DXG: Gồng Mình Trong Bão Lãi Suất, Đất Xanh tung gói chính sách bán hàng “cực mềm” cho Prive. Lợi nhuận quý 2 giảm 34% so với cùng kỳ.

• KQKD Q2/2026: Doanh thu thuần đạt 788 tỷ đồng (+7.3% svck) nhưng lợi nhuận ròng chỉ 53 tỷ đồng, giảm 34.8% svck. Lũy kế 6T/2026, doanh thu 2,140 tỷ (+30.7%) nhưng lợi nhuận ròng giảm 29.9% xuống 91 tỷ đồng, mới hoàn thành 34% kế hoạch năm. Nguyên nhân sụt giảm đến từ việc mảng môi giới DXS lao dốc 53.4% doanh thu còn 259 tỷ, lỗ thuần 37 tỷ; chi phí bán hàng & quản lý tăng 51.7% lên 356 tỷ đồng. Mảng bàn giao BĐS ghi nhận 175 tỷ doanh thu với biên gộp 81.3% nhưng không đủ bù chi phí.

• Chính sách ưu đãi choThe Privé: hỗ trợ 100% lãi suất trong 24 tháng đầu, đặt mức trần lãi suất 9.9% cho 36 tháng tiếp theo và cho phép ân hạn nợ gốc lên tới 60 tháng.

• Triển vọng & dự án chủ lực: DXG đặt cược vào dự án The Privé (6.7 ha, ~3,200 căn hộ). Đã bán hơn 1,500 căn (50% dự án) với giá 120–135 triệu/m². Dự báo doanh thu 2027 đạt 10,949 tỷ (+154.3%) và lợi nhuận ròng 1,777 tỷ (+6.5 lần), nhờ bàn giao giai đoạn 1 vào nửa cuối 2027

Nếu xem thị trường bất động sản là một đường đua F1, thì môi trường tiền tệ hiện tại chính là đoạn cua gấp đầy nguy hiểm.

Những doanh nghiệp từng quen “phóng nhanh vượt ẩu” nhờ đòn bẩy cao đang phải đạp phanh sát sàn, và Tập đoàn Đất Xanh (nay đã khoác lên mình lớp áo mới là Tập đoàn Bluemarq – mã chứng khoán DXG) cũng không ngoại lệ.

Kết quả kinh doanh quý 2/2026 vừa qua của DXG đã mang lại cho giới đầu tư một gáo nước lạnh thực sự về độ khắc nghiệt của thực tế. Không có những phép màu hay các con số tô hồng, bức tranh tài chính quý 2/2026 của DXG là minh chứng rõ nét cho việc: khi dòng tiền rẻ rút đi, bản lĩnh quản trị và sức khỏe dự án mới là thứ giữ cho doanh nghiệp không bị văng khỏi đường đua.

Báo Cáo Tài Chính Quý 2/2026: Khi Mảng Môi Giới Hụt Hơi Và Bất Động Sản “Đổ Mồ Hôi”

Quý 2/2026 ghi nhận doanh thu thuần của DXG đạt 788 tỷ đồng, nhích nhẹ 7.3% so với cùng kỳ. Thế nhưng, điểm đáng chú ý nằm ở việc lợi nhuận thuần ròng dành cho cổ đông công ty mẹ chỉ vỏn vẹn 53 tỷ đồng, lao dốc 34.8% so với quý 2/2025.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần đạt 2,140 tỷ đồng (tăng 30.7% so với cùng kỳ) nhưng lợi nhuận thuần lại giảm 29.9%, dừng chân ở mức 91 tỷ đồng.

Sự sụt giảm này xuất phát từ hai đòn đau giáng cùng lúc.

Một mặt, mảng dịch vụ môi giới từ công ty con DXS suy yếu nghiêm trọng khi doanh thu mảng này trong quý 2/2026 lao dốc 53.4% so với cùng kỳ xuống còn 259 tỷ đồng, làm DXS rơi vào trạng thái lỗ thuần 37 tỷ đồng.

Mặt khác, dù mảng bàn giao bất động sản ghi nhận 175 tỷ đồng doanh thu nhờ bàn giao khoảng 80 căn hộ tại Gem Sky World và biên lợi nhuận gộp mảng này phục hồi lên 81.3%, nhưng sự gia tăng mạnh của chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp (tăng 51.7% so với cùng kỳ, chạm mốc 356 tỷ đồng) đã “bào mòn” sạch sẽ thành quả.

Kết thúc nửa đầu năm 2026, DXG mới chỉ hoàn thành 50% kế hoạch doanh thu và vỏn vẹn 34% mục tiêu lợi nhuận thuần cả năm do ban lãnh đạo đề ra.

Chiếc Máy Chém Lãi Suất Neo Cao: Nắn Dòng Tiền Và Áp Lực Lên Cả Người Bán Lẫn Người Mua

Thị trường đang phải trả giá cho giai đoạn dòng vốn quá dễ dãi trước đó. Mức lãi suất vay mua nhà thả nổi neo cao ở vùng 14.0% – 15.0% đã trực tiếp triệt hạ sức mua của người tiêu dùng.

Tỷ lệ hấp thụ tại hai thị trường lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh chững lại rõ rệt, lần lượt ghi nhận ở mức 68% và 73% trong quý 2/2026.

Áp lực trả lãi đã buộc nhiều nhà đầu tư cá nhân trót dùng đòn bẩy giai đoạn 2024 phải bán tháo, cắt lỗ, khiến giá bất động sản trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội lần đầu tiên giảm 3.2% kể từ năm 2022.

Để sống sót qua cơn bão giá vốn này, DXG cùng các chủ đầu tư buộc phải chơi bài “giãn đòn” bằng cách áp dụng chính sách bán hàng cực kỳ linh hoạt nhằm giữ nguyên giá niêm yết mà không phải chiết khấu trực tiếp.

Cụ thể tại dự án trọng điểm The Privé, DXG sẵn sàng hỗ trợ 100% lãi suất trong 24 tháng đầu, đặt mức trần lãi suất 9.9% cho 36 tháng tiếp theo và cho phép ân hạn nợ gốc lên tới 60 tháng.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn tài chính, chiêu thức “hà hơi thổi giá” này chỉ là giải pháp tình thế.

Các khoản chi phí tài chính phát sinh cùng thời gian thu hồi dòng tiền kéo dài đang trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận ròng của tập đoàn.

Mặc dù vậy, điểm sáng hiếm hoi trên bảng cân đối kế toán là vị thế nợ thuần của DXG tính đến cuối quý 2/2026 đã giảm xuống chỉ còn 56 tỷ đồng (so với mức 2,399 tỷ đồng hồi cuối năm 2025) nhờ lượng tiền đặt cọc của khách hàng mua dự án The Privé tăng mạnh thêm 2,900 tỷ đồng, đạt 8,077 tỷ đồng,

Bức Tranh Triển Vọng 2026 – 2027: Dồn Toàn Lực Cho “Át Chủ Bài” The Privé

Năm 2026 rõ ràng không phải là một năm để kỳ vọng những con số lợi nhuận bùng nổ cho DXG. Dự báo doanh thu thuần cả năm 2026 chỉ ở mức 4,306 tỷ đồng (tăng nhẹ 3.4% so với cùng kỳ) và lợi nhuận thuần đạt 237 tỷ đồng (tăng 2.4% so với cùng kỳ).

Tâm lý thị trường trầm lắng ở phân khúc đất nền tỉnh khiến tiến độ tái mở bán hơn 1,700 sản phẩm còn lại tại Gem Sky World (Đồng Nai) bị đẩy lùi sang năm 2027.

Tất cả vận mệnh tăng trưởng của DXG lúc này được đặt cược vào dự án The Privé (quy mô 6.7 ha tại Thành phố Hồ Chí Minh với khoảng 3,200 căn hộ).

Tính đến cuối quý 2/2026, tập đoàn đã bán thành công hơn 1,500 căn (tương đương 50% quy mô dự án) với giá bán bình quân dao động từ 120 triệu đến 135 triệu đồng/m².

HSC dự báo Pre Sale năm 2026 của DXG là 6,934 tỷ, sau đó tăng lên 8,867 tỷ đồng trong năm 2027.

Nửa cuối năm 2026, ban lãnh đạo quyết tâm mở bán toàn bộ các tòa tháp còn lại. Việc thi công giai đoạn 1 (các Tòa 5-8) đang diễn ra đúng tiến độ để phục vụ cho đợt bàn giao nhà đầu tiên vào nửa cuối năm 2027.

Chính điểm rơi bàn giao này sẽ tạo ra một cú hích doanh thu thần tốc, đưa doanh thu năm 2027 của DXG nhảy vọt lên 10,949 tỷ đồng (tăng 154.3% so với cùng kỳ) và lợi nhuận thuần bứt phá chạm mốc 1,777 tỷ đồng (tăng gấp 6.5 lần).

HSC nhận định thị trường nhà ở nửa cuối năm 2026 vẫn đầy thách thức khi nguồn cung sơ cấp bùng nổ, dự kiến đạt 39,000 căn tại Hà Nội và 43,000 căn tại TP.HCM nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Điều này khiến giá bán sơ cấp đi ngang thay vì giảm mạnh, do chủ đầu tư ưu tiên giữ giá niêm yết và kích cầu bằng chính sách ưu đãi như ân hạn nợ gốc tới 5 năm hoặc chỉ cần thanh toán 10% – 20% đến khi nhận nhà. Ngược lại, giá thứ cấp chịu áp lực giảm sâu vì làn sóng cắt lỗ từ nhà đầu tư dùng đòn bẩy trước bão lãi suất cao.

Sức hấp thụ của thị trường tiếp tục suy yếu và khó phục hồi khi chi phí vay neo cao cộng hưởng với tỷ suất sinh lời từ cho thuê bị thu hẹp đáng kể.

Từ năm 2023, giá nhà sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng lần lượt 44% và 41.5%, vượt xa đà tăng giá thuê. Hậu quả là tỷ suất cho thuê tính đến năm 2025 bị nén xuống còn 3.5% tại Hà Nội (từ 5.2%) và 4.0% tại TP.HCM (từ 4.5%), thấp hơn hẳn các thị trường khu vực như Bangkok (6.2%) hay Kuala Lumpur (5.1%). Trong bối cảnh giới đầu tư truyền thống chiếm 50% – 60% giao dịch chùn bước, thanh khoản thị trường dự báo sẽ tiếp tục giữ ở mức thấp.

Lựa Chọn Nào Cho Nhà Đầu Tư Khi Định Giá Đã Về Vùng Đáy?

Sau những nhịp điều chỉnh sâu, cổ phiếu DXG hiện đang giao dịch quanh mức thị giá 10,300 – 10,700 đồng/cổ phiếu, tương ứng với mức chiết khấu lên tới 54.1% so với giá trị tài sản ròng (RNAV ước tính ở mức 31,700 đồng/cổ phiếu).

Mức chiết khấu này sâu hơn hẳn so với mức bình quân 3 năm là 44.9%, phản ánh gần như toàn bộ những sự thất vọng và rủi ro vĩ mô vào giá.

Mức P/E trượt dự phóng 1 năm của DXG đang neo ở mức rất cao là 76.2 lần do lợi nhuận năm 2026 còn ở vùng đáy, nhưng chỉ số này sẽ lập tức đổ dốc về mức siêu rẻ là 7.63 lần trong năm 2027 khi các dòng tiền từ The Privé chính thức được hạch toán.

Câu hỏi đặt ra lúc này không phải là DXG có xấu hay không – vì những gì xấu nhất của báo cáo quý 2 đã phô bày ra đó. Câu hỏi thực sự là bạn có đủ sức bền để mua sự cô đơn ở vùng giá đáy và kiên nhẫn chờ đợi điểm bùng nổ lợi nhuận vào năm 2027 hay không?

Nhóm bất động sản đang là nhóm yếu nhất thị trường và trên đồ thị, RS của DXG chỉ 32, nằm trong các cổ phiếu hoạt động kém. Khả năng vùng giá quanh 11,000 có thể mua được với giá mục tiêu vượt MA200 ngày, sau khi đã có sự kiện Spring và Test ở pha C.