận mức tăng đáng kể để tài trợ cho các hoạt động thâu tóm quỹ đất và phát triển dự án mới.

Trong bối cảnh mặt hàng nhà ở cao cấp chịu áp lực cạnh tranh và chi phí vốn có xu hướng duy trì ở mức cao, năng lực chuyển hóa lượng hàng tồn kho khổng lồ thành giá trị tiền mặt thực tế sẽ là yếu tố quyết định tốc độ hồi phục của dòng tiền kinh doanh và củng cố vững chắc cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn của doanh nghiệp.

Trên đồ thị, KDH đang cố gắng giành lại EMA 21 ngày để tạo ra điểm mua. Khả năng KDH sẽ hồi phục trên 15% trong thời gian tơi sđể giành lại MA50 ngày.

Định giá P/B ở mức 1.0 cho thấy vốn hóa ngang bằng vốn chủ sở hữu, phản ánh tâm lý thị trường đang tạm thời hoài nghi khả năng chuyển đổi lượng hàng tồn kho chiếm 75% tổng tài sản thành doanh thu và lợi nhuận, dù doanh nghiệp có tài chính lành mạnh và pháp lý minh bạch. Liệu tâm lý này có đảo chiều khi doanh thu quay trở lại từ dự án cao cấp hợp tác cùng Keppel, đánh dấu bước ngoặt chuyển mình sang phân khúc cao cấp sau hơn 15 năm gắn bó với dòng sản phẩm trung và cận cao cấp?